展望▶▷销售量价回调不同城市走势分化

对于2017年的楼市走势，机构报告认为，因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化，热点城市面临量价回调，而三四线城市有望延续平稳走势。

政策方面，合富房地产研究院预计，2017年中央对房地产调控仍将延续“分类施策、因城施策”主基调，信贷手段将成为2017年调控的主要工具，整体房贷较2016年或将有所缩减；一线城市和重点城市，地方政府抑制房价、地价的政策压力持续，非重点城市继续去库存。

在时间上，合富报告认为，2017年上半年政府政策将保持相对稳定以观察调控效果，但仍在快速上涨的地方市场将继续加码；下半年（或“五一”前后）调控主要视乎各地市场运行表现，若市场未出现明显扭转，不排除再出现“各地集中式的调控加码”。

根据中国指数研究院“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点。

报告认为，需求方面，因2017年是本轮房地产周期的末期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到12.8%—14.8%，其中一线及二线城市销售面积将呈现下降，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场波动平缓。

“房地产投资增速在2.5%—4.5%之间。价格方面，需求回调导致价格有所下跌，预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。”中指院报告称。中指院报告判断，2017年一二线城市市场的整体进入量价调整阶段，但是不同的城市仍存在市场机会。

其中，一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支，具备产业和人口支撑的城市将成为发展的新风口。

合富房地产研究院则认为，在因城施策下，2017年各地房价将分化。其中，一线城市基于其要素价格上升及供应下降趋势，预计房价具备较佳支撑。其它重点城市房价发展趋势将分化发展，总体而言，供求紧张、规划利好大、房价绝对值仍在相对低位的城市，价格具备较大支撑。

不过，合富报告指出，政策风向转变之下，即使房价能够继续趋于上升的城市，其房价涨幅将较2016年大幅收窄；而经过2016年各重点城市地价普遍上扬，以及在数年调控中潜在购房者对政策调控的耐受性增强，即使房价趋于下降的城市，其房价跌幅将会相对有限。

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　　同策咨询研究部总监张宏伟：房企应调整城市布局

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从政策面发展趋势来看，2017年住房市场监管和整顿还将继续，同时，资本市场融资环境从严，房地产开发企业尤其是部分民营房企将在2017年下半年开始遭遇资金兑付压力。从整体上来看，上半年交易量势必会首先出现下滑，“量跌价稳”成为这个阶段的楼市特征。

“预计从三季度个案开始出现下跌，整体市场会出现降价的趋势，价格的指标会发生变化。”张宏伟预测说，下半年总体市场会表现为“以价换量”。而这样的局面有可能至少一直会持续到2018年的上半年。

他指出，随着市场进入调整期，明年的市场对于部分房企尤其是“加杠杆”较大民营房企来讲是一场恶战。张宏伟建议，市场低迷期地价相对合理，届时房企可以选择核心城市进行拿地布局“换仓”，调整城市布局，争取城市优质土地资源。