会让公司变得越来越臃肿？未来会不会尝试做减法？这个取舍是什么？

毛大庆：所谓加减跟原来的概念不一样，万科原来专注做住宅，所以住宅这些年做得还不错，但这个行业已经变化了，所以我们要做些新业务。

我们提出新业务要让一线去发挥，让基层去创造，但不见得每个新业务都能够搞大或都做成主力业务，所以才变成了小草业务、大树业务、灌木业务，有的可能就是小草业务，有的可能慢慢滋长出一个东西来。

另外，这个臃肿其实是一个虚的概念，实际上，从房地产开发领域来看，重资产是一种臃肿，首先不是重资产经营的，第二个就是人，干这个事的这群人得为这个事创造未来的价值，这是一个基本原理。第二个原理是，这个新的业务产生，一定采用新办法即“新人类、新办法、新工具”。

一个是新人类，这些人就不是原来开发的人，他们是专门研究滑雪的，要专业的人干专业的事。第二个是新办法，干这个事情，未来可能出现创业，即以创业的模式，比方说员工创业，组建一个合伙公司干一个万科的新业务，这就不存在你说的臃肿问题。这个行业未来三五年之内，一定会出现很多派生的新领域，大家在这个产业链上找各种各样新的增长点。

现场提问：最近万达商业提出做轻资产，您预计REITS在中国到底什么时候才会形成一个气侯？您怎么评价国内房企在轻资产方面的水平和现状？

毛大庆：REITS这个事我是最感兴趣的，我最近写了一个论文，就是关于中国房地产的资本化问题。这个事情我预感不会太远，可能也就是近两三年之内会出来的。实际上，这个事情已由不得你想不想干，因为目前整个国家的资金使用效率是很差的，很多地方政府的钱都发挥不出财政优势，比如说社保。

第二是类似民间的游资，中国150万亿的个人总财富，95万亿在房子上，还有50多万亿在民间储蓄，然后就是各种各样私人拥有的钱。这代表什么问题？我们民间的这几十万亿根本没有一个好的平台来发挥资金效率。

接下来，当房地产逐渐变成一种慢慢远离简单大开发模式后，越来越多的经营型物业将会出现，而这些经营型物业则变成了一堆重资产，这已经变成了一个没办法改变的局面。

万科现在也做商场，商场是一定要做，因为政府规划就是这个，而且我们也开始学习新的东西，自己持有运营社区商业，将来还要做养老院、医院及学校。这么多经营型物业，如果没有资金流量的盘活将要出大问题。全部找银行贷款也不现实，民间借贷又必然面临高利息。

因此，在房地产转型这个时刻，经营型不动产站到房地产主舞台上，房地产的REITS这个投资基金，一定会反逼政府出台这个政策，否则这盘棋下不了了，戏也唱不下去了。如果房企做不下去了又没有资金平台，就会滋生很多借贷，借贷风险又很大，所以不用太长时间REITS肯定要出来，这是一个主要的问题。

现场提问：目前国内房企的轻资产运营已达到一个什么样的水平？

毛大庆：做的都很难，都在外边找寻一些外资。中国几十万亿的资金怎么不用起来呢？就在于市场你不占领别人就会来抢，就是这个道理，外资都看好这块。

现场提问：您提到地产行业转型，但万科现在租赁收入占全部收入的比例只有1%，其中北京区域租赁占比如何？

毛大庆：目前我们租赁收入主要在北京，但北京区域的第一步还不是转型而是固本培元的问题。因为北京区域比南方这两个区域更艰难，城市面临着经济结构深度调整的问题，东三省是很困难的，这些城市到底怎样恢复经济活跃度，将是我们将要面对的现实问题。

现在万科在这些城市的团队资源分布还可以，不是第一就是第二的市占率。下一步，公司更多的会帮助他们把经营结构搞得更合理，比如提高经营效率，优化经营成本，精干人力成本。然后慢慢随着市场的变化而让其随之渐渐转型。

北京区域的转型发动机就在北京公司，要转型所有尝试都在北京，然后在剩下这些城市做某些方面的试验，比如说太原、济南、青岛等地尝试一些新东西，主要的城市还是固本培元，未来这一年将把手上现有资产做的更好一点，北京率先探路转型，这是很重要的一个策略。

