重磅·七城通

广、深、莞、惠、佛、珠、中同步刊发

过去这一周，一些商品房业主和小产权房房主有些纠结。一切皆因官方高层智囊机构———国务院发展研究中心近期首次向社会公开为十八届三中全会提交的“3 8 3”改革方案，方案建议允许农村集体土地进 入 非 农 用 地 市场；对已经形成的“小产权房”有条件转正。在一些市民看来，这“狠狠打了遵纪守法购房者 一 记 响 亮 的 耳光”……各种争议声中，人们期待将于本月9日召开的十八届三中全会，拨开迷雾。

想要转正并不容易

事实上，这十多年来，国内多地对于小产权房一直处于承认与否认之间，态度暧昧。各地对小产权房的不同处理方式和结果，印证它的转正并非易事。

深圳去年4月公布《住房建设规划2012年度实施计划》提出将“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”，同年7月下旬东部海滨的大鹏新区的违建“泰源珠宝生态科技创意园”一度被传出转正，但后被官方辟谣属于误传，该项目也被立案查处。

去年9月，北京市国土局首次公布自2008年以来在建在售的79个小产权项目，没收建筑物面积240 .92万平方米，收缴罚款2408 .86万元，拆除建筑物面积2 .23万平方米。广州去年全年清拆违法建筑98.5万平方米，但新增违法建筑140万平方米。今年截至6月，广州全市，清拆违法建筑2039宗，总面积达60多万平方米；而重灾区白云区已拆除违法建筑550宗，拆除面积约45.9万平方米。

有关数据显示，全国小产权房竣工建筑面积仅“十一五”期间就达2 .83亿平方米，到目前全国总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算，相当于全国有7000万套小产权房，以每户人家住三口人计算，相当于居住了2.1亿人口。

“我们的法律规定小产权房是违法的，但客观上又有大量存在，有的是明令禁止后盖的。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，在禁止之前建的小产权房是可以承认合理，“但禁止后建的怎么办？”他说，如果过去建的小产权房统统认定合理的话，那会把违法的也认定合理，这个问题一直困扰着有关部门，若长期发展下去不理会是个大问题。

“从改革方向说，农村的土地和国有土地都是建设用地，法律问题造成这个不合理。从土地制度来说，城乡土地应该一体化，应该实行同地段同等待遇，但是现在城市用地在政府征用过后地价高，农民的地价就低。”顾云昌认为，目前打算将小产权房转正，需要补交土地出让金，但怎么交又需要界定权衡，“按现在实际土地价人家会不愿意交，交得少了他们又会占便宜了，而且有些是明目张胆违建的又该怎么办？”

在合富辉煌首席分析师黎文江看来，小产权房转正在短时间内无法实现。

“按照土地管理法小产权房属于农村集体所有土地，它的改革要经过人大同意，目前还只是国务院发展研究中心的提议，而它的实行还得涉及很多方面的协调、认证，或许试点先行也有可能。”黎文江认为，小产权房转正不是常务委员会就能通过，还得经过人大讨论，但人大会议今年才开过，只能等到下一届人大会议，“我觉得要五年之后才有可能有一个初步方案”。

“小产权合法化不是简单地补地价就行，它要进入城市还得水电、道路、教育配套等一系列问题都有统一的规划和手续，而不是像计划生育超生那样补交钱就行。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，小产权房不合法不合规，其转正的风险非常大也非常复杂，不能急，应该逐步解决。

转正后或也起纠纷？

广东环宇京茂律师事务所主任何培华认为，即便小产权房转正，但事后也难免起纠纷。

“补交土地出让金这笔钱该由谁来出？”何培华说，如果土地出让金由开发商来交，但有开发商跑路了就得由全体业主来签，一栋小产权房有几千平方米还有公摊面积，其中各方必有声音。而且，难免会有小业主认为房子已买，补出让金该由开发商来出；但开发商也会认为，房子已卖出去，应该由小业主来补交。

