“3.30新政”过后一周，石家庄楼市回暖迹象明显，适逢清明小长假，各楼盘成交情况相对可观。加之假期之间楼盘活动不断，如东胜紫御府、保利花园、百岛绿城等纷纷推出优惠活动，楼盘到访量出现了一个“小高峰”。此外，河北银行、浦发银行以及交通银行等就关于二套房贷的政策已在石家庄基本落地。而还应注意的是，受“3.30新政”影响二手房市场掀起了热潮，通过对房产中介的走访发现，二手房挂牌量出现了明显增长，并且不管是已挂牌的房源还是最新挂牌的房源，较之前的价格都出现了“略微上浮”。

燕赵都市报记者 呼延世聪

　1、官方称大量房产或将入市，“刚需”“刚改”仍是主力

上周，石家庄市住房保障和房产管理局召开了“房地产开发企业座谈会”，来自石家庄市房管局，市场监管处、信息管理处、市房产市场稽查大队、市房屋登记交易中心、房地产业协会的负责人，及保利、天山、卓达、东胜、众美集团等30家大型房地产企业代表参加了会议。据石家庄市住房保障和房产管理局副局长韩东波介绍，截止三月底，石家庄市区商品住房库存460万平米，按去年552万成交量来说，库存量不大，属于正常情况。今年，石家庄刚性和改善型性需求依然是主力。

韩东波表示，我市楼市整顿已经进入第二阶段，也是全省集中整顿的时间，将持续至今年六月。自去年开始整顿以来，项目手续不断完善，一些楼盘也在整顿期间入市，有效带动了成交量的增长，并且随着国家政策调控的进一步推进，老百姓的购买力得到了释放，从数据来看今年三月房地产上市和成交面积同比去年有较大幅度的增长。据统计，石市成交价在6000元至8000元左右、位置沿二环周边的项目、面积90-130平米的中小户型，仍是市场主体刚、改需型购房者的首选，销售占全部成交楼盘将近53%。

此外，官方预计今年市场供给量可能进一步增加，仍将有大量楼盘集中上市，持续的签约备案将带动成交量的增长。并且随着不动产登记制度和“3.30新政”，将使前期过度投资的房产以及城中村改造产生的多余回迁房等存量房逐步释放出来，形成二手房房源供给。与楼盘入市对应的则是购房需求，随着石家庄行政区划的调整，更多的城市周边郊县人口吸纳至城市范围之内，刚性需求群体扩大，将会有效激发楼市整体活力；而居住“房改房”和住房面积相对较小的群体，其购买力在取消限购后得到释放，改善性需求将有所增加；再者，金融政策的相关调整，将促使购买力进一步增强。因此，“刚需”“刚改”仍是购买需求的“主力军”。

　2、二套房贷首付四成，部分银行政策已落地

“3.30新政”规定，第二套房最低首付比例调整为不低于40%。从省会多家银行获悉，已有部分银行宣布自4月份开始实施，多数银行还在等待总行的文件和相关细则，工作人员表示会很快实施。据了解，浦发银行、河北银行均已将该政策落地。

河北银行的工作人员表示，近几年二套房贷款的比例并不高，很大程度上在于首付的高昂，此前各银行实施的统一政策是首付不低于六成，一套100万元的房子首付就得60万元，而首套房仅需30万元，很多人因凑不齐首付而放弃购买；或者干脆凑钱还完首套房的贷款，再贷款购买二套房，这时就会视同首套房贷款，首付三成。新政出台后，二套房的门槛大为降低，会促进不少市民购买改善居住的第二套房。

对于此金融政策，各大银行负责人均表示“会按规定执行”。浦发银行石家庄分行负责房贷的经理说，“平时申请二套房贷的人很少，如果现在有申请的，就可以享受首付40%、贷款60%了。”建行和工行的房贷部门经理均表示，总行的正式通知尚未下达，但应该很快就会下发，收到通知后会马上实施。工行河北省分行的一位经理告诉记者，“此前各银行的二套房贷政策都是首付不低于60%，贷款利率实施与首套房贷的差别化利率，在基准利率基础上上浮不低于10%。利率有的上浮10%，有的上浮20%，根据客户的各项综合评分来决定，比如信用等级、存款理财多少等。这次央行的通知只是下调了首付比例，并不涉及利率，利率应该还是维持原来的样子。”而对于当前正在申请房贷的“申贷者”，银行人士提醒，如果想降低首付，可以重新申请贷款。

