2014年楼市突然变冷，没有“阳春三月”，也不见“金九银十”。不过，塞翁失马焉知非福，经历了速冻之后，2015年楼市或会更平稳。

最近一个多月，从李克强总理到主要部委负责人对房地产密集发声，基本都是以“稳定发展”为主基调，楼市依然要扮演经济稳定器的角色。因此，不少业内人士认为，预计今年政策方面不会有紧缩性政策出台，除宏观层面的动向支持房地产市场稳定外，各类细化的政策有望进一步出台。而对于广州来讲，还有限购政策方面的调整可以用于调节市场。2015年开局就迎来的不动产登记可能是楼市的大利空，但是在一次次喊着“狼来了”和不确定的房产税的落实周期上，被逐渐消化，造成的影响也在减弱。

而从市场行情来看，平稳也可能是年初开局的最大可能。自去年“9·30”新政和降息之后，市场回暖趋势明显，但往年下跌后大涨的局面并没有出现。尤其是在经济下行压力的背景下，出现2008年、2011年楼市调整之后价量齐飞，“V”形反转的可能似乎不大。

研究数据显示，“刚需”主力和改善性需求主力的劳动力人口虽然仍在增长，但增幅下降，且人均住房面积已经达到33平方米，房地产的需求高峰已经过去，在高库存压力悬顶的情况下，房地产超级大繁荣时代已经完结。从2014年11月、12月以及今年1月的成交数据可以看出，不少城市的销量、价格在大幅度下拉后逐渐开始走稳，但大部分城市依然在缓慢的下探过程中，多个利好的政策释放并没有给市场带来长期的利好，只是短暂的销量拉升。

事实上，目前在高库存压力下，供需结构呈现出不合理状态，而需求在长期的价格飞速拉升中被透支了，加上快速的城镇化和人口红利已经开始消减，因此，在实体经济持续低迷，造血能力减弱的环境下，人们对房地产的投资热情也在减弱。但开发商们的现金流和库存状况经过2014年全年的调整和控制后，已有了抵御和防控的能力和经验。无论对买房人而言还是对卖房人而言，平稳也许是最好的状态。

2015年置业不妨考虑新黄埔南沙

作为一名楼市记者，每逢春节假期走亲访友时，必定会被问到“什么时候买房最好？”之类的问题。此时，记者往往会回一句，“在你最需要购房自住的时候，出手最合适”。然而，这种比较客观但也近乎废话的答复，往往不受发问者待见。

2014年，广州一二手楼市经历了从高温骤降至冰点的刺激。市中心板块因可售房源较少，楼市震动不算明显。而在新货供应量较大的外围片区，“不降价，无成交”几乎成为行内共识。犹记得2013年底，与原萝岗区某大型楼盘营销负责人闲聊时，曾听闻他大胆预测萝岗的一手房均价有望在2014年突破2万元/m2大关。而时至今日，其所负责的楼盘新货价格不但没上涨，反而下调至2012年底价格，一年落差约2000元/m2。当然，该楼盘并非萝岗楼市的个例，几乎所有的萝岗新盘都在去年下调了新货价格，从1000~3000元/m2不等。

许多购房者都很认同“买升不买跌”的置业金句，但从黄埔区的楼市来看，此定律并不适用。纵观去年广州楼市行情，新黄埔区，尤其是原萝岗片区，在价格战的轮番激斗后，成交量仍能保持增长的态势。2014年新黄埔区一手房均价由前一年的16025元/m2跌至14894元/m2，降幅达到7%。但成交量却逆势上涨，全年共网签成交9545套一手住宅，位居全市11区第三位。

絮叨至此，开篇关于楼市出手时机的问题已有答案。对于购房自住的买家而言，首选市中心二手房物业，因为此类房源的地段优势明显，但价格相对一手房便宜，物业保值抗跌能力强。若预算不多又想住一手房，市政规划利好已逐步落地的新区不失为最强“备胎”，譬如新黄埔、南沙等片区，在售新盘货量充足，而且多半由实力房企开发，按照目前的价格来看，性价比不俗，而且短期内价格较为稳定，可淡定地货比三家。

至于投资客，现时仍以商业地产的物业作为首选产品，尤其是新区内大型社区的小商铺，若物业单价不高，是不错的选择。

羊年楼市何去何从，还得看“刚需”人群

又到了一年一度看“水晶球”的时候，羊年楼市会怎样？如果楼市就是那只羊，前面是一片绿草如茵还是风沙满天？说实在的，大家都知道楼市没有“水晶球”，政策随时可以左右大局，楼市从低谷到高峰的“V”形反弹也不是没见过。与其看风向不定的政策，不如看看身边的人，楼市的承受力就在他们中间，他们买不买楼，想买什么楼，这些“刚需”人群才是决定楼市走向的最终力量。

