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楼市调控长效机制应实现"三个取代"（2）

扫描到手机全国楼市来源：中国证券报发布日期：2013-11-06 08:09 字号：T|T

摘要：过去10年，除了2004年下半年至2005年上半年、2008年下半年至2009年上半年，以及2011年下半年至2012年上半年等时期住房价格出现过短暂回调外，其他时期房价都一直保持较快增长态势。

长效机制应实现“三个取代”

毫无疑问，政府既然为了促进经济转型而宁可牺牲经济增长，显然也不会因为房地产对经济增长的巨大拉动作用而任由地产泡沫膨胀，从而使得经济增长方式长期得不到转变。现阶段，政府显然是要果断祭出楼市长效调控机制。既然是一种长效调控机制，就应该具有长期性、一致性和可置信性，消除政策上的短视性、随机性和欺骗性，避免楼市调控政策的朝令夕改以及政令不行。为此，楼市长效调控机制应当实现“三个取代”：一是房产税取代限购令；二是竞争性土地供应取代垄断性土地供应；三是市场化调控取代行政性调控。

首先，尽快将房产税试点范围扩大至全国，且房产税试点范围扩大要与取消限购令同步推进。住房限购令与放松管制取向改革是背道而驰的，且推出伊始就被投资者预期为一种短期政策。在房价最终会因限购令的取消而再次上涨的预期作用下，限购令效果并不尽如人意，更何况限购令还被投资者通过离婚、借用他人名义购房等方式规避，带来许多社会问题。而房产税的征收可以有效化解土地财政体制下，地方政府试图通过调整土地供应来推高地价和房价的冲动。在拓展地方政府税收来源的同时，还把地方政府引导到着力加强生态环境和人文环境建设上来。尽管房产税具体规定由地方政府制定，但中央政府应在税率、征收范围等方面做到全国统一，并且要求地方政府不得随意调整房产税条款，以避免不同城市楼市的冷热不均。

其次，尽快在全国范围内推出集体土地流转制度，择机赋予农民土地永佃权，同时根据住房需求情况而不是土地价格情况分批次集中土地，打破土地市场上的政府垄断。如果地方政府还继续垄断土地供应，那么他们将继续通过调整土地供应数量方式来操纵土地价格。且在土地财政体制之下，地方政府也有很强的意愿推高土地价格。因此，应当尽快推出集体土地流转制度，赋予农民土地永佃权，同时根据住房需求情况和“占一补一”土地政策要求，敞开口子大量供应土地，并建立土地二级市场流转制度，打破土地市场上地方政府垄断土地供应的格局，让市场力量在土地市场上发挥主导作用。

最后，明确楼市调控转向市场化的间接调控，不再实施限购令、限贷令、房贷首付比例调整等非市场化的手段。这就是说，政府应该明确表示土地政策、房贷政策、地产税收政策等不会随着房价涨跌而调整，而且要果断放开住房贷款利率管制，以及保持保障性住房开发力度，让投资者明确认识到政府不会因为地产市场价格的调整而再次采取行政性手段救市，且政策将是一以贯之的，不会再因为楼市的调整而朝令夕改。要让投资者相信政府不再会为投资者的决策失误买单，投资者应当为其投资决策风险自行承担责任，以期消除投资者在楼市上的冒进行为。这样一来，楼市将逐步回归其长期合理中枢水平附近。