保定互动房缘网

放松限购难阻楼市周期性调整趋势

扫描到手机全国楼市来源：金融时报发布日期：2014-07-30 10:20 字号：T|T

摘要：7月28日，杭州市住保房管局在官方微博发布消息，购买萧山区、余杭区住房不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房不需提供住房情况查询记录。统计显示，截至目前已有40多个城市放松或取消限购。在楼市出现深幅调整的背景下，松绑限购会给成交带来多大起色？房价的后市走势又将如何？

7月28日，杭州市住保房管局在官方微博发布消息，购买萧山区、余杭区住房不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房不需提供住房情况查询记录。统计显示，截至目前已有40多个城市放松或取消限购。在楼市出现深幅调整的背景下，松绑限购会给成交带来多大起色？房价的后市走势又将如何？

“放松限购体现了市场化的楼市调控思路。”上海房地产研究院研究员严跃进对记者表示，放松限购源于两个市场压力，第一是成交量一直在萎缩，这对于房企和地方政府来说打击很大。因为楼市的活力必须通过市场成交来体现，成交持续萎靡，会加剧库存压力，本质上使得房企财务和政府财政的运营受到压抑。第二是价格迅速下滑，这会进一步压缩房企的利润水平。尤其在去年高价拿地后，如果今年的盈利水平收窄，那么对于房企的生存是有威胁的。

放松限购后对于成交量和成交均价的影响需要区别对待。成交量提振需要三个驱动力。第一是降低的入市门槛，第二是以充分的流动性做润滑油，第三是积极的推盘节奏。目前取消限购还是以降低门槛为主，后两个驱动力并没有完全释放出来。所以对成交量的短期提振效应不应过于期待。但预计今年四季度成交量会有一波反弹。

社科院财经战略研究院助理研究员吕风勇则认为，过去两年房价上涨比较多，去年成交量也比较大，所以今年价格比较高，楼市已经到了周期性调整阶段。单纯从房价本身来说，虽然一线城市房价有所调整，但是对金融以及整体宏观经济造成的风险并不是特别大，但是随着投资下降，财政收入下降，地方政府为减缓财政压力，所以纷纷“救市”。因为限购本身行政性比较强，可能会短期内刺激成交量，但是不会根本性地扭转房地产市场的调整形势，因为放松限购的多为二三线城市，部分刚需入市的需求会有所增加，但这些城市本身投资性需求就少，而且多为本地需求，所以成交量不会出现大的改观。

不少开发商已经从低迷的成交量中感受到了市场的颓势。上海房地产研究院发布的报告显示，二季度30个典型城市商品住宅成交面积为4100万平方米，环比仅增长6.4%，同比减少20.2%。以北京（楼盘）为例，已有“上东8号”、“富力尚悦居”等楼盘打出了降价旗号，尾房促销、特价房等促销手段花样翻新。同时二手房价格出现了实质性下滑，北京我爱我家的一名中介告诉记者，现在西三环花园桥附近的楼盘均价在49000元/平方米，而去年的均价还在53000元/平方米，许多二手房业主着急卖房，买房者的议价空间正在加大。

目前市场上蔓延着较严重的看跌情绪，同时个人房贷仍然趋紧。融360金融搜索平台发布的房贷市场分析报告指出，7月份在全国23个

重点城市中，个人房贷利率最低为9折，绝大部分二三线城市优惠利率已经销声匿迹，首套房利率与二套房利率逐渐趋同。这意味着绝大多数银行仍将维持目前紧缩的住房信贷政策。

严跃进认为，从目前市场看，看跌情绪还要延续一段时间，购房者入市积极性的调动也不会马上出现。所以短期内房价还不能马上上升。但从后续市场判断，随着部分投资投机因素的注入，房价可能会有一波上涨态势，进而增加刚需购房者的购房压力。这是目前需要警惕的一个负面效应。

对于房地产企业而言，诸多城市放松限购固然是利好，但不可就此对后市过分乐观，因为楼市运转到周期性调整阶段后，有购买力的有效需求提前释放，而取消限购增加的多是改善性需求，甚至是部分投资性需求，在目前市场调整的态势下，入市意愿不大。另外开发商的融资环境并没有根本性改观，成交是开发商收入的最终来源，如果成交不景气，那么开发商的资金链压力就始终难以缓解，业界普遍判断，消化库存已经成为当前开发商的首要目标。

当前楼市成交的降温，不仅仅是需求的问题，更是价格问题。在一般商品市场上，市场的成交量对价格的高低极为敏感，价格过高时潜在的需求难以变成有效需求，开发商要扩大成交，更应发挥价格机制的作用，单靠单一的外围政策利好并不能彻底改变市场的供需关系。眼下一方面是有较强购买力的刚性需求有限，一方面是开发商的货源库存量庞大，降价促销仍然是开发商缓解资金压力的现实选择。

责任编辑：刘冰关键字：放松限购周期性调整房地产开发商