记者身边有三个朋友，都是有意买楼的“观望族”。一个是暂时没有名额买楼的“金领”族，家里有两套房子，面积都不大，一套是70多平方米的两房，一套则是40多平方米的学位公寓，她希望在市区买一间3房的单位。这位朋友属于“手里有房，心中不慌”的换房族，无论是高买高卖还是低买低卖，卖出一套房子足够支付新房的首期，再利用央行“9·30”的新政，只要结清贷款就算首套，这位朋友可以轻松置购新房。

其余两个朋友则是“深度观望族”。一个是毕业至今尚未买楼，她觉得虽然财富增值不及其他朋友快，但不需供楼没有负担也乐得逍遥，看看旁边那些担心减薪或转岗的朋友，她也挺庆幸去年没有匆忙入市，因为去年已经打破“今年没买房，又白干一年”的铁律。第三位朋友则是在市区已有两套房子，希望在周边城市买一套别墅，她以自己购买了两年的学位房为例，认为这几年房产涨幅已非常慢，在可见的将来也不会有大涨，以房产来快速增值的“黄金时代”已彻底过去，未来买房就是享受型置业：在不限购的周边区域买一套小别墅，每周去度度假，做个周末农夫。

如果这三个朋友算是楼市抽样调查的三个标本的话，他们足以代表了相当一部分的人群，房产不再是财富增值的主要方式，理财渠道多元化为中产或者富裕阶层配置财富提供出路，不再把资产全部押在房产上。房产日渐回归使用功能，作为增值“利器”的溢利一再被挤出，价格也随之回归理性。只有当购房者抛弃“羊群心理”，楼市才真正步入理性轨道。

成功人士不妨考虑资产全球配置

诺贝尔经济学奖获得者保罗·克鲁格曼又在唱衰亚洲经济了（这哥们似乎一贯如此）。1月20日，他在香港出席亚洲金融论坛时表示，中国目前的经济结构转型，难免出现一次严重经济衰退。他说：“中国还没有发生经济危机，我挺惊讶，但中国一旦爆发经济危机，会比想象的速度更快。”谈到中国经济中存在的问题，克鲁格曼认为，投资占GDP比例过高，消费占比太低，以及土地财政问题很大。中国居民消费支出只占GDP35%，投资支出则占到50%，很大程度上依赖房地产泡沫，这是不可持续的。

上大学时，笔者曾在课堂上研读过保罗·克鲁格曼的《虚幻的亚洲经济》一文，当时也是抱着姑妄听之的态度，没想到几年后亚洲金融危机爆发，克鲁格曼教授也“一战成名”。

对于中国经济存在的问题，应该是有目共睹的。问题的关键是，正如克鲁格曼教授莫名惊诧的：“中国还没有发生经济危机”。是中国有特殊的免疫力吗？答案显然是否定的。在这里我们需要澄清一个概念：那就是经济危机不好。恰恰相反，经济是有固定的周期的，经济危机的到来实际是经济内在调整的一个体现。美国经济经过次贷危机的强势回归，正说明其经济上一轮调整很彻底。而中国砸下去四万亿，只是人为干扰了经济周期，拖延了经济的调整进程，经济的下行动能将更加强劲。过去一年，经济的下行路径也证实了这一点，而年尾对楼市的松绑，实际上是不能任由经济加速下滑的两难选择。

对于新一年楼市走势的判断，我的看法是谨慎乐观，但要有应付出现最坏情况的准备。原因很简单，楼市是不可能脱离经济基本面走出独立行情的，而经济的探底过程尚没有完成。

对于新一年楼市投资策略，我认为，对于成功人士而言，是时候考虑资产的全球配置了。最近，横扫欧美和内地的安邦保险，就是听了其“高参”陈小鲁的建议，大举入货“欧美资产”。而华人首富李嘉诚“脱亚入欧”更是他过去两年一直坚持的策略。美国经济的绝地反击，导致世界经济的天平开始发生倾斜，而日本、欧洲步美国后尘推出量化宽松，导致世界经济一片混沌，人民币对美元贬值，对其他货币升值，此时海外投资相当考验眼光和魄力。当然，对于绝大多数似我辈的非成功人士，则似乎没必要“想太多”。但梳理下自己阿妈姑爹仔女的房产也很必要，毕竟3月1日《不动产登记暂行条例》就要实施了，接下来意味着什么，“你懂的”。

守住我们的钱袋子

记得2014年春节假期，一位朋友火急火燎地给我电话，为的是赶一波新春优惠抢到位于番禺汉溪的一个公寓盘。晃眼一年过去了，现在你再去打听打听，还有哪家郊区公寓盘能有昔日辉煌？若问对刚过去一年楼市的最大感受，那就是“急速滑落令人措手不及”。

