每年春节过后都是房屋租赁市场的黄金季，昨日海淀法院的郭文成法官结合该院近年审理的房屋租赁纠纷案件，提示两个环节最容易发生房屋租赁纠纷，租户要在签订租房合同时多加注意，以防给自己造成经济损失。

押金退还最易出“岔儿”

房屋状况应在合同中标记

小刘是个北漂的白领，来到北京后带着老婆和上幼儿园的儿子四处租房居住。2011年，小刘与房主老张签订了租赁合同，约定由小刘承租老张的房屋，房租押一付三。租期之内，小刘与老张相处十分愉快。租期届满之时，双方却因3000元的押金产生了激烈的争吵。

老张称其向小刘交房时房屋的墙壁是新粉刷的，而小刘退房时，墙壁已经被弄脏，有一处墙壁甚至留有小刘儿子的涂鸦，厨房的油烟机也被用坏，老张认为小刘应该负责重新粉刷墙壁，赔偿油烟机，相应费用应自押金中扣除。这样算下来，老张不但不用给小刘退押金，小刘还应另行赔偿老张的损失。

小刘却说，老张的房子常年对外出租，墙壁本来就是脏的，抽油烟机只是老旧磨损了，且其在租赁期间曾向老张报修，老张并未理会。因此押金应该全额退还。双方争执不下，只得诉至法院，老张的证据只有小刘退房时的房屋照片以及对厨房抽油烟机的录像，照片显示墙壁上有勾画痕迹，录像显示抽油烟机运转中确实有较大的噪音。

按照谁主张谁举证的原则，因为老张无法证明其将房屋交给小刘一家时墙壁是新粉刷，此外老张也无法证明抽油烟机是小刘用坏，最终经法院调解，双方达成和解，由老张退还小刘押金2000元。

法官提示：租期结束后经常出现出租人以未见到全部水电费票据、房屋污损、设备损坏等事由拒退押金。面对房屋租赁的第一个风险点，法官建议双方在签订书面合同时，对特殊的房屋状况应进行明确的标记，如房主可以对出租时的房屋进行录像或拍照留证，也可在合同附件中的设施设备清单中标明墙壁是否新刷，设备是否新购或者是否存在较大噪音等情况，如果较难描述的也可以打印出照片双方签字确认，以避免退房时无据可查，难以确认责任范围。

转租最易节外生枝

租房最好找到原房主

小杨大学毕业后在北京的国贸附近找了份工作，没有回湖南老家。为了上班方便，小杨与黄女士签订房屋租赁合同，以每月4000元的租金承租黄女士位于后现代城的房屋。小杨没想到，其刚住了两个月，就被房主米先生找上门来。米先生拿出房产证称，自己才是该房屋的产权人。黄女士承租了他的房子后将房子转租给了小杨。米先生称，其与黄女士签订的租赁合同约定不能转租，所以要求小杨搬家。小杨将黄女士起诉到法院，要求解除转租合同、返还租金并赔偿损失。

法院经审理认为，房东米先生与黄女士的租赁合同明确约定禁止转租，如果黄女士擅自转租未取得房主米先生同意或追认，米先生可单方解除与黄女士的合同，并要求次承租人小杨腾房。因此，一旦房东对无权转租提出异议，次承租人无法继续使用所租房屋。

小杨可以要求黄女士承担违约责任，但在双方未约定违约金的情况下，小杨需证明实际损失情况。此外如果小杨明知黄女士不具备转租权限的情况下仍选择与其签订转租协议，也应自行负担部分损失。此案法院只判决黄女士退还小杨的剩余租金，因小杨无法证实其经济损失，法院未予支持。

法官提示：租户若需租赁他人转租的房屋，应查明转租人权限，并应及时取得出租人的认可，防止事后发生纠纷。