楼市风险加大 香港金管局收紧开发贷

扫描到手机 全国楼市 来源:中国房地产报 发布日期:2017-05-17 12:49 字号:T|T

摘要:虽然香港特区政府也公布了不少调控措施,但买家却是越调越买,除非发生金融危机,否则香港楼价继续升的预期很难改变。

虽然香港特区政府也公布了不少调控措施,但买家却是越调越买,除非发生金融危机,否则香港楼价继续升的预期很难改变。

 

中房报记者 曾冬梅 广州报道

内地如火如荼的房地产调控影响深远,连地处祖国最南端的香港都无法避免的受到了影响。5月12日,香港金管局公布,自2017年6月1日起,银行向地产发展商提供最高的融资上限,将分别下调至地价成本的40%和建筑成本的80%。此前,银行一般会向发展商提供最高的融资上限为地价成本的50%和建筑成本的100%。

有数据显示,香港楼价已连续12周创新高,在内地开发商的疯狂抢夺之下,香港的地价也是屡创新高。香港财政司长陈茂波近期公开表示,楼市风险正在加大,置业者要衡量风险,量力而为。

“今年以来,楼价和地价确实涨的很厉害,金管局要求银行收紧资金在很大程度上是为了防范金融风险。”一家在香港有项目开发的上市房企对中国房地产报(微信公众号ID:china-crb)记者表示,相较内地,香港的调控手段较为温和,对市场影响有限,来自内地的买家和开发商依旧看好香港楼市的发展前景。“虽然波动大,但历史证明,香港的楼价一直在波动中上升,除非发生金融危机,否则这个预期不会改变。”

贷款上限下调10%

为加强信贷风险管理,香港金管局5月12日公布,由2017年6月1日起,银行向地产发展商提供最高的融资上限,将分别下调至地价成本的40%和建筑成本的80%,而整体贷款上限则下调至物业完成后预期价值的50%。此前,香港的银行一般会向地产发展商提供最高的融资上限为地价成本的50%和建筑成本的100%,而整体贷款上限不超过物业完成后预期价值的60%。

金管局还提出,如地产发展商的财务状况较弱(例如负债比率偏高),认可机构应考虑在适当情况下,进一步调低贷款比率。在评估地价和物业完成后的预期价值时,认可机构应取得至少由两间独立及专业估值机构分别提供的估值,并以较低的估值作为计算贷款比率的基础。

公开数据显示,随着香港楼市进入上行通道,银行开发贷款及住宅按揭的数量大幅上升。2015年年底,银行对地产发展商贷款余额为107亿港元,2016年年底为276亿港元,增长了1.6倍。开发贷在贷款总额中的比例也由2015 年年底的1%上升至2016年年底2.47%。而到今年3月底,在5.4万亿元的银行贷款中,向地产发展商或相关项目的贷款已占到了11%。

3月份,香港新申请住宅按揭贷款个案环比增加57.5%,月内新批出的按揭贷款额较2月份增加33.9%,至370亿港元。

金管局表示,部分近期买地及发展项目的发展商,以高杠杆方式为项目融资,这些建筑融资贷款可能大大增加银行面对的信贷风险。

瑞信在报告中指出,香港金管局收紧银行对发展商的信贷令人意外,收紧信贷除影响发展商的项目融资成本外,也影响发展商提供给买家的借贷。预计小型及高负债发展商受影响将较大,楼市上升的势头也将逐渐减缓。

内地资金南下香江

内地房地产调控的严厉措施阻断了不少投资客的进入通道,大量受阻的资金选择南下香江,进入限制较少的香港市场,不断推高当地的楼价和地价。有数据显示,香港的楼价已连续12周创新高。2016年,来自内地的购房者在香港投资比例达到17%,今年仍在上升。

内地开发商对香港的投资力度也在不断加大。根据高力国际的统计,2016年初至今年第一季度,内地发展商在香港市场竞标获得10幅土地,总耗资588.9亿港元,占同期香港整体土地招标成交金额的57.7%。其中,今年第一季度,香港特区政府招标出售的三幅土地均被内地开发商收入囊中。今年第一季度,内资机构在香港物业市场共投资361亿港元,同比飙升213%,创下历史新高。

香港特区政府部门多次提醒楼市风险。香港财政司长陈茂波近日指出,虽然香港楼市近期再度升温,但目前香港基本因素已经发生了根本变化,美国利率未来向上,加上土地供应增加,过去数年住宅供求偏紧的情况将不再重现,楼市风险正在加大,置业者要衡量风险,量力而为。4月26日,香港差饷物业估价署发布《香港物业报告2017》,提到由于房屋供应相对需求较为紧绌、全球球货币环境的超低利率和资金流入,香港楼价偏离经济基调,加剧泡沫风险。

但这无法停止内地资金的脚步。

5月11日,深圳控股宣布与路劲基建成立合营公司,拟投标位于香港九龙启德第1区1号地盘的新九龙内地段6567号地块。该公司的有关负责人对中国房地产报记者表示,以内地标准来看,香港毫无疑问是一线城市,市场供不应求,虽然近期土地成交较为活跃,但与内地的城市相比,无论是热度还是价格都较为理性。“香港楼市的中长期前景还是看好的,有机会的话公司想尝试一下。”

某个在香港有项目开发的上市房企管理层坦言,就目前的情况来看,在香港做地产开发的收益还是比较可观的,而且政策、市场环境都比内地宽松很多。“这次限制银行开发贷的影响其实很小,香港的融资渠道很多,成本也低,东边不亮西边亮。”在他看来,香港楼市的市场化程度极高,过去虽然波动很大,但楼价一直保持着在波动中上升的势头,“去年楼价的跌幅接近20%,但今年很快就反弹回来了。”虽然香港特区政府也公布不少调控措施,但买家却是越调越买,除非发生金融危机,否则香港楼价继续升的预期很难改变。

李嘉诚也认同这种看法,他在长江实业的业绩发布会上表示,看不到未来一两年香港楼价有下降的可能。

责任编辑:平南 关键字:开发贷保定楼市
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