何培华表示，他曾见过一些小产权房的合同，有的合同有明确涉及国家征收、赔偿的约定，但有的则是没有任何约定，“如果此前在合同中有约定还好说，但没约定就肯定会起纠纷”。

去年底以14万元买了白云区大源村一套二手40多平方米小产权房的白领李正(化名)坦承，他的合同中没有对拆迁补偿或征收等问题做出约定，“那个合同其实都是糊弄一下买家的”。而在2011年8月买了天河区龙洞一小产权房的黄忠(化名)则对补交土地出让金转正颇为不屑，“价格合理就交，不合理我就不交，反正我买得也便宜，我又不在乎有没证”。

在很多人看来，小产权房就是楼市中的一个烫手山芋。但在这一次三中全会召开之前，中国官方高层智囊机构国务院发展研究中心仍是在“383”改革方案总报告中大胆提出了要改革小产权房，建议有条件将其扶正。

但就具体何时开展，何时有望实施，国务院发展研究中心农村部部长韩俊前些天在接受南都记者电话采访中表示“无可奉告”，“你等三中全会一召开就知道了”。

两大焦点

1

土地出让金如何补交？

按以前的价格还是目前市价？

作为小产权房转正的最重要的一环，有关土地出让金的补交方式，业界说法不一。“现在国内设计的住宅寿命都按50年做，那些小产权房有的可能连消防设计、楼宇结构承重等都有问题，质量也不好。”家和地产集团副总裁张建勋认为，小产权房若要转正应符合现有的商品住宅验收规范后，政府再根据其实际情况做一个评估，再按实际评估价来征收土地出让金。

知名财经评论家叶檀认为，“最起码要按照当时的土地价格来补交”。顾云昌则认为，“应比房改房的标准多一点，比现行市场价交得少一点，从两者间找一个平衡点”。

黎文江认为，基本大方向应参照小产权房的建设年限，并参照现行商品房价格的百分比来交，并建议召开专家听证会。中原地产项目部总经理黄韬则认为，应按地块周边现行的最新标准地价来补交。

2

转正对楼市影响有多大？

楼市跨掉？只冲击二手市场？

就小产权房转正，专家们褒贬有之。不少人认为会致房价下降，但也有人认为对楼市影响不大。黄韬认为，“以目前的小产权房供应量，一转正楼价肯定会马上一跌而下，就等着楼市跨掉”。

不过，黎文江认为，现有的小产权房实际占比不多，而政府既然考虑转正肯定会遏制以后再建小产权房，那以目前的小产权房上市，也就只能对二手楼市产生影响。加之大部分小产权房现被居住着，真正流通到市场的应该还是很少一部分，加之其环境和房屋质量不太好，对二手商品房的冲击也有限。

顾云昌认为，总体来说，中国的房地产市场需求还不断产生，小产权房加入令供求关系改变，届时房价增速会放慢，但只要经济不出问题，房价还会往上走，只是趋势放稳。他认为，在缺乏投资渠道，货币宽松不断增发的国内，在小产权房入市后，房产投资保值增值的需求仍然存在，“越是大城市越是需求旺”。

“小产权房新增量如果允许入市，那会对楼市有天翻地覆的影响，但现在是解决存量的小产权问题。”叶檀认为，如果存量小产权房入市补交的土地差价与市场价差不多，那就不会对现有楼市产生影响。

黎文江认为，房价并不是土地制度改革能降下来的，不是通过农村土地，而是通过长效机制，将供应结构改变才可以。

　声音

这个政策短期内如1-2年里很难实现，因为涉及整个法律框架。即便实施，对市场的影响也有限，像一线城市，小产权房放开，只是外围区域中低档次住宅供应增加，对整体市场的影响很有限。

———龙斌(合富置业首席分析师)

如果真计划转正，应该要做好事前保密工作，否则小产权房会出现抢建、抢购的混乱后果。毕竟这个便宜也太大了。

———邓浩志(方圆地产首席分析师)

我觉得要五年之后才有可能有一个初步方案

———黎文江(合富辉煌首席分析师）