近期，房企融资潮、抢地潮接踵而至，众家房企在年初更显“忙碌”。反观过去一年，千亿房企阵容扩大，多家房企超额完成业绩的背后，倾注了开发商怎么样的心血与心机？开发商业绩飘红，业内解读为房企采取“以价换量”的销售策略，同时产品定位刚需以及合理的城市布局也为房企赢得更多机会。然而，业绩增长的背后，也存在着盈利能力分化、净利润下降等隐忧。另外，这厢房企喜用销售光环的背后，那边却有中房股份“被弃”、SOHO中国销售额再下滑等失意者……开发商又遭遇了怎样的缺失？

以价换量：房企业绩提升

万科等利润率或现下降

刚刚过去的一年，楼市经历了华丽“转身”，市场回暖，开发商业绩飘红。万科、绿地、保利等房企跻身千亿房企大军，更有招商、华润、融创、越秀等多家房企超额完成全年销售目标。进入年初，或许是为了延续这大好局面，房企积极“征战”土地市场，同时大规模启动海外融资，为自身在市场调整时期把握主动，提供资金保障。

开发商缘何争先恐后地加入到抢地潮、融资潮的大军？过去的一年，市场给予了他们怎样的动力和信心？兰德咨询总裁宋延庆接受中新网房产频道采访时认为，良好业绩的取得多为“出货和营销手法做得比较好的企业”。他说，“去年一季度，开发商降价力度比较大，为全年的销售业绩奠定了基础。五、六月份市场又增加了一定的销售量，促使开发商较快地完成全年的销售任务。”

链家地产市场研究部张旭对中新网房产频道表示，2012年房企的业绩出现大涨，最主要的原因是由于整体房地产市场回暖，需求观望转淡，积极入市。另外，房企积极的销售策略也是业绩好转的原因之一。

可是，“以价换量”却影响了开发商净利润的提升。新华08网昨天报道称，一线房企去年面临调控压力，采取“以价换量”的促销手段，积极出货清库存，销售任务得以缓解。但由此带来的另外一个直接的影响就是利润下降。”报道提到万科、保利去年三季度末销售净利润率出现下降；此外，恒大地产2012年上半年的经营利润率也由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。

主打刚需业绩背后房企盈利能力存差距

高负债率或影响千亿保利的利润

过去的一年，“刚需”无疑是楼市的热点关键词之一，刚需购房者占主导，中小户型产品热销。宋延庆认为，房企销售目标的完成，得益于开发商主推中小户型住宅产品。

相关机构数据显示，2012年中小户型产品销售火爆，尤其是在开发商“以价换量”比较明显的三四月份，众多购房者青睐于总价较低的小户型房源。据记者去年走访多家楼盘后了解，一些楼盘因为缺少适合刚需客群的小户型而令购房者难以抉择。另外，单价偏高的中高端项目因为地段稀缺，降价可能性不大，也很难吸引刚需客群。

于是，较早进行产品结构调整的开发商赢得了市场先机。据了解，曾经低价入市的大兴明星楼盘龙湖时代天街，一度以85平米的主打产品取得了区域销冠。另据证券日报称，与万科的销售策略相似，保利地产选择了以中小户型为主、维持高周转率的销售思路。这让它尽量避免了宏观调控政策的影响，同时满足了市场上的刚需和首次改善置业需求。许多开发商正是因为反应较慢而导致不少户型滞销，影响了整体周转。

值得关注的是，房企在提升销售业绩的同时，盈利能力也表现出巨大差别。“龙湖2012年增速不是很快，但是盈利水平比较高，保持在20%以上；保利超过千亿销售额，但是其负债率和资金成本过高，可能会吃掉它一大部分利润。”宋延庆表示。

城市布局：开发商转战一二线城市

恒大或转战二线城市

另外，房企在不同城市的布局也是影响其销售额的重要因素。近日，诸多报道将话题指向开发商重金拿地，转战一、二线城市。“一年前我们就担心，若跟随调控转向加速投资三、四线城市，一旦那些经济后劲不如一线城市的三、四线城市出现危机，风险将会更大。”华南某上市房企管理层向《华夏时报》记者指出，这些话如今已得到应验。

近日，恒大主席许家印表示，受调控政策影响，三、四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。

中国证券报也指出，自2012年年底各地加大推地力度以来，房企掀起拿地热潮，尽管大型开发商仍在大量斩获三四线城市优质地块，但从拿地数量和金额来看，房企在一、二线城市的布局力度明显加码。

众多房企缘何再次转战受调控影响深入的一、二线城市？宋延庆分析认为，去年一、二线城市比三、四线城市増量较快，销售增速也快。据他透露，保利地产约87%的项目布局在一、二线城市，今年保利新增项目也几乎都在一、二线城市。”

业内认为，在本轮调控伊始，二、三、四线城市一度成为开发商的避风港。然而，在一、二线城市迅速回暖，三、四线城市投资泡沫逐渐加剧的现实面前，部分房企开始减少对三、四线城市的投资。近日，恒大集团董事局主席许家印在接受媒体采访时坦言，受调控政策影响，三、四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。

中房置业、SOHO中国等房企遭遇业绩下滑

众多开发商喜迎“丰收年”的同时，也不免有些房企黯然失意。1月21日，中房置业发布2012年度业绩预亏公告。其表示，经该公司财务部初步测算，由于本报告期内经确认的主营业务收入较少，预计公司2012年度将亏损。早在几日前，中房股份公告就称，公司第一大股东中房集团拟通过公开征集受让方的方式，协议转让所持公司的全部股份。

业绩出现下滑的还有SOHO中国。数据显示，SOHO中国2012年合约销售总额为94.68亿元，与年初制订的230亿元销售目标相距甚远，同比也下降了13%，销售额连续两年出现下滑。宋延庆表示，处在第二、第三梯队的中小开发商也多没有完成销售目标。楼市整体回暖的背景下，部分房企出现业绩下滑有哪些原因？

张旭认为，在整体房企业绩向好的背景下，部分房企的销售收入以及经营业绩出现下滑，或具有特殊的原因。如中房置业，从近10年的财务报告来看，6年出现亏损，是上市房企中的亏损大户，2012年净利润预亏并不意外，而且其项目数量也较少。而SOHO中国则在2012年开始转型持有物业，销售数据下滑在所难免。

宋延庆则在分析中表示，“SOHO中国产品定位的主力消费群体(投资客为主)这几年离场了，而且其散售模式的可持续性差，这也是SOHO中国今年下决心转型的主要原因。”