楼市供货旺季还在持续！根据美联物业的统计，11、12两个月，深圳还会有45个新盘新货入市加推，其中大部分是全新盘。本周末也会有多个新盘新货面市加推，快速出货已经成为市场的共识。

两个月45个新盘新货加推

9月市场平淡，“黄金周”成色不足，一定程度上与不少开发商将供货预备到第四季度有关。根据美联物业统计，预计接下来的11、12月期间，入市加推的新盘就预计多达45个。

楼市推货的节奏加快，自10月中下旬以来，市场新盘连连登场，几乎每周都有一拨小高潮。上周就有万科麓城、颐安乐城二期、海航城等陆续开盘。而到本周四晚，佳兆业悦峰、远洋新干线等楼盘都将开盘，颐安麓园开放营销中心。

推货节奏加快的同时，是开发商对后市信心不足。位于后海的澳城1618在没有营销中心、没有样板房、没有项目沙盘的“三无”状态下对外销售，开发商称担心往后会变得被动。

美联物业研究员王方东表示，对比9-10月份的供货，11月、12月份供货量进一步加大，保持高位供应。同时罗湖、福田这些关内缺货久矣的区域，接下来也有四个新盘入市，包括德弘天下华府、新世界四季御园、山语清晖花园、朗钜创公馆等。同时，关外依然是供货的主要区域。

中小户型居多 无奈“刚需不刚”

楼市经过大半年的政策空窗期，一直保持市场的稳健，量价齐升。尽管到第四季度，市场开始呈现疲态，但成交量相对依然保持稳健。再看11、12月份的供货，也是以大量中小户型为主，大部分的新货均为70-150平方米以内的户型。

刚需一直是市场成交的主力军，不过不少业内人士都指出，预计接下来两个月楼市成交不会有太大的惊喜，预计平稳为主。美联物业全国研究中心主任徐枫指出，经过楼价的持续攀升，现在市场承接力已经不足，加上第四季度供货量加大，每个项目的需求也会因此摊薄。而玉家雄也指出，开发商对市场的疲态并未作出反应，都是根据自己的实际情况定价。

市场层面，也有类似的体现。在上周末万科麓城的开盘活动现场，就有买家对南都记者直言，最近新开盘的很多，因此并不急于出手。因此，预计后两个月，市场成交价并不会大幅上涨。

置业参考

关键词1政策

调控卷土重来，三中全会带来利空因素

随着十八届三中会逼近，未来房地产调控很可能就此定调。空窗的这大半年以来，楼市持续高温，全国一片交投两旺的趋势，也让2013年房价控制目标变得很尴尬，大部分城市的房价早已如脱缰之马，跑得很远。调控又有卷土重来之势，所谓房地产调控长效机制又将怎样影响楼市？

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，尽管房价控制目标悬在头上，地方政府出于压力，也有可能出台类似北京“京七条”的规定，但不会有特别大的动作。毕竟未来房地产健康发展的长效机制方向已经厘清，十八届三中全会并不会有立马见效的政策推出，更多是方向性的指导。

杨红旭也对南都记者表示：三中全会是全国性的会议，因此不可能出什么针对房地产的方案。对房地产，可能会有政府表态，比如一些针对税收改革、土地改革、保障房未来方向性的框架，但不会出具体的政策。当然，这也对房地产可能有利空影响，但对市场形成实质性影响估计要2-3年以后。

关键词2市场

11、12月预计成交平稳，市场开始现疲态

尽管房地产已经发展多年，但却一直是一个不完全市场化的产业。尽管调控加身，市场规律对市场的影响始终存在，最终对市场形成影响。

实际上，经过连续大半年的市场消耗，加上房贷不断收紧以及调控加码预期，市场已经开始疲态显现。杨红旭就表示，从全国的数据来看，房价涨势已经开始回落，并且有部分城市成交量出现下跌。在深圳，已经进入正常销售期的龙岗中心城的某楼盘，最近两个月的成交都在七八套，而在比较热的7、8月，月成交都是15套以上。相比之下，来访量下浮得会轻微一点，每月到访量从120-150人降至100-130人。

中原地产二级市场董事总经理玉家雄表示，从9月中旬开始，市场热度就比7、8月份有所降温，来访量与成交量都有下降的趋势。徐枫则表示，楼市拐点已经开始显现。市场层面，豪宅比较难买，包括别墅产品。国内投资地产成本上升，而国外已经分流部分资本。现在开发商加速出货，也体现出对后市不是很有信心。11、12月份，除非一手开发商推出明显优惠，否则市场疲态很难拉动。

关键词3供应

开发商加速出货，楼市后两个月供应大增

相对于9月、黄金周的平淡，“银十”下旬正式进入供应的旺季。根据中原地产、美联物业等中介的数据统计，今年最后两个月，预计有45个新盘新货加推，市场供应量充足，并且，户型方面也以刚需青睐的中小户型为主。

不过，徐枫也表示，经过楼价的持续上涨，现在市场承接力已经很有限。到年末的两个月，楼价平均水平已经到三四万元/平方米，连西乡的公寓都卖到3万元/平方米了。这样的楼价，不是所有有购房需求的客户追得上的，而有实力的买家往往都不是首次置业，并且会有偏好需求。因此，一些没那么有特色、品牌号召力不强的供货可能会遇冷。

