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供需错配导致楼市分化加剧

扫描到手机全国楼市来源：中国证券报发布日期：2015-05-20 10:10 字号：T|T

摘要：近期，2015年4月份全国楼市数据相继“出炉”，从量价走势、待售库存、开发投资等主要指标来看，全国楼市整体仍在下滑。但与此同时，楼市分化进一步加剧，最明显的就是一线城市快速回升，并从一季度的“小阳春”走向火热的“盛夏”，而广大的二、三、四线城市则依旧疲软。

近期，2015年4月份全国楼市数据相继“出炉”，从量价走势、待售库存、开发投资等主要指标来看，全国楼市整体仍在下滑。但与此同时，楼市分化进一步加剧，最明显的就是一线城市快速回升，并从一季度的“小阳春”走向火热的“盛夏”，而广大的二、三、四线城市则依旧疲软。

根据国家统计局的数据，今年4月份，一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，而二线和三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。其中，具有楼市风向标意义的深圳，房价连续5个月环比上涨，且为4月份房价唯一同比上涨的城市，而且价格水平创历史新高。

目前，一线城市库存消化周期在12-14个月，已回落到18个月以下的“安全期”，而深圳待售库存消化周期仅为9个月，甚至出现了“恐慌性”的购房热潮。但是，除少数二线城市企稳回升、库存消化周期降至15个月左右外，全国600多个二三四线城市的消化周期基本都在2年以上。2014年以来楼市调控政策不断松绑，但库存压力更大的二、三、四线城市，并没有因为政策的激励而让库存的压力明显缓解，反而并不存在库存压力、不需要政策激励的一线城市楼市却火热了起来。政策效果不彰的根本原因，就在于区域性的供求“错配”，即商品房供应主要集中在广大的二、三、四线城市，而需求则主要集中在一线和二线重点城市。在2009年扩大内需战略下，广大的二、三、四线城市纷纷走上了土地开发支持城建、基建的路子。由于这些城市财政不力，不得不依赖一二级联动（以土地换“三通一平”）的房地产开发模式，造成近年来楼市需求持续回落，但供应增长却“停不下来”。

2009-2013年，广大的二、三、四线城市的楼市之所以量价整体上还算稳定，一方面是相比一线城市和少数重点二线城市，处于内陆腹地的600多个二、三、四线城市，其楼市起步本身比较晚，具有“补涨”的特征；另一方面，2009-2013年，全国楼市量价处于最快速上升时期，包括自住、改善、投资和回乡置业等各类需求在支撑这些城市的楼市。但2013年后，城镇商品房市场整体供求趋于平衡，甚至供过于求，户均住房套数从2008年的0.8套/户增加到1.1套，需求快速释放的时期已过去。同时，广大的二、三、四线城市对人口的吸附能力在降低，人口外流趋势明显。如果人口无法有效集聚，产业集聚和升级就无法实现，商品房市场规模进一步扩张也就失去了根基。

解决市场分化和供求错配的问题，要遵循“需求跟着人走、人跟着就业走、就业跟着产业走”这一规律。产业升级较快的一线和少数重点二线城市，要从加快产业升级、为现代服务业“腾笼换鸟”的角度出发，将传统制造业和出口代工产业向成本更低的二三四线城市转移。广大二、三、四线城市基本位于内陆腹地，要夯实农业产业化、就地工业化之路，加快本地传统优势产业做大做强和升级转型。未来还要加快二、三、四线城市住宅新区教育医疗、地下管网等公共服务建设。同时，房价上涨过快的一线城市，未来要本着分类调控原则，落实地方政府的主体责任，可考虑适当收紧金融税收政策。

责任编辑：马策关键字：楼市分化楼市走向房地产房地产市场楼市趋势