这 份补充约定在标准合同付款方式、交楼标准等约定的基础上，进一步对银行按揭、交楼的时间和标准进行了补充约定。其中，关于银行按揭的约定方面，开发商除了 约定购房者要在合同备案一个月内付清所有房款，还附加了这样一条很拗口的约定：如果买受人(购房者)未能按期向贷款银行交付银行按揭款，并连续断供达到3 期，导致出卖人(开发商)向银行须承担担保责任，则出卖方有权单方解除合同，且买受人应向出售人支付合同总额30%的违约金。

周小姐就“出卖人有权单方解除合同”向售楼员询问，得到的回复是“开发商无条件收回房产， 还可以拿去再卖”。这让周小姐非常担心，于是要求开发商从附加条款中拿掉这一条，但遭拒绝。对周小姐而言，定金已经交了，认购书约定7天后来签约，时间也 到了。现在如果不签约，按照认购书约定，开发商有权把房子转卖，并要扣她违约金。而如果签约，按揭贷款20年，签了这样的补充协议不是给自己下了一个巨大 的套？

律师点评：过期开发商不能收房

在银行按揭合同中，合同主体是银行和购房者，开发商只是承担担保责任，而且担保期一般只有半年。开发商在合同上附加断供的赔偿条款，首先应该加上一个时间限制，那就是在担保期内，过了担保期，跟开发商就没有关系了。如果业主今后几十年内出现断供，开发商都要收回房产，显然有失公平。

再从这个条款本身的合法来看，连续断供三个月就无条件收回房产，这样的惩罚措施也跟银行对断供的认定标准不符合，惩罚措施太过严厉。

土地年限陷阱

描 述：早期，惠州一些开发商，低价储备了一些土地，2004年后，这些土地逐渐转移到一些开发商手中。而开发商在开发的过程中，把一些原本不是居住用地的商 业用地、综合用地，拿来开发住宅，但在购房合同中不注明，导致很多不知情的购房者被骗，在惠州已经出现多起类似事件。制造此类合同陷阱的楼盘，多是资金实 力不雄厚的小开发商。

案例：买了房才发现年限大缩水

去年底，来自深圳的高女士 在淡水枫叶雅苑买了一套房，签订合同后，高女士发现楼盘实属综合用地，年限50年，且购地时间为1994年，即是房子的使用年限只剩下33年，与开发商当 初承诺的70年产权差距太大。她当即向开发商提出疑问，开发商承诺补齐70年地价。今年3月31日，开发商未能按约定把房子交给高女士，也未履行补齐70 年地价的承诺。高女士把购房合同和其他业主的合同对照之后发现，不同业主的购房合同内容竟然都不一样，有的甚至在地价补缴这一条完全空白。于是高女士怀 疑，开发商可能私自针对不同的购房者增加了不同的附加条款。

在回应业主质疑时，开发商称，楼盘已卖出500多套，有 200多户业主没有得到开发商补齐70年地价的承诺。高女士称，在管理部门介入后，楼盘出具补齐70年地价的承诺书，但只有十几户业主拿到。另外，很多业 主并不知情。因为缺乏购房常识，当时就直接签订了合同，现在开发商明确表示，只有附加协议里有补70年地价承诺书的业主，才给补地价。

律师说法：购房者有权退房

广东卓凡律师事务所律师曾环钦律解释，综合用地年限是50年，商住用地是70年。如果开发商没有按土地用途来使用，就容易产生纠纷。

土 地年限的延长不是开发商一方承诺就可以实现的，必须经过规划部门等的审批，否则，开发商就算给了业主承诺，也不受法律保护。另外，开发商把综合用地当成商 住地来用，若事先没有告知，导致消费者在不知情的状况下买了房子，就涉嫌欺诈，所有的风险应由开发商承担，消费者有权要求解除购房合同。

按揭陷阱

描 述：去年，首套房首付比例利息增大，导致购房者负担加重。开发商运用合同增补条款约定，因银行按揭政策造成的购房风险，由购房者承担。一旦购房者无力承担 月供，开发商有权不退房也不退定金。发生此类合同陷阱的多是一些针对实力不强的首次置业者身上，或者主力户型在120平方米之内的居家楼盘。

案例：无力还款，开发商拒不退房

今年27岁的吴先生从2010年上半年就开始打算在惠州购房，去年8月底，他在南线某楼盘下定了一套130平方米的四房，总价80万元。当时首套房的首付比例还是2成，而且还享受8折利率优惠。开发商口头承诺会按照该标准执行，并一直督促他签字。

