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"去土地财政"进入持久战

扫描到手机业界观点来源：中国建设报·中国住房发布日期：2014-07-25 10:21 字号：T|T

摘要：事实上，近期频频出现的救市声音和一些城市限购的松绑正在传递一些消极信号。究其背后原因，是上半年房地产市场数据的普遍下滑。如全国住宅新开工面积下降19.8%，全国商品房销售额同比下降6.7%，住宅销售额下降9.2%。又如截至6月底，全国商品房待售面积5.4428亿平方米，同比增长24.5%。

7月15日《常州日报》头版头条刊发的《我市目前已到购房好时机》一文，已被认为是当地的救市檄文。尽管相关部门对“救市”意图进行了否认，但一些当地项目已经公然援引和使用该文的一些说辞作为促销论据。如九龙仓某项目在宣传软文中就表示，“常州政府已正面出来倡导买房，房价已无下降空间，下半年常州房价和交易量都有望回升。”

事实上，近期频频出现的救市声音和一些城市限购的松绑正在传递一些消极信号。究其背后原因，是上半年房地产市场数据的普遍下滑。如全国住宅新开工面积下降19.8%，全国商品房销售额同比下降6.7%，住宅销售额下降9.2%。又如截至6月底，全国商品房待售面积5.4428亿平方米，同比增长24.5%。

尽管调结构仍在继续深入，但根据财政部近日公布的数据显示，2013年全国土地出让金收入再创历史新高，总额超过3.9万亿元，占地方本级财政收入近六成，“土地财政”依然是绝大多数地方政府收入的最重要来源。显然，没有房地产产品的去化，地方政府将很难保证稳定的土地出让收入，进而影响到整体财政收支的平衡。

因此，在不利的数据下，尽管各地陆续出台的救市政策虽多有细节不同，但基本上都难掩近期土地出让的被动。如，2013年常州全市土地开发完成计划不到7成，2014年常州市区的土地供应计划仍在继续缩减和控制。这一方面显示出市场较前几年出现疲软；另一方面也暗示一些地方已经在进行分类调控，对土地供应端进行积极调整。

常州虽然被指赤裸裸的发文救市，但仔细研读该市近期的一些数据，还是能够体会出当地政府的一些调控思路。如近5年内，常州市正逐渐缩减土地供应量，2014年常州市区经营性用地计划供地总量仅为200万平方米，而该数字在2010~2013年的4年中却分别为560、660、560、218，可见其收缩幅度已比较明显。当然，这和当地楼市供大于求、人口和住房需求导入不足都有关系。对多数城市来说，控制“土地财政”规模的急速扩大，是地方政府需要迈出的第一步，这也将为库存消化和楼市调整带来机遇。

数据显示，今年上半年全国土地出让金增幅仅为26.3%，远低于过去五个季度平均40%以上的增幅。但是，当土地财政得到削减后，又有什么新的地方财政收入能进入到篮子里？

刚获中共中央政治局审议通过的《深化财税体制改革总体方案》，或许正是地方政府未来敢于减少土地出让依赖的保证。

其中，方案明确了房地产税、资源税、环境保护税、消费税等税种的改革任务，新的地方税收体系或许还将提供新的收入机制。不过财政部财政科学研究所所长贾康很快泼了一盆冷水，他虽然承认以房地产税为代表的新税种有望成为地方税的主力，但他也强调这是一个渐进过程，他透露“房地产税立法还没有列入人大立法工作的计划，年内也不会有任何动作”。在贾康给出的时间表中，房地产税至少要等到2016年才能正式进入运转，那么在这至少两年的时间内，在转型和“去土地化”的大命题下，地方财政的平衡就显得有些“亚历山大”了。

与前几次市场的大幅波动不同，尽管各地救市政策频出，但目前主流观点仍认为，房地产市场整体仍走在一条相对健康和冷静的自我调整道路上，这与中央坚决调整经济结构和发展模式不无关联。但即使如此，调控可能还是会进入一种地方政府自我角力的持久战状态。

责任编辑：刘冰关键字：去土地财政土地财政持久战限购松绑