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开发商结成涨价“联盟”：瞄准恐慌购房捂盘惜售

扫描到手机全国楼市来源：天津网-新金融观察报发布日期：2013-12-16 07:43 字号：T|T

摘要：房企陆续公布前11月业绩，在今年楼市持续回暖情况下，房地产企业分化、强者恒强的情况进一步加剧。年内销售突破千亿元房企将从去年的3家增加至7家，房企进入销售前10的门槛有可能达到600亿元，比去年提高40%。

2013年1-11月典型房企销售业绩情况（单位：亿元/万平方米）

2013年1-11月典型房企销售业绩情况（单位：亿元/万平方米）

房企陆续公布前11月业绩，在今年楼市持续回暖情况下，房地产企业分化、强者恒强的情况进一步加剧。年内销售突破千亿元房企将从去年的3家增加至7家，房企进入销售前10的门槛有可能达到600亿元，比去年提高40%。

规模扩张

2013年经历了几次政策波动之后，房企还是迎来了一个丰收年。从已经公布前11个月业绩的30家房企情况来看，这些企业前11个月合计销售业绩达到了10457亿元，同比涨幅高达33.7%。

从几家领军房企的情况来看，万科累计销售金额已达1599亿元居首，连续4年破千亿元；保利、中海、绿地也在前11个月销售破千亿，恒大、碧桂园销售额超过960亿元，再加上万达，年内销售超过千亿元的房企将达到破纪录的7家。

7家房企中，表现最为抢眼的是碧桂园，前11个月销售额达967亿元，同比增加130%，排行房企第一，仅用一年时间就把自己的销售额从400亿元的级别一举跃升到千亿元级别。分析师朱一鸣表示，碧桂园销售增长如此迅速有三方面原因，一是在营销策略上运用“全民营销”，不只是集团营销中心的所有员工、集团横向部门，甚至是碧桂园广大业主以及外拓人士都被纳入到营销体系范围之内；二是低价、快速的销售策略；三是布局全国、拓展海外的发展战略，今年马来西亚金海湾项目获得热销为企业贡献了不少业绩。恒大则以1461万平方米的销售面积，排行第二。今年恒大在上海、北京、广州等一线城市拿了大量地，其明年不仅继续保持较大的销售面积，还能在金额榜上有较强的竞争力。

在前11个月销售额前10的房企中，融创中国实现销售金额514亿元，同比增加68%，绿地集团销售金额1342亿元，同比增加59%，世茂房地产销售金额613亿元，同比增加45%。

“根据前三季度榜单以及四季度企业销售表现，我们预计今年销售额前10房企的门槛达到630亿元左右，与2012年460亿元门槛相比，增幅达39%；前20房企金额门槛提升力度更为明显，增加至380亿元左右，同比增长超60%；前50房企入榜门槛预计可达到135亿元。”朱一鸣表示。

房地产企业销售规模的快速增长，一方面是市场热度持续，另一方面也与房企加快周转开发速度相关。今年前11个月销售额排名前10的企业有8家企业都是快速开发高周转型企业。其中万科、绿地、保利、碧桂园和恒大都是典型的高周转型企业，其快速拿地快速开盘的策略由来已久。

从单个企业来看，碧桂园号称平均开盘时间5.7个月，龙湖近两年高周转战略执行效果开始显露，2013年以来新增项目平均开盘时间在7个月左右。金地集团2013年年初新增项目有70%已经开盘。中海、世茂等企业近几年也在产品转型，向中小户型高周转的行列靠齐。万科、保利等典型快周转企业2012年新增项目超过60%已经开盘，2013年年初新增土地储备也有很大一部分已经推出市场。

利润下滑

在大房企年内销售规模扩张，继而在土地市场抢地，为下一轮扩张积极储备的时候，利润率普遍有所下降的情况值得关注。

据统计，截至目前公布3季度报的上市房企合计135家，这135家企业合计总利润为835亿元，行业利润率只有17.9%，净利润只有13%，相比2012年都出现了明显的下滑。相应的2013年上半年行业利润率为19.2%，在2012年同期则为21.3%。

中原地产研究部总监张大伟分析认为，在市场热度仅次于2009年的情况下，收入增加，但利润率明显下滑的主要原因，一是高负债率、高贷款利率带来的高利息费用“吃掉”了大量利润，资金成本增加很多，导致很多企业利润受到影响。二是土地成本增加，房企拿地竞争激烈，导致房企的利润率下滑。三是楼市分化，虽然目前市场房价明显上涨，但只是在一、二、三、四线市场量价均平稳，甚至因为地价处于高位利润也在下滑。

“绝大多数一线房企都采取高周转模式，策略是推行产品标准化和管理标准化。在未来几年内，行业平均利润率每年将降低1-2个百分点。”张大伟表示。

在利润率下降的压力下，房企在今年年末已经开始注重利润，选择惜售的房企越来越多，也导致在11月单月，30家房企合计销售业绩为1124亿元，环比10月份下调了21%。前10名房企中也有6家企业11月的销售额和销售面积出现了环比下降。业内人士表示，11月销售放缓，大部分是房企的主动刹车，绝大部分房企在前11个月已经接近完成任务，在最后2个月就不会出现往年的冲刺预售的现象，预计11-12月大部分房企很可能会放缓供应。

“从目前市场走势看，大部分企业对价格上涨已经形成共识，部分一、二线城市的购房者陷入恐慌，各地日光盘迭出，而且因为房企都处于惜售状态，房价在四季度依然上涨的趋势很难改变。”业内人士表示。

责任编辑：颉培培关键字：楼市回暖销售回暖市场回暖购房者恐慌购房潮