因 为限贷，吴先生的贷款两个月之后才放款，但办理按揭时，首付已变成3成，同时，利息优惠也被取消，还要上浮10%.这意味着吴先生必须要付24万———比 原计划多出8万，“合同说好的首付2成，怎么无缘无故变成了3成？”吴先生找到开发商，对方拿出购房合同，补充协议里有一条如此写道：“约定增加针对银行 贷款、调控政策造成购房风险一切由购房者承担。”对方认为，这是吴先生签字确认的购房合同，首付比例的提高和利率的上浮所带来的风险应该由他承担。

吴先生以开发商此前曾口头承诺首付2成、利率8折为由，要求解除合同，开发商回应，将以购房者单方面解除合同为由，没收3万元定金。吴先生进退两难，如果不解除合同，突然多出的8万多对他来讲，压力太大，“我的工资就是3000多，哪里去搞这8万？我觉得被开发商骗了。”

律师点评：购房者应对外因进屑定

广 东尚典律师事务所律师邹朝贵解释，购房者在合同中应该加针对银行贷款政策造成购房风险的约定。例如：就利率上浮造成购房成本上升，买卖双方分担；在利率上 浮至一定情况，或贷款无法下放时，买卖双方有权单方解除合同，或自然解除。购房者可以在合同中注明：“由于贷款政策变动频繁，而买家实力有限，买家需要从 银行申请几成贷款，且利率不得高于基准利率，合同方能继续履行。”他建议，购房者房者应当在确定贷款条件的同时，对放款时间做出约定。

交楼陷阱

描 述：房子不好卖，让一部分开发商减少了项目投入。这令本来统一版本的广东省商品房预售合同旨定非常清晰的交楼标准，变得分外复杂。例如，有开发商置标准合 同上验收合格的三个标准于不顾，一定要在附加条款中自屑定交楼标准。而这个标准低得离谱，如玩“自我验收”，约定以楼盘的建设、监理、设计单位综合验收合 格为交楼标准。更有甚者，约定以“通水、通电”为交楼标准。至于什么消防是否合格？建筑质量是否安全？购房者签了合同，就等于自动放弃这些基本权利了。

案例：通水电都能做交楼标准

在 《广东省商品房买卖合同》的第八条，对商品房交楼的期限和交楼房屋将达到的条件蛹定：一是商品房经验收合格；二是商品房经过综合验收合格；三是商品房经过 分期验收合格。这三个，都是指建设主管部门对建筑质量、规划是否符合报建标准、消防安全等方面进行综合验收合格，方可交楼。但同样是这一条款，还留了一个 空白条款，即购房者和开发商可以自屑定。

开发商正是钻了这个空子，在惠州，开发商普遍选择第四条，即自屑定交楼标准。市民刘先生就遇到了这样的情况。在签约过程中，他发现开发商约定交楼时间是明年11月份后，对交楼条件的约定却非常模糊———“见补充条款”。

当 他打开补充条款却看到，买方接受房屋经建设、监理、设计等单位共同验收合格为交楼标准。刘先生觉得这样的约定房屋质量非常堪忧，因为附加条款所指的建设单 位，其实就是承建工程的建筑公司。“让包工头自己验收自己建的房子，这不是又当运动员，又当裁疟吗？”他非常不满。刘先生为了此事还专门找律师进行了咨 询。有律师提醒他说虽然这样的约定违反商品房交付使用的基本规定，但事实上在惠州这样的交楼标准大行其道，有的楼盘甚至约定以“通水电”这样最基本的条件 为交楼标准。而业主一旦签了这样的条款，日后收楼发现有问题很难获得赔偿。

律师点评：应对交楼标准严格约束

交楼自行规定验收方，尤其是把承建方作为验收单位，这是非常不合理的。实际上约定“通水电”也好，还是“自我验收”也好，这些附加条款与现行法律是相抵触的。也就是说，这些条款不论购房者签了没有，都应该是无效的。

但要提醒买房者的是，实际收楼纠纷中，有些法官可能会以附加条款为判案依据，把附加条款看成是收楼纠纷出现后的“调解协议”来处理。这样的话，购房者可能因为签了这份补充协议而无法维权。律师建议，应该对交楼标准进行更为严格的约束。