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楼市政策呼风唤雨时代终结市场有高独立性（2）

扫描到手机全国楼市来源：中国新闻网发布日期：2014-08-22 10:20 字号：T|T

摘要： 从取消限购已不再是新闻到不取消限购才是新闻，中国楼市依旧充满传奇。

另一方面，在惟GDP的指挥棒下，由于房地产投资一直维系宏观经济增长的主要动力，导致中国房地产市场从未“真跌”过。特别是2013年，房地产投资增速对于稳定GDP增长功不可没。但与去年前7月房地产同比名义增长为20.5%速度相比，今年前7月，全国房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13.7%。房地产持续下滑已成为宏观经济不可承受之重。

如果放任房地产价格下跌，不仅对上游产业链传导负面预期，给传统水泥、玻璃、有色等行业等实体经济造成较大压力，而且将对银行的贷款资产形成巨大冲击。之所以前段时间兴业银行叫停房地产夹层资本，以及银行的背叛房地产这位多年盟友，就是源于银行控风险考量。当银行觉醒了，已然下滑的房地产投资收益及巨大的风险敞口又凭借什么去博得盟友的欢颜？

可以说，限购瓦解既是博弈下的产物，也是为体制机制改革赢得时间和空间必然结果。通过缓跌来释放房地产泡沫风险，更符合政策的逻辑，而非启动新一轮房地产泡沫。如果泡沫被吹大，只会让针尖变得越来越细。

掣肘政策的发挥空间变大

然而，楼市这匹野马，在地方政府放开缰绳之际，却并未朝着前方狂奔。即便各地限贷催热的销售回暖潮，也只是昙花一现。统计局数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，持平的城市有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.5%。

从库存周期来看，据机构统计，目前十大城市存销比为60周，近期有所下滑，仍处于近3 年高位，其中一线城市存销比为51 周，二线城市存销比为68 周，总体来看二线城市库存较高，去化周期较长。

现实的残酷性显然戳破了无限权力至上的地方政府政策作用力，且政策失灵未来也成为一种常态。这并不是意味着政策权力本身作用削弱，而是政策掣肘的发挥空间越来越小。因为目前的房价与2008年已非相提并论，基础价格至少翻了一番。也就是至少需要8万亿以及逾百万亿的信贷增量来推动楼市。如此救市之举，即便成功，后果肯定是可怕的恶性通胀。

此外，政策一纸令完全可以吹大投机者击鼓传花的泡沫游戏。但是造成贫富悬殊的最大因素，不是作为增量财富的工资收入分配不公，而是存量财富的住宅涨速过快和持有不均。对任何决策者来说，贫富悬殊都是可怕的社会肿瘤。当下，这个肿瘤的最大诱因，就是房价上涨过快，住宅持有过于集中。

贫富悬殊越大，显示房价收入比比值越高。这意味着有效需求能力越低。有分析指出，能支撑市场安全边际的收入房价比与租金售价比越来越离谱地进入外太空，甚至出现荒诞的“宇宙峰值”。尽管这种比如过于夸张，至少说明过去中国式房价的“奇怪浪漫”已难以持续。