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楼市新政30天9折利率见底成交量回升或难持续（2）

扫描到手机全国楼市来源：21世纪经济报道发布日期：2014-10-30 15:43 字号：T|T

摘要：央行新政出台已近一月，伴随对于住房按揭贷款总体的鼓励态度，房贷市场出现了一些微妙变化。结合各专业机构及21世纪经济报道记者的调查，目前执行央行新政并已出现房贷利率优惠的，主要集中在20多个一线城市及部分二线城市，约3成的银行下调了首套房贷利率，最低为9折。

利率继续下调可能性

在房贷渐进式放松后，是否有出现7折利率的可能性？

据公开报道，武汉、济南、杭州和重庆等地开始出现7折房贷利率优惠的楼盘。其中，武汉绿地中央广场项目从10月份起，联合平安好房提供“1成首付、7折利率”的优惠购房活动，最多补贴约10万费用。

但实际上，这些活动均为房贷新政下的营销行动，并非银行利率真正打7折。研究中心认为，当前房企多半采取暗降的手段，一方面赚足眼球，一方面提供一些实在的优惠给购房者，来推动项目热销。

要达到7-8折利率优惠，需满足两个条件，一是银行不亏钱，二是总体额度宽松。

MBS被寄予为金融机构筹集低成本资金的厚望。央行9·30房贷新政提出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

但申万报告指出，从目前现实情况来看，一方面，在当前经济下行风险较大、降息预期增强、信贷额度并不紧张的情况下，银行通过固定利率的MBS将浮动利率的按揭贷款出表的动力并不强。

另一方面，目前信用利差过窄明显制约了MBS所能引导的按揭利率下行空间。申万测算，若银行将房贷打包成MBS产品后直接在市场上出售，在目前基准的利率水平上尚存在一定动力，但预计按揭贷款利率大致可以下降到5.8-6.4%，相当于8.8折至基准之间；若银行将房贷打包成MBS后由国开行以住房金融专项债对接，则预计最终按揭贷款利率大致可以下降到5.4-5.8%，相当于8.5折左右。

“我判断，从目前情况看，利率7折是非分之想，8折绝无可能，9折已算极好，9.5很不容易，基准也属正常。”丁祖昱认为。

至于将来是否可能出现7折利率？中原地产首席分析师张大伟认为，除非再出现1-2次定向或者全面降准。

成交回暖或难持续

张大伟指出，信贷额度将是决定9·30央行松绑限贷政策的最大因素。如果不增加额度，在改善型需求进入市场后，抢用额度，可能会使得2014年年底的额度非常紧张。

融360的信贷专家徐瑾认为，不能过于乐观估计信贷放松的程度。有些银行虽然下发新政细则，但因为额度比较紧张，到放贷时就没有额度了。

丁祖昱也认为在限贷放松上不能过于乐观，建议开发商在口径上不要给客户过高期望，不要再继续往7折引导，否则必然导致客户的观望等待，反而起到负面效果。在贷款利率没有到位的情况下，可以采取一定营销手段，比如适当贴息，采取类似“利率不到九折，开发商来补贴”这种营销手段来促进成交。

此外，开发商应继续保持价格上的优惠。本报从多家中小房企采访调查了解到，到目前为止，还没有看到任何一家规模企业把价格整体上调。在供大于求的情况没有得到改善的情况下，开发商还普遍在以价换量。

目前包括万科在内的业内人士普遍认为，四季度成交回升已很确定，预计与去年同期持平，但“明年就很难说”。

中银国际分析师指出，由于多数房企3季度业绩表现并不理想，毛利率下滑幅度超出市场预期，显示开发商的利润空间受到地价与需求的双重挤压，而行业确实已进入一轮较大的调整周期中，在未来的一段时间内，房地产投资仍难有表现。