三年楼市调控，用力处尽在打压需求，土地供应却不见增加，反而减少。过去三年，地方上报的土地供应计划完成率都不足七成。具体到商业住宅用地的完成率时，几乎无一实现年初的计划。而国土资源部的数据显示，2012年全国住宅用地成交量仅占推出量的6成。

2013年2月20日，本届政府最后一次国务院常务会议召开。会后，传闻数日的楼市调控新政出台。为了跟2011年7月的“国五条”区分，本届政府楼市调控的收官之作被简称为“新国五条”。

但是，首付比例没有加大、贷款利率没有提高、交易环节的税收也没有什么变化，之前所有的传闻依然是传闻。“新国五条”，主要是对过去三年限购等政策的重申和强调。

2月21日，北京通州业主柴强正在仔细琢磨“新国五条”，突然接到一名中介的电话，问他愿不愿意卖北京东郊通州的那套不到50平米的小房子，“105万应该没问题”。

2009年，柴强以60万元左右的价钱买下这套房子。此后，房价几经跌宕，2010年一下子涨到了100万元，2011年又跌回80万元，但现在，柴强的这套房子又抵达了105万元的高位。

这一路涨了又跌、跌了又涨回的三年，正是中国房地产政策调控历史上最严苛的“限购”三年，当然也是本届政府最卖力调控的三年。

“限购”还在，只是房价却按捺不住了。按照国家统计局的数据，2012年6月开始，70个大中城市中房价环比上涨的城市开始多于环比下跌的，并一路持续至今，已有8个月。

越调越高的房价

楼市调控一直就像“扬汤止沸”——只要推高楼市的火力还在，仅仅把需求舀出去，最多只能短暂止沸。

“这一轮调控是必要的，如果没有限购，2010年的房价可能会一飞冲天而后硬着陆，后果将不堪设想。”作为房地产商，阳光100置业的总经理范小冲依然认可调控，但他很担忧：“这种短期的、行政手段的调控，究竟能管多久？将来又如何退出？”

通州业主柴强是地产业内人士，做新盘销售，有一个自己的团队。他不仅没想到通州能半年涨两成，更没有想到他在东四环卖了两年多的盘竟然在年底前全清了，什么边边角角的户型全都卖了出去。

“半年前，我们求客户，打折、帮忙办证、劝离婚的招都使；现在好了，客户终于又掉过头来求我们给好户型了。”转变来得太快，不知道能不能持续，4月份新开盘的定价策略究竟怎么做，成了柴的新难题。

大好势头不仅出现在北上广深。中城集团南京的营销总监张立刚告诉南方周末记者，2012年最后两个月，他们旗下的一个楼盘顺着市场势头慢慢从7300元涨到8400元，没想到竟然顺利清了盘。

其实，整个2012年的楼市调控基调都跟刚刚颁布的“新国五条”类似。除了“禁止别墅用地”等小补丁，就是一直在强调“调控不动摇”、重申“房价要合理”。当然，限购、限价、限贷继续执行。

“但再怎么限制，需求永远都是真实存在的。三年了，资格不够的熬够了年头，又多了不少没处投资的钱，预期下跌的也觉得不可能再跌了。”在中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰看来，楼市调控一直就像“扬汤止沸”——只要推高楼市的火力还在，仅仅把需求舀出去，最多只能短暂止沸。

土地供应锐减了

国土资源部的数据显示，2012年全国住宅用地成交量仅占推出量的六成。

2012年，最终成为限购政策以来北京住房成交量最高的一年。可是，这一年北京的住宅用地成交量却创下了6年来的最低。

根据《北京市2012年度国有建设用地供应计划》，2012年计划供应1200公顷商业住宅和商业服务业用地，最后只完成了三成左右；2011年和2010年完成比例是七成。

全国的供地完成情况同样不理想。过去三年地方上报的土地供应计划完成率都不足七成。再具体到商业住宅用地的完成率时，几乎无一实现年初的计划。国土资源部的数据显示，2012年全国住宅用地成交量仅占推出量的六成。

“根据2006年和2009年的历史经验，土地负增长之后伴随的就是房价的又一轮上涨。”2012年9月，华远集团董事长任志强据此预测北京房价又将大涨，一定程度上不幸言中。

土地供应减少导致房子供求不平衡，进而导致房价上涨——很多房地产业界人士和专家认同这个观点，也因此经常质疑政策调控为何只限需求不增供给，“难道大城市真的没有地了？”

“土地有，可是征地难，市场不好时卖地更难。”中原集团北京公司总经理李文杰指出，楼市调控本身也在导致地方政府可能想卖地也卖不出去，“因为开发商资金链紧张，或者因为开发商预期看空”。

卖地难也许是个事实，但归根结底仍是个价格问题。地方政府享受了多年土地财政的好日子，如今不愿以低价成交，也是土地交易量减少的重要原因。

“土地方面的调控，都是涉及制度改革以及中央和地方关系的，所以，从需求入手的调控恐怕相对更容易，也更现实一些。”李文杰无奈地分析道。

“压住价格一年多”

限购三年，真正意义上的价格平抑期，只有大约一年半，从2011年初到2012年年中。

接受南方周末记者采访的业内人士，大多认为“限购”的效果仅仅是：“压住价格一年多”。

一位不愿具名的房地产公司高管表示，中央和各地政府并没有利用这一段难得的价格平缓期，做到在有效区域内增加有效供给。

所谓有效区域的有效供给，通俗的说，就是在城区内建造更多的保障房、回迁房等。这样的供给，不会拉高城区的地价房价，还能降低主城区的拆迁难度。

以北京为例，2011年初宣布五年内三环内不再供应住宅用地，四环内不再供应保障房用地，五环外供地占2010年供地计划的85%到90%。“城区内的房子占比越来越少，而且都是商品性住房，如此稀缺的商品怎么可能不越来越贵，进而抬高整个城市的房价？”这位业内人士表示很惋惜。

限购三年，真正意义上的价格平抑期，只有大约一年半，从2011年初到2012年年中。此时，限购三年中的几大重要政策都已经悉数出尽，最后一个是2011年1月的“新国八条”，要求“二套房首付款提高至六成”、“各地从严执行限购政策”。

而在限购出台第一年，尽管炮弹一个接一个地扔，又是限购又是限贷又是提高首付，但并未让火热的楼市降温。根据国家统计局的数据，2010年全年全国新房销售额上涨了18.5%，房价相比2009年也上涨了7.2%。

中原地产研究部在对楼市十年调控史做调查研究时发现，“地方政府对调控政策的执行情况，最终决定了调控政策的实际效力，而地方政府的执行力度则与市场量价走势紧密相关。房价涨跌幅越大，两级政府对调控的决心和执行越统一。”

中央政府2010年初祭出的史上最严厉宏观调控政策，实际上直到当年年底才有广州、杭州等几座城市出台了细则，北京干脆等到了2011年1月的新国八条之后。

而从2011年10月开始，地方政府在财政压力之下，又纷纷伺机救市。佛山是最早吃螃蟹的，允许市民在原限购基础上增购一套7500元/平方米以下的住房，实施时间从10月12日开始。只不过这一短命救市政策第二天就辟谣消失了。

被戏称为史上“最温柔调控”的“新国五条”，几乎每条都是要求各地贯彻执行，究竟是真温柔还是“笑里藏刀”，究竟本届政府的收官调控会掀起多大的波澜，坊间猜测不已。而后续出台的各地细则，将给出答案。