一季度73个违建楼盘在售

李圆看中了深圳龙华新区一个叫清湖湾的小产权楼盘，“外观和花园小区差不多，邻近地铁，还说有专用车位”。不过，最打动她的还是房价——4780元~5730元/平方米，仅有一条马路之隔的商品房“花半里”二手房均价已超2.5万元/平方米。

尽管周围工厂密布，房子也没有房产证，李圆还是入手了，首付六成，剩下的分两年付款，年利率10%。她的观点是，物美价廉才是王道。这也是小产权房的最大优势。

通常意义上的小产权房是指在农村集体土地上建设，并向集体经济组织之外的人销售的商品住房。我国明令禁止农民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用农民集体土地建住宅，小产权房也处于不合法但事实存在的“擦边球”状态。

而深圳官方认为，深圳不存在通常意义上的小产权房。因为深圳经过1992年和2004年两次农村城市化改造后，全市原农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地已转为国有。因此官方认为，深圳农村城市化历史遗留违法建筑不属于小产权房。

但小产权房这一概念早已传遍市场。根据深圳民间俗称，小产权房分为统建、投建和自建三类，包括村集体土地所建的统建楼或集资楼、企业拿地投资所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的农民房。深圳的新增小产权房主要是村委和开发商合作开发的违建房。

数据显示，截至2011年12月，深圳违法建筑达37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。

一份深圳官方调研报告显示，今年一季度深圳有73个违建楼盘在售，其中以宝安沙井和龙华观澜最多，分别有15个和16个。房价最高已达7900元/平方米，均价为4127元/平方米。一季度深圳市新建商品房交易均价则为19869元/平方米，是违法建筑挂牌均价的4.8倍。

一些银行也加入到小产权房的销售中。上述调研报告显示，一季度，有42.5%的违建在售楼盘可以按揭贷款。违法建筑也为深圳带来可观的租金和租赁税收入，分别是37.6亿元、1.8亿元。

事实上，小产权房在全国多地都大行其道。根据全国工商联调研得出的数据，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

置风险于度外的赌局

在高房价和限购政策的刺激下，深圳的小产权房市场已经成为一个繁荣多年的地下市场，就像一场赌局，只要人们愿赌服输。

“胆大的就赚了，没胆的就一直犹豫，从2008年到现在这里的小产权房（每平方米）从3000多元涨到了6000多元，没买的就眼巴巴看着后悔。”王晓华指着刚建成还正在发售中的龙岗区布吉南岭村的黄金豪庭对本报记者说。

黄金豪庭的周围，还分布着宝岭花园、金龙花园、金龙豪庭、荔枝花园、岭南花园等七八个小产权房社区，都在2008年前后建成。

对于在村集体土地上集资建房的开发商来说，高度和密度意味着金钱收益，所以小产权房多是“握手楼”，对面楼的阳台伸手可及，一层楼达11户之多。因为设计和格局问题，有60%的房子采光很差，白天进入房间还要开灯。楼下星罗棋布的是小吃、五金、建材等各种店铺。

即使如此“品相”的小产权房在市场上也供不应求，42平方米的一房一厅已经卖到了35万元。

“有的人把自己的商品房卖三四百万，一下子买十几套小产权房，每个月收租一两万。五年房价就能翻倍。”王晓华觉得这是一笔划算的投资。

王晓华通常为投资客提供“一条龙”服务，投资客买房后在管理处登记了名字后就交给他出租、催租，一个租客搬走了，他就找搞卫生的阿姨收拾一下，再放租给下一个人。如果需要出售，投资客会继续把房子交给他代理。他手里拿着一堆钥匙，清楚地记得每个钥匙对应的楼层和房间。

但高回报也意味着高风险。购房者通常和开发商签购房合同，一次性交付房款，购房者除获得一份《合作建房协议书》外，还要花500元律师见证费，获得一份律师见证书。

但现实中，这份律师见证书并无法律效力。广东信荣律师事务所主任、专业房地产律师张茂荣对本报说，深圳市司法局也三令五申，律师不允许对小产权房进行见证，即使见证也没有法律效力，对购房者来说只是一个心理上的保障，一旦发生纠纷，法院会判无效。

面对一些人对合同无效的质疑，王晓华通常的回答是，风险问题根本不用问，买过的人再买就像买白菜一样简单，如果说2008年时有很多人不敢买，5年过去了，这么多人都赚到钱了，现在还怕什么？

显然，风险已经被置于赌局之外。投资客一赌升值，二赌“转正”，三赌至少政府不会拆。

深圳观澜的一名小产权房中介对本报记者说，地下市场很大，天天都有客户，关外地区曾经几乎都是小产权房。政府10年都没有动，现在拆迁更不可能了，涉及的人群太大了。

这名中介对小产权房升值也充满信心：“今年新（小产权）房都不让建了，现在的新房都是去年以前建成的，以后看趋势也不会有新房了，房价肯定会涨，有些客户开盘的时候买，过两个月尾盘的时候卖出去转手赚两万块没问题。”

与此同时，小产权房还涉及一条包含基层公务员、村委会、社区股份制公司和私人开发商的利益链条。深圳万丰村的一名房地产中介对本报记者说，2012年万丰小产权房出售价格在3500元～4500元/平方米，建设和装修成本大约1000元/平方米，利润空间巨大，但这部分利润并没有给村民分红，而是进了部分村委会干部和开发商的腰包。

卓洁辉对本报说，小产权房本来是违法建筑，但却屡禁不止，政府其实也很苦恼，因为利益驱动，很难监管。按照规定，很多违法建筑要拆除，但又涉及到社会稳定的问题，一旦真正执行可能会造成动荡，政府对于这种执法手段也很顾忌。另一方面，执法力量不足、编制有限，很难靠查违力量遏制违建。