对2015年楼市的预判，我赞成“不要幻想房地产会再有高潮”的观点。房地产已经到了重要转折期。目前中国的城镇化已经超过50%，城镇人均住房面积超过30平方米，而三四线城市人口几乎没什么增长。在这种情况下，快速开发销售滚雪球的中国式房地产增长模式肯定难以为继。幻想靠政策和货币刺激令楼市重现井喷，在政府倡导“新常态”的背景下是不切实际的想法。

近几个月的楼市成交数据也证明了这一点。1月，30城市的房地产销售套数和面积同环比均大幅走弱，龙头房企万科和保利公布的销售额同比均出现负增长。

但没有高潮不代表着房地产会崩盘，房地产依然是我国经济稳增长的基石，政府不会允许房地产崩盘的情况发生。最近广州市长陈建华也对媒体公开表态：“广州楼市调控的目标是保持平稳、平衡和均衡，房价大起大落不是我们的目标。”

今年1月，CPI涨幅为0.8%，分析指出，CPI明显回落是宏观调控的重要成果,但需高度警惕通缩压力。在这种情况下，我们该如何守住自己的钱袋子呢？理财专家指出，大家应该将钱存入银行，银行存款利率再低，存款也依然在增值。还可以把闲置资产尽量多地配置债券类产品，任何有利息的政府债券都能带来超过通货紧缩率的回报。

至于把手头物业持有还是变现，则需要区别对待。“刚需”住宅以及市区住宅由于需求面广，价格会相对坚挺，购买和继续持有没有问题；但商业公寓、商铺、写字楼等商业地产项目，投资应慎之又慎。因为商业公寓即使入市门槛低，但变现能力却很差；实体商铺受电商冲击的惨淡场景已是有目共睹；经济大环境不佳，办公写字楼的需求和租值也肯定受到影响。

对楼市别盲目乐观

虽然去年末楼市整体回暖、央行新年前夕降准、各地纷纷掀起新一轮“救市潮”，但业界对2015年楼市行情的预测却大多不乐观。特别值得关注的是，虽然此前有2008年及2012年两次降准引发楼市回暖的辉煌业绩，不过，在经济增速下行以及经济结构调整的压力之下，业界对此次的降准却明显持谨慎态度。

专家就指出，经历了2014年的惨淡行情之后，房企赚钱越来越困难。我们没有必要过度解读降准对房地产带来的诸多利好，更没有必要把房地产的未来寄托在降准身上。各家企业还是应该按既定目标、原定计划，该卖房的卖房，该降本的降本，该拿地的拿地，该收缩的收缩，该转型的转型，做好自己该做的事情才是应行之道。

多家研究机构也认为，2015年房地产市场需求并不会出现实质扭转，销售应能保持在2014年水平。去库存仍将是上半年主旋律，预计2015年楼市价格先降后稳。国际三大评级机构之一的穆迪就预测称，从整体市场来看，2015年中国住宅房地产市场合约销售额同比将下降0%~5%。摩根大通则预计，2015年中国房价将下降2%~3%。此外，房地产投资增速将进一步降温，预计将下降至6%，这将拖累经济增长，并影响包括钢铁、水泥和家具等相关行业的销售收入和需求。

记者认为，降准后，一旦房企获取资金更容易，拿地积极性更高的话，恐怕开工的面积会更多，并因此增加新的供应，这对目前没有明显增量的需求市场显然是巨大的压力。根据国家统计局的数据显示，2014年末全国商品房待售面积6.2亿平方米，同比增长26%，创历史新高。一旦“旧库存”没消化完，“新库存”再增的话，这对市场的考验无疑将更加严峻。因此，个人以为，去库存无疑依然是2015年的主旋律，大家对楼市的成交量可以稍有乐观的预期，但对价格的涨幅却不可期望太高。

置业跟着城市规划走

近日我进行了一次地铁探访之旅到黄埔“走亲戚”，从沙园坐地铁八号线转四号线再转五号线，全程不到一小时，临近年尾还基本上有位坐，与几年前未通地铁时去黄埔相比，简直是太方便了。

黄埔过去给人的印象就是一个老旧的工业区，环境脏乱差，生活配套不好，现在走出大沙地地铁站看到的却是另一番城市热闹景象：高楼下商铺林立，人流不断，生意兴隆，这就印证了一个道理：广州市政建设在飞跃发展，城市生活版图在不断扩大，工作在市区、居住在市郊已经不再是难事，尽管近郊的生活配套或许现在还不那么完美、完善，但只要向好的方向想，一切都是有希望的。

