探源：无证不全房产为何受热捧

尽管房产五证的重要性毋庸置疑，但近年来因为五证不全引发的房产纠纷却时常进入人们视线。“某某小区五证不齐，业主退房却遭拒”、 “某某高档社区没有五证，近两年不见楼盘踪影！”、“一小产权房冒充单位集资房，业主退房竟遭遇阻拦！”这些因五证不全引起消费者权益受损的购房案例早已不为鲜见。

“买房时没有想过多的事情，只听说是大产权房，感觉价格还可以就购买了，结果也没有看他们有没有证件，谁知到现在还是只有一个收据，连正式的合同都没见过。”这似乎成为消费者在购买了五证不全房子时共同的回忆。

五证齐全作为楼盘合法性与安全性的保障，经常被购房者排在第一位。但在法律的约束下，五证不全的楼盘何以在市场中大行其道？其中价格低廉、性价比超高就对购房者具有巨大的诱惑。一些楼盘虽然“五证”不全，但却玩起 “空手道”，承诺可以“先上车后补票”，采取特殊手法，逃脱监管，蒙蔽消费者。

一般五证不全的房子，相对于正规销售楼盘每平米都会便宜几百元甚至千元左右，这样总价就可能优惠5万到10万元，而这种优惠力度足以刺激到中低收入购房人群，消除其内心余悸。当面对房地产市场上令他们根本无法承受的高房价时，这部分消费者往往在万般无奈下 “铤而走险”。

此外，购房者会认为所关注楼盘的开发商实力比较雄厚，虽然目前手续不齐全，但相信过不了多久就可以把五证办齐，部分投资客主要看重的是升值潜力，抱着“赌一把”的态度，相信等待房子五证齐全时房价便会大幅上涨。而售楼人员也常向消费者灌输这样一个概念：“等证件都办好了，房价也涨上去了！”这样一来五证不全反而被包装成一种优势。鉴于以上种种缘由，五证不全房产在房地产市场大行其道也就不足为奇了。

细数：五证不全楼盘三宗罪

无论五证不全楼盘被开发商包装得多么光彩夺目，但在低价馅饼的背后，必然暗藏着诸多隐患，甚至会让购房者钱房两空，下面就跟小编一起来细数一下五证不全楼盘的三宗罪。

第一宗罪：贷款难办

对于一些五证不全的楼盘，当购房者问及贷款细则和贷款银行时，售楼人员往往非常含糊地说：“无法保证您一定能从银行贷到款，贷款利率不是很清楚。”

相关专家强调，只有五证齐全，银行才可能给要购买房屋的业主办理贷款。不过很多开发商在售楼过程中却对购房者承诺称，其项目可以办理贷款，或者说他们的预售证马上就会办下来，到时候就可以顺利地办理贷款。然而，仅凭开发商的口头承诺并无法保障消费者的利益。业主在交纳首付款后，该楼盘很有可能无法提供银行贷款。

当购房者希望贷款买房，而银行不予办理时，开发商就会提出“居家贷”、“过渡性贷款”、“分期付款协议”等方案，其共同的特点就是利率高，一旦购房者发现楼盘五证不全想退房时，却已经抽身不得。

第二宗罪：合同无效

法律人士表示，销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商最终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。

有的开发商即便取得预售许可证，从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约，会先和买房人办理交房，但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过，开发商取得大产证后，才能再给买房人办小产证。在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。

第三宗罪：质量难保

开发商没有五证，也就意味着开发商很有可能没有建造商品房的资质，更没有出售商品房的资格。这样的房子质量很难有保障。不法开发商还喜欢夸大其词，说该楼盘对口名校、将设公交地铁站、配套有公园、泳池、超市等，其实都是个未知数。

部分开发商还会有意混淆房屋性质，许多LOFT、SOHO等形态的新房，说是单价较低，市民买后才知是商业用地，土地使用年限短，还要交商业水电费和较高的契税等。

购买五证不全的房屋往往容易造成钱房两空。不法开发商为了套取购房者钱财，土地都没搞定，先把售楼处搭起来。沙盘一放，广告一出，看上去似乎实力强盛金碧辉煌，也能唬住不少人，欺骗购房者要买好房源好户型，就得先交钱。一拿到钱，开发商就携款跑路。此外，开发商爱用非正式合同冒充正式合同，经常造成“一房二卖”，使市民长期拿不到房产证等。

在总结了上述种种风险之后，消费者购房投资时一定要擦亮双眼，提高对五证不全房产的警惕性，防止掉入地产陷阱。

提醒：个人购房的三个阶段

第一，购房前的准备。购房者应该慎重选择一个物业项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点就是对开发商的资信进行一个了解，即购房前购房者应对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。

第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意查验五证。交付定金，签订认购书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，申领产权证。