另外，她还表示，所谓的刚需产品，一定程度是代表了经济性，现有的房价基础上，住宅负担比历史最高，供需与房价收入缺口拉大，因此供应未必都是市场所需。

关键词4房价

房价再上涨乏力，往下掉可能性也不大

调控不排除执行从严，所谓长效机制发力还有段时间，而市场又开始出现疲态，在供应量急剧增加的情形下，房价究竟作何走势？后面两个月，开发商有可能以价换量吗？根据目前收集到的情况，市场尽管有走淡的趋势，但仍然保持一定成交，开发商大举优惠的可能性并不大。

玉家雄表示，目前开发商对市场的转变并没有太大反应，主要根据自己的需求采取相应的营销策略。并且，由于限价因素，开发商加价主动权不大，只能在限价水平的5%上下浮动。由于市场还是卖得动，开发商也不会降价求量。不过，也不排除部分开发商出于后市预期以及资金回流需要年底加快推货节奏，因而出现一定的优惠。

徐枫也坦言，过往大家对政策期望太高。其实，无论什么样的调控，主要是对房价结构性调整，目的并不是打压房价。以往的经验也说明，政府都是希望稳中求进。短期内，受通货膨胀、供需矛盾等因素影响，房价也不会因为政策等因素，出现下跌的情况。

关键词5买？不买？

未来购房成本持续上升，刚需想买早买

多年来的房地产走势，已让普罗大众明白了一个道理———房价易涨难跌。虽然现在开始不少人看空楼市，预期将有更严厉调控政策打压房价涨势，但这样的“看空”也是相对于今年过于火爆的市场而言，调控可能达到降温效果，但能否真切地令房价下跌，答案仍是很少肯定的。比较实在的是，因为现在开发商普遍赶出货，那么一是可供选择的新盘增多，二是定高价或涨价的应该很少，三是促销优惠类的营销活动增多，可能捡捡小便宜。

但另一方面不容忽视的是，当前调控思路下，政策收紧的重要内容如房贷利率提高甚至首付比例提高，以及还有些税收方面的门槛提高，都直接导致购房成本更高。“按照现有的政策方向，预计未来购房成本还会持续上升。自用型买家，有需求就买；如果是投资，现在政策还不明朗，建议静观其变。”玉家雄建议。

调查

观望情绪增加，近一半购房者认为当下不是买房好时机

今年房价一路上涨，而随着十八届三中全会即将召开，国家对房地产调控会出台怎样的政策和定调，您认为第四季度深圳楼市会出现怎样的走向？

由南方都市报联合大粤房产联合调查的第四季度购房者置业意向显示，有接近一半的购房者认为当下并不是合适的购房时机。其中，担心房价会下跌而影响购房计划的受调查者占比约三成，经济波动、贷款审批难都是现阶段购房者比较担心的问题。此外，有超过1/4的受调查者认为年底深圳楼市将房价维持平稳，而成交量下跌。来自一线的置业顾问也告诉南都记者，目前购房者的观望情绪较9月份有所增加。但，认为中央会加码调控的受调查者比例也不大，仅占比两成多。

参考数据

本月新盘出货战况：主力刚 需盘，开盘销售率多超六成

十一黄金周过后，深圳楼市迎来一波供应高潮，连续数周都有数个新盘上市，其中不乏备受关注的大盘项目，周供应量都在3000套以上。南都记者统计发现，趁着这一波推盘热潮，最近推盘的不少大盘项目销售情况良好，而未开盘的项目在短时间内蓄客程度也相当理想。

如据刚开盘的佳兆业悦峰的项目负责人介绍，仅上周末两天共吸引来访客户5000批，认筹486个，此外如在上周五开放营销中心的平湖熙璟城，三天共有约3800批客户、逾7000人次到访项目，而中海九号公馆“就等拿预售证就开卖”，据记者了解，该项目推盘199套，目前认筹的客户已有300多批。

在10月份开盘的项目，基本上还是延续了9月销售的良好态势，销售率都在六成以上。个别楼盘，如幸福城二期推盘606套、龙岗海航城推盘356套，当天销售都为九成，而像卓越皇后道推盘852套、深房传麒尚林推盘186套，当天销售也在八成，稍逊一些的如光明大第二期、万科麓城，当天消化率也在六成。

不过与9月份市场相比，当下推盘潮中入市的项目基本全为刚需盘，与9月豪宅入市密集也形成对比，迫于年底房价调控目标，某即将推售的豪宅项目营销负责人也向记者透露：“费了很多功夫去政府公关，但现在拿预售证还是比较难。”

不过深圳中原二级市场董事总经理玉家雄表示，自9月中旬开始，市场购房者情绪就有点回落。“一是7、8月份市场比较理想，不少开发商在定价上更加进取，而深圳市场又以刚需为主，对于他们来说，定价较高需要消化的周期就比较长；二是近期关于调控的风声也影响了购房者入市心理。此外，推盘量多，购房者选择更多，考虑的周期也会比较长。”玉家雄说道。