　3、新政“五改二”，二手房市场掀热潮

“3.30新政”大礼包中，最值得一提的则是“五改二”，即个人转卖普通住房的营业税免征期从5年缩短到2年，而此项规定也是回归到了2011年之前的政策。据调查，不少购房者表示“3.30新政”的发布已经对他们的购房计划产生了影响，持续已久的观望情绪得到了缓解，部分购房者表示“不一定非得购买新房，不错的二手房源也是值得入手的。”

自去年开始，由于楼市的严查整顿，新房市场陷入低迷，二手房的状态相较新房市场还算可以，但也并没有十分活跃，整个楼市处于下滑的态势，而租房市场则呈现出“节节走高”。拿之前石家庄二手房未满五年出售的营业税税率5.6%计算，一套百平方米不满五年的二手房光营业税就要动辄几万甚至十几万，高额税费对投资意愿的影响很大。新政将时限缩短3年变为两年，也就是释放了近三年的二手房营业税免征资格，释放了大量房源，将为二手房的供应和交易带去很大的刺激。通过对房产中介的走访，进入四月份以来，登记挂牌的二手房数量出现了增加，有些已挂牌的房主对价格进行了微上调，“清明小长假这几天，来看房的人比往常多，闲聊过程中也感觉到大家已经受到了政策的影响，未来二手房可能会出现量价齐涨的局面，”正大房产的一位经纪人告诉记者。业内人士认为，营业税免征门槛5年变2年，符合这样条件的二手房源比例将大幅增加，尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换，从政策的市场效果来看，有助于这部分需求积极入市。石家庄联众同业总经理苗向华表示，“再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市”。因此结合来看，新政明显将政策抛向了二手房市场，掀开了二手房市场的热潮。

新政后，河北楼市能否迎来“金四银五”？

高利锋

新政后楼市行情能否“春暖”？还有待于4、5月份的检验。

3月末的三天之内，包括土地新政、二套房贷新政以及营业税“5改2”新政的“组合拳”接连出台，河北楼市的行情也出现翘尾，不仅售楼部人气增加，清明小长假期间的成交数据也在不断刷新。

对于持续低迷的楼市来说，能否迎来期待中的“金四银五”？

首先，3月份回暖迹象明显。仅以省会石家庄为例，官方发布数据显示，3月份市内四区(长安区、裕华区、桥西区、新华区)共发放7个预售证，总批准预售面积39万平方米，同比上涨50%，共成交商品房50.72万平方米，同比上涨四成多。

其次，库存压力在缓减。根据石家庄市住房局统计，截止到3月底，市区商品住宅库存为460万平方米。对照去年市区552万平方米的成交量来核算，460万平方米的库存在12个月去化，据住建部专家公布的去化周期来看，12个月以内属于正常范围。

第三，房价不具备大幅调整可能。近期政府一揽子关于房地产调控的组合政策，最明显的特点是双管齐下，一是通过放松信贷政策和财税政策来鼓励需求，以稳定住房消费、拉动内需；二是从供给端入手，优化住房及用地供应结构，以控制二三线城市住房土地严重供大于求的状况，主要目的就是千方百计去库存。可以预见，这一系列政策将会对房地产走势和预期产生较大的影响。“行情能否启动还需观察，尤其是从本周末开始的成交状况。”省会一家楼盘负责人表示，由于政策出台已经是3月底，4、5月份已经成为上半年楼市行情的重要窗口。

更多开发商已开始寄望后两个月的行情。有业内人士明确表示，新政出台短期内不一定立竿见影，但毫无疑问会提升购房者信心，预计今年的“金三银四”可能会调整为“金四银五”。

值得注意的是，在经历了十年的高速发展后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。在新常态阶段，不同城市不同区域的表现将进一步分化。尤其是身处京津冀一体化大背景下的河北楼市，各地市房地产市场的分化趋势，将逐步加大。

相较于省会石家庄，我省大部分三四线城市由于产业发展不够，公共资源配套不足，对周围人口的吸引力十分有限。再加上过去几年土地供应量实在偏大，因此现在三四线城市仍面临着相当大的去库存压力。

多部委出台楼市新政，力度超乎预期。但新政落脚点很明确，为虚高房价挤水分，更是意在稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求。新政将收获怎样的市场反馈，且让我们拭目以待。