房价喊涨、供应面缩窄、房贷门槛又没降，年初就出动看房的购房大军中，很大一部分都是刚需购房者，对于他们来说，今年买套合适自己的房子成为真心难的事。业内专家认为，供应结构不均衡成为今年市场的主要矛盾之一，不过伴随市场观望心态增长，同时土地出让方式也在体现调控思路，后期的市场格局可能出现一定变化。

一难

供应面缩窄，刚需大军面临“合适的房子太难找”

“看了一圈，价格蛮高，也没有多少房子可以选的。”在上周末某网站举行的一次大型看房团活动中，一位跟随仙林团看房的网友表示，合适自己的房源还是太少。该网站随后发布的调查也显示，在看房活动涵盖的南京各大板块的50多家楼盘中，刚需“房荒”的情况普遍存在，包括江宁、城北、城南、仙林、城东等板块的刚需房源都比较紧缺，仅有江北板块还有一定存量供应，“房子越来越难找”也成为以刚需为主的看房大军的普遍心态。 

网上房地产监测统计显示，今年1月份全市成交商品住宅房源有7065套，其中面积在100平方米以下的中小户型住宅房源成交达到4279套，占成交总量的六成以上。需求一直火热的前提下，刚需市场的房源供应量却不容乐观，在1月份南京新推房源的24家楼盘中，仅有万科九都荟、金尧首府、冠城大通蓝郡、大华锦绣华城、荣盛文承苑、新城玖珑湖等七八家楼盘推出的是以中小户型刚需房源为主，其他多数均属于洋房、大户型等改善型产品，粗略计算刚需房源的供应比重还不到三分之一。

市场面消息还显示，整个一季度，刚需缺房的困境暂时都难以得到根本改观。以江北为例，上半年相当一段时间内除纯新盘艾菲国际、明发新城中心首开入市外，仅有融侨观邸、新城香溢紫郡、朗诗未来街区、东方万汇城、恒辉假日广场等几家楼盘三四月份将会有加推计划。在售的刚需主力楼盘中除旭日爱上城将持续推房外，中海万锦熙岸、天润城等刚需大盘后期加推也可能等到下半年。

二难

刚需板块及楼盘“涨声”不断，买家心理底线受挑战

国家统计局数据显示，截至今年1月，南京房价已经连续19个月上涨，开年之初，南京楼市又不断传来“涨声”。值得注意的是，今年涨价预期最集中的反倒是刚需板块和刚需房源。网站统计表明，开年以来直至2月上旬，南京全市已有20家楼盘“喊涨”，其中已经涨价的楼盘有13家，7家楼盘明确将涨价。而已经涨价的楼盘中有多达8家项目集中在江北。如桥北旭日爱上城春节前推出的新房源价格已上升至12200元/平方米，比前一次开盘均价高出800元/平方米，即将推出的5号楼均价也一样，六合板块1月份开盘的冠城大通蓝郡、荣盛文承苑等楼盘价格均比前次开盘上涨200-300元/平方米，正在朝8000元/平方米的水平线靠近，位于高新区的新城香溢紫郡项目近日也传出3月份加推房源均价可能会达到10800元/平方米。

与刚需楼盘相反的是，改善楼盘的涨价动作年初并不多见，除仙林的高科荣域春节前加推房源因精装修提档价格上涨了800-1000元/平方米外，多数楼盘价格未见上涨动作，部分高端楼盘价格上涨的主要原因恰恰是户型变小，如朗诗保利麓院新推的88平方米小户型房源的毛坯均价首次超过2万，而此前的大户型毛坯均价则在19000元/平方米。

三难

银行房贷未见明显宽松，刚需购房“源头”受影响

房源吃紧使得刚需购房者选择面缩窄，与此同时，住房贷款收紧则进一步从源头上影响着刚需购房，按照以往惯例，春节过后银行房贷收紧的状况会有所缓解，但是今年年初却没有明显放松的迹象。网尚机构的一份最新房贷摸底调查表明，目前南京各家银行贷款额度虽然开始恢复，但由于一些银行去年由于贷款额度不足，部分贷款项目都被积压，随着贷款额度的重新获得，这些额度先要用来处理年前的“旧账”，因此银行对新增的房贷需求仍旧力不从心。该机构对南京19家银行的摸底发现，包括工行、农行、建行、交行、中行在内，有15家银行针对首套房的新房房贷利率全部维持在基准利率，此外光大、广发、平安3家银行首套房贷利率上浮，幅度在5%-30%不等。 

网尚研究机构总经理李智表示，马年开局银行房贷总体依旧延续了2013年底的紧张局面。没有明显改观，对于楼市需求释放无疑起到了“勒缰绳”的作用。预计今年资金面偏紧已成定局，他分析称，首先宏观层面上商业银行被迫通过提高存款利率揽储，会抬高贷款利率；其次美联储渐进式退出量化宽松政策也带来边际冲击；此外以余额宝、理财通为代表的互联网金融快速发展，一定程度上加快了利率市场化步伐，在社会整体利率水平不断攀升的情况下，银行只能将有限的资金投向小微贷款等回报更高的领域，就此来看，房贷业务占比减少的趋势已无可避免。

一点希望：

“90/50”土地出让政策首次落地，供应结构源头现调整

在刚需购房者面临的所有难题中，供应结构的不均衡是最主要的矛盾所在。“目前刚需盘、刚需房供应比重还是越来越少，高档房越来越多。”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华表示，刚需购房者后面要想等待出现更多选择余地确实更加困难，从根本上是由土地出让的结构和成本所决定的。尤其是近年来地价上涨造成楼盘定位走高，一些刚需板块的价格迅速“脱刚”。即便后期刚需房源上市量可能会增加，但价格预期纷纷上涨，购房者可承受的价格空间没有太大变化，选择面还会进一步缩窄。“这就导致了‘你想要的买不到，推到你面前的又买不起’的困局。”

供应结构的困局如何解围？2月18日，南京市土地矿产市场管理中心发布了《南京市2014年土地公开出让预公告》，此次预公告详细发布了7幅地块的用地规划和各项指标，其中来自栖霞、江宁的4幅地块在规划设计要点中标明“套建筑90平方米以下住宅建筑面积占住房总建筑面积的比例大于50%”。此次预公告中首次明确中小户型比例，也被业内称为去年底提出的“90/50”政策落地的一个标志。对此吴翔华分析称，这是在土地出让环节体现结构性调控思路的一个转变，仅仅依靠市场自发调节，显然无法扭转供应结构失衡的状况，长远看必须从改进土地出让方式和加大保障房建设上得以调整。但受开发周期的影响以及保障房建设还需进一步加大，楼市不合理的供应结构短期内还很难得到根本性的改观。

南京房地产开发促进会秘书长张辉认为，年初这段时间的市场主要还是去年火热状态的“惯性释放”，并不能代表今年的总体走向。目前来看房价长期上涨，关于市场后期可能出现调整的看法开始增多，加上贷款持续收紧、后期供应量放大，这在很大程度上会改变此前一致看涨的市场预期，建议购房者可以暂时理性观望，对于楼盘的喊涨声音也不要急着下定论，等到金三银四的行情走向明确后再入市。