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加息会导致房价下跌吗？（2）

扫描到手机二手房资讯来源：华尔街见闻网发布日期：2017-02-08 11:44 字号：T|T

摘要：最近央行上调了逆回购利率和SLF利率,引起市场热议,不少人认为这是货币政策从宽松转向紧缩的开始,还有一些人认为我国步入加息周期。

下图中:若考察“金融机构贷款加权利率”,计算“个人住房贷款”与“一般贷款”之间的相对水平,基本可以解释房价的每一次拐点(2008年末才开始有数据)出现都与相关政策出台有关——这正是房价对政策导向的充分反应:“利率相对水平”提升背后反映了政策的收紧,表明诸如房贷利率打折幅度缩减,二套房优惠不予支持、外地户籍限购等一揽子调控政策的升级。

如2010年之前,个人住房贷款利率相对于一般利率水平大致是8折到7.5折;2010年10月之后,为抑制房价暴涨,房地产调控趋于严厉,房贷相对利率开始回升。又如,当2014年第三季度房价涨幅接近于零的时候,房贷相对利率又开始回落,反映了房地产政策的持续宽松,这当然与经济下行和房地产库存压力加大有关。随着房价恢复上涨以及居民杠杆率的提高,去年10月房地产政策又开始收紧。

房贷相对利率的变化与房价波动

数据来源:国家统计局(中泰宏观王晓东供图)

上图表明,尽管从2009年至今经历过提高利率或准备金率的过程,也经历过降准降息的过程,但房价并没有因为加息而下跌,最多只是由于加息而导致涨幅趋缓。换言之,影响房价的因素很多,如人口年龄结构和人口流向变化、居民收入结构、货币流通总量等,利率政策只是其中的一个因素,而且,货币政策一般是总量政策,未必针对房地产的,只有针对房地产的相对利率政策,才会对房价产生显著影响。

所以,我们在分析加息对房价的影响时,最好进行“穿透式分析”,即一定先要清楚加息的目的是否针对房地产。如这次逆回购利率上调,更像是对着债券市场这只鸟射箭,引导资金脱虚入实,而不是鸣枪,要把所有鸟都惊飞。