记得鲁迅有一句名言，本来没有路的，人走多了，路就出来了。随着市政建设的发展，在建和规划的地铁二十一、十四、七号线及八号、四号、五号、六号线延长线等多条地铁线将进一步扩大广州人的居住半径，新的商业圈随之崛起，比如萝岗、番禺、增城的万达广场正引领当地的商圈发展。同德围“堵城”之困已见解困曙光，尽管地铁八号线北延段还未连通至此，但立交的建成已缓解了交通压力。而洲头咀隧道的通车，让人民桥的交通压力减少，让海珠西和芳村地区的居民出行有了些许的暖意……这一切的一切，终归应验着一句老话，置业要跟着城市规划走没错！其实这也早就成为这个时代城市置业的铁律，而现时不少置业者也在按此规律不断实践，如今南沙将跻身自贸区，不少投资者也看好这一城市发展利好而出手。

新年新气象！在此预祝广大读者新年心想事成，置业安家梦能圆！

居住证新政效力几何

近日，《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》及相关改革方案，已经中央审议通过，即将印发实施。《意见》提出，扎实推进户籍制度改革，取消暂住证制度，全面实施居住证制度，建立健全与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制。

有房地产业内专家认为，全面实施居住证制度，将进一步推动城镇化，对于进入“白银时代”的房地产行业来说，这可能是极大的利好；尤其对于近期库存压力较大的城市来说，它可能成为刺激成交的一剂“新药”。

其实，早在多年前，广州已经率先取消暂住证制度，实施居住证制度。开放包容、经济发达的广州对外来人口的吸引力是不言而喻的，广州城镇化水平不断提高，楼市也一路高歌猛进。相同的“楼市狂欢”也在上海、深圳这两座推行居住证制度的一线城市上演。

如今，居住证制度的推行范围不仅将扩展至全国，而且居住证的“福利含金量”也逐步向户口本看齐。已向社会公开征求意见的《居住证管理办法（征求意见稿）》提出，居住证持有者可在居住地享受免费义务教育、平等就业、参加社保医保、缴存提取使用公积金、法律援助、计生优待等法定权利；依法在居住地享有办理入境证件、机动车登记、申领驾照、参加职业资格考试、申请授予职业资格等便利；逐步享有与当地户籍人口同等的中职教育资助、就业补贴、住房保障、基本养老保障、社会福利、居委会选举、随迁子女在当地参加中考与高考等权利。

这无疑将推动人口的进一步流动，但却并不意味着全国范围内的“楼市狂欢”。目前，一线城市的库存去化周期尚处合理区间，库存压力较大、市场基本面表现欠佳的主要是一些二三线城市，而适逢其时的居住证改革将加大部分二三线城市对非户籍人口的吸引力，提振当地楼市，但前提是这座城市自身的“功夫”过硬，或者教育、医疗等资源较好，环境不错，能让人安居，或者产业吸附能力较强，机会众多，能让人乐业。所以，要吸引外来人口，并将之转化为楼市需求，城市还需勤练“内功”。

自住该买还是买

2014年，虽然没有太多宏观调控层面的折腾，但这一年的楼市却显得比往年要冰冷许多。进入2015年，相信开发商们在制定年度目标时会更加“战战兢兢”、小心谨慎。

受大环境和房企情绪影响，买家们也是“战战兢兢”。前几年饭桌上的热门谈资“炒房投资”，已陆续被“网络理财”、“股市行情”、“海外置业”、“互联网浪潮”等话题超过。

而在远郊、景点买房投资，或者是购买小公寓、分拆式商铺等商业产品，则因为之前几年的苦守未果让新的投资者也望而却步。事实上，去年很多旅游地产和商业地产的销售情况都只能用“惨淡”来形容，在网购冲击下，相当多商铺更是从“一铺养三代”转变为“三代养一铺”。

近期，央行在降准之后，又被传即将降息，有人说是给楼市写了封情书，但也有人认为，降准甚至可能而来的降息，其实说明经济环境的不好，需要金融政策刺激。但如果经济环境不佳，即便有刺激，却未必能真正刺激到楼市成交。就算“刚需”买家还是要买房结婚生子，但楼市需求能否恢复到2013年最鼎盛的时候，谁也难料，更多房企大佬则已经做好了楼市黄金时期已经过去的思想准备。

另外，市场上还有几个消息对楼市成交来说会有影响：一是不动产登记条例正式实施进入倒计时，二是随着不动产登记条例正式实施，未来2、3年内，房产税落地的可能性也越来越大。手中持有的房屋越多，意味着缴纳的税款越多。出于对政策的担忧，持有多套房屋的人士，有可能持续在市场上出货。

所以，记者还是那个观点，真有自住需求的，该买还是买，国家层面也会扶持这类“刚需”买家。而出于投资需要的，除非是土豪，随便砸几百上千万不眨眼的，工薪阶层最好还是对房产投资谨慎谨慎再谨慎。