阿英最近手头比较宽裕，总想投资点什么，把银行理财产品查了个遍，结果有些失望。那么大笔钱给银行用，两个月才给几百块钱利息，阿英觉得太划不来了，还不如投资买房呢，在市中心有套房子吃饭购物也方便。说干就干，阿英去了中介所，最终目光落到了XX广场的两套二手房上。这里交通便利，靠近商圈，而且是精装修，拎包即可入住，这对爱逛商场又怕麻烦的阿英来说无疑是上佳之选。

两套房子都是2008年办出三证的，一套是八楼的142㎡，要价130万元；另一套是六楼的146㎡，要价135万元。两个卖家都要求交易税费由买家承担。这二手房的税怎么算？阿英拨打了12366纳税服务热线。电话那头，税务工作人员的回答言简意赅：二手房买卖缴多少税一看时间，二看面积，具体来说就是看二手房的购买时间是否满5年，面积是在144㎡以上还是以下。

接着，税务工作人员耐心地给她算了两笔账：

那套八楼的房子，由于卖家购买时间已超过5年，并且面积在144㎡以下(称为普通住房)，所以免征营业税；个人所得税符合5年以上并且是卖家唯一住房，也可暂免征收；唯独契税，由于阿英嫂名下已有房产不能享受税率优惠，要按照3%征收。所以八楼142㎡的房子交易税费合计就是130万元×3%＝39000元。

而那套六楼的房子，虽然购买时间也已超过5年，但按照面积在144㎡以上(称为非普通住房)的规定，营业税是按照现在卖房收入减去当时买房价款后的差额征收的，2008年买价85万，综合税率5.6%(这里面含了5%的营业税，还有根据缴的营业税缴7%的城建税、3%的教育费附加和2%的地方教育附加)，也就是要缴(135万元-85万元)×5.6%＝28000元的营业税及附加；个人所得税符合5年以上、卖家唯一住房，暂免征收；契税一样按照3%，要缴135万元×3%＝40500元。所以六楼这套146㎡的房子交易税费合计就是28000元＋40500元＝68500元。

末了，税务工作人员还不忘提醒阿英，如果两套房子购买不足5年，那不光营业税要全额征收，个人所得税也不能享受暂免征收。以八楼那套142㎡的房子来说，营业税及附加就得缴130万元×5.6%＝72800元；个人所得税按照144㎡以下普通住房1%的税率，还要缴130万元×1%＝13000元。加上契税合计就是72800元＋13000元＋39000元＝124800元。

阿英脑子转得飞快：3.9万元、6.85万元、12.48万元，144㎡以下普通住房和144㎡以上非普通住房，5年以上和5年以下，面积就差4平方米，要缴的税却相差那么多呀！对了，面积可以看房产证，那时间怎么确定呢？到底是5年以上还是5年以下，是看契证还是房产证？

税务工作人员回答：哪个时间早就按哪个算。现在是2013年8月，如果契证上是2008年7月，房产证上是2008年9月，就按照早的2008年7月来算，属于5年以上。噢，这下就清楚了。阿英连连道谢，挂上电话细细一盘算，还是拨通了八楼卖家的电话。

税收百科：

1.对个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。(《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》财税〔1994〕20号)

2.对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。(《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》财税［2010］94号)

3.自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。(《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税〔2011〕12号)