现场提问：北京的区域政治关系也是很复杂的，万科在处理这些关系时有哪些原则和禁区？

毛大庆：这个问题挺逗的，最近北京大学周其仁教授就这问题刚和我聊过。北京的开发商面对这个事很复杂，我们认为，与政府之间大家首先是要交朋友，但这个朋友是机构和机构之间的朋友，并不是兄弟哥们之间的朋友。北京万科可能跟北京市建委和规划委之间有着非常好的沟通机制，两个机构之间就是好朋友。

但怎么建立机构之间的好朋友呢？首先一个公司的领导人很重要，一定要在特别重要的时候帮政府忙，比如房地产市场的变化，每次有问题的时候，需要给政府政府提出很多建议，甚至告诉他很多问题和危险。第二个就是要积极参与政府的工作。我们跟政府搞关系，可以跟一个部门的人全搞，就是我给他提意见出主意。

去年七八月的时候，我给市政府写过一个深度报告，大家也产生了一些预警，我告诉他们，我每个月在实时的监控有多少块地值多少钱，什么时候会入市，这些房子到入市的时候多少钱，成本会变成什么样。但我认为其实应该告诉他，包括REITS的问题，包括自住商品房因为这是新加坡执行了30多年的保障房制度。还有一个政商关系关键是你的实力，在今天的政商环境下，就忘掉以前的关系吧，大家就是靠实力，永远在这个行业里，让政府觉得你是公正的人，这是最好的政商关系，也是最安全的。

现场提问：佳兆业事件会不会在全国范围内引起反响，大家担心这个会影响到全国范围的房企楼盘。从您的角度来看，可能性大不大？

毛大庆：我觉得没到那么邪门的程度，佳兆业事件就是个案，肯定要做一个榜样，说这个事情出来确实要从根上把问题弄清楚。

我认为锁是调查的过程，锁也不能锁太久，总不能锁在那什么也不能干，这是不可能的。这是一个警示作用，就是这一类的情况不要再出现了，再出现以后可能到处都会出现这样的问题。当然，这也说明了这个市场消费者对房子的选择越来越看公司，一个透明阳光的公司就会变得越来越有吸引力，这是一个好事。以前是比谁关系横，这事以后没用了，回不去了。

现场提问：您有一个提案是有关英伦大都市圈的，能不能介绍一下？

毛大庆：这个是我对伦敦做了一个研究，伦敦本来也存在交通堵塞、雾霾等多方面的问题。他们也试图去分散，后来又聚回来，因为英国也老龄化了，首都伦敦也聚焦了将近1/3的人口，老龄化社会以后移动半径就弱了。

但为什么伦敦这个都市圈还能持续发展？一个是把政治圈做的很集中，就是国家政治权在一个城市里很集中，不会像我们这边东一个西一个的，所以它的行政功能变得特别集中。第二个是进行大量的轨道交通建设，伦敦的轨道交通是非常发达的，它把这个经济圈设定成了几个圈，但是仍然没有把产业都转移，很难做到产业都转移，因为这会增加居民上班的时间等各种成本，因为来回的量还是挺多的。

在这两方面外，伦敦很好地解决了居民的居住与上班问题，把城市中心的人都疏散了，周围该是学校就是学校，该是医院就是医院，让你确实能够在那生活，并不是让你上班也去那，那不可能的。所以，上班仍然要回到都市圈里，适度的分散就可以了。

当然，这些都是我提的一些建议，北京大首都的功能疏解，是我们需要实事求考虑的问题。比如说推进重点学校，名校办分校应该继续推行，这方面我可是有经验的，就是应该让名校承担更多的社会教育义务，名校应该成为产业集团。例如北京小学，就是北京小学教育集团，校长就是法人，不能有随便跑到房山去做一个假的北京小学，因为实行的是法人负责制，全是招聘教师，不要再搞教育壁垒了，这些事情是可以疏解的。

如果你把这些功能都弄清楚了，把原来政府壁垒都打破，把学校办出去，三甲医院多办几个分院，不完全靠政府来弄，也可以跟社会机构一起办。比如万科愿意办一个北医三院某某分院，但医生的培训、医院的水平标准不是万科定的，是北医三院定的，然后万科市场化来运营这个医院，医生的收入也能提高。这些机制打破之后都市圈自然就出来了。