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回购商品房用于保障房源的三大益处

扫描到手机全国楼市来源：金融时报发布日期：2014-12-13 13:57 字号：T|T

摘要：回购商品房用于保障房源不仅能够增加社会保障安全网的安全系数，而且能够缓解房地产市场的去库存压力。此外，此举还将释放消费潜力，使住房消费继续在推动经济发展中发挥基础作用。

回购商品房用于保障房源不仅能够增加社会保障安全网的安全系数，而且能够缓解房地产市场的去库存压力。此外，此举还将释放消费潜力，使住房消费继续在推动经济发展中发挥基础作用。

近日有媒体报道，住建部拟推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式。笔者认为，该模式能显著扩充保障性住房来源，既提升住房保障的托底作用，又缓解房地产市场的去库存压力，还能释放消费潜力。

我国房地产市场的需求特征已经发生了变化，正在从过去以投资需求为主导向消费需求为主导转变。今年以来，房地产市场主要指标逐级滑落，逼近历史最低水平。伴随着经济增速下调，房地产市场隐性风险也在逐步显性化，突出表现在房地产市场结构性失衡严重——一方面，城市商品房大量空置，库存居高不下，另一方面，城镇集中连片的棚户区上亿人无法安居。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告称，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。与其他国家和地区相比，我国的住房空置率明显偏高——美国的空置率在1%至3%之间，香港地区不到5%，日本在全球金融危机时也仅为13.1%。按照国际通行惯例，商品房空置率在10%之内为合理区间，意味着商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在20%之内为预警区间，需要采取一定措施修正；空置率在20%以上时，为空置严重区间，政府必须调整相关政策，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行。

与此同时，住房困难群众的基本住房需求却得不到满足。今年3月，李克强总理在回答记者提问时表示这已成政府的“心头之痛”。总理说：“现在城镇集中连片的棚户区还居住着上亿人，可以说不具备基本的生存条件。几百个人一个旱厕，特别是北方，到了冬天居民入睡要戴着棉帽、穿着棉衣，这可以说是政府的心头之痛。”

这些年来，为解决住房困难群众的基本住房需求，从中央到地方，政府投入了大量的财力，大规模实施保障性安居工程，着力改善困难群众居住条件。按照《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的部署，从2011年起，我国保障性住房建设开始加速。公开的数据显示，从2011年到2014年9月底，不到4年的时间里全国保障房新开工套数为2973万套，竣工1724万套。我国住房保障体系逐步形成，针对不同收入人群的保障覆盖面逐步扩大。到2014年三季度末，通过廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造安置住房等实物方式及发放廉租住房租赁补贴的方式，我国已累计解决了4000多万户城镇家庭的住房困难，覆盖人口1.2亿。

然而，受制于资金等限制，保障房的托底作用有待继续提升。保障房开工数和竣工数差距不小，2011年以来，有1200余万套之多的保障房开工未竣工，凸显保障房建设“力不从心”。要彻底解决这个问题，除了造房子之外，还需要另辟蹊径，化解总理的“心头之痛”任重而道远。

一方面是保障房建设困难重重，力不从心，另一方面是商品房市场遭遇寒冬，去库存压力大。既要确保低收入群体的住房保障，又要去房地产库存，在这种背景下，回购商品房用于保障性房源就成为一种现实选择。其实，在住建部拟出台回购商品房用于保障性住房的指导意见之前，已经有湖北、湖南、福建、江苏、四川、安徽等省出台了相关地方性规定，目前已经有比较成功的商品房回购先例。

毫无疑问，这一新模式若能落实并处置得当，将再一次释放商品房的需求。有业内人士预计，棚户区改造的安置需求就将释放超过1000万套。回购商品房用于保障房源不仅能够增加社会保障安全网的安全系数，尽早化解总理的“心头之痛”，而且能够缓解房地产市场的去库存压力，为应对未来房地产可能出现的调整预留出必要的空间。此外，此举还将释放消费潜力，使住房消费继续在推动经济发展中发挥基础作用。至于如何处置得当，则需要全面把握供求关系新变化，科学进行宏观调控。

责任编辑：马策关键字：商品房保障房回购商品房房地产房地产市场