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房地产短期压力缓解长期压力不减

扫描到手机全国楼市来源：证券日报-资本证券网(北京) 发布日期：2015-04-05 09:32 字号：T|T

摘要：3月30日，央行联合住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发文下调二套房个贷首付比例。同日，财政部和国家税务总局也发文放宽转让二套房营业税免征期限。这是继去年大幅放宽首套房的认定标准让更多的购房者享受优惠利率政策之后，再次对二套房购买者给予优惠。这一套救市组合拳对于房地产市场来说，可称短期压力缓解，长期压力不减。

3月30日，央行联合住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发文下调二套房个贷首付比例。同日，财政部和国家税务总局也发文放宽转让二套房营业税免征期限。这是继去年大幅放宽首套房的认定标准让更多的购房者享受优惠利率政策之后，再次对二套房购买者给予优惠。而在此之前，二套住房购买者需要提供6成首付，一线城市的购房者更是需要提供7成首付。同时，住房如果持有不满5年，需要缴纳交易差额5．5％的营业税，这在一定程度上抑制了二手房的交易量和有效供给。如何看待房地产政策松绑的来龙与去脉？房地产政策对宏观经济运行又有什么影响？

这一套救市组合拳对于房地产市场来说，可称短期压力缓解，长期压力不减。

鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。

第一，刚需人口已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。第二，房地产的赚钱效应已经消失，市场预期短期无法扭转，即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。

综合来看，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代。

值得注意的是，房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限。房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。

由此可以推断，中央必将继续加大稳增长力度。下一步的重点可能有三方面。

一是地产政策还可能进一步松动。税费标准的松动不会太远，甚至有可能放松首套房信贷。不过北京上海放开限购的可能性较低。

二是货币政策继续宽松。央行此前有“价”无“量”的操作导致降息后利率不降反升，高企的短期利率制约了长端利率的下行和金融对实体的支持，继续降准势在必行。从时点上看，4月份概率大。一是财政缴款、外占下滑需要对冲；二是城投债到期高峰临近；三是4月份是两会之后政策变动的高峰期，4月25日政治局会议之前可能提前行动。

三是基建投资继续加码。以“一带一路”为转折点，地方政府的消极怠工有望缓解，甚至可能掀起新一轮基建投资热潮。区域上，福建是核心，新疆、广西有可能成为关键区，陕西、江苏、甘肃、内蒙古、云南等为辐射区。项目上，基础设施的互联互通最为优先。预计通向东南亚的基础设施建设将率先启动，巴基斯坦瓜达尔港、斯里兰卡汉班托塔港等印度洋战略性港口或成为“一带一路”首批战略港口。

责任编辑：孟乐关键字：房地产房地产市场长期压力保定房产保定房地产