今年，刚需产品供应井喷，别墅供应急剧增加。

今年，全国楼市一片大热，房价持续上涨。东莞楼市连续热销17个月，一手住宅供不应求，库存低位运行，房价水涨船高。

据研究机构统计，前三季度，东莞一手住宅供需均刷新历史纪录，成交量同比增加37%，均价同比上涨6.2%，达到8721元/平方米。

新增供应同比增25%

据合富辉煌东莞市场研究部统计，前三季度，东莞一手住宅新增供应约4.2万套，合计面积约514.1万平方米，同比增25%，创历史同期最高水平。

其中，“红五月”新增112.3万平方米，创年内最高；“金九月”新增98.2万平方米，排名第二；开发商纷纷抢跑的8月新增89.9万平方米，排名第三。这三个月合计新增300.4万平方米，占比前三季度的58%。

今年，刚需产品供应井喷，别墅供应急剧增加。前三季度，71—100平方米户型新增供应21985套，占一手住宅的比重高达53%，创历史最高，比去年全年增加11个百分点。同时，别墅新增供应2422套，合计面积达到87万平方米，尽管绝对数量无法与洋房匹敌，但是与往年相比却是大幅增加，前两年同期新增仅50多万平方米，今年前三季度同比增幅达到65%。

分析人士称，今年，洋房产品结构迎合当下的刚需市场，这是楼市热销的重要因素，而由于别墅供应猛增，遍地开花，这是别墅价格逆势下调的主要原因。

成交刷新历史纪录

尽管新增供应大幅增加了25%，但是依然赶不上消化的速度，今年楼市供不应求，库存低位运行。

据合富辉煌东莞市场研究部监测，前三季度，东莞一手住宅签约成交545.8万平方米，刷新了同期历史纪录，同比增加37%，绝对量比新增供应高出31.7万平方米，这意味着库存减少了31.7万平方米，同比增速指标比新增供应高12个百分点。

从月度走势来看，除2月（春节月）和4月的成交量低于60万平方米以外，其余7个月的成交量均处于60万平方米以上的高位，其中6月、9月这两个季度末月份更是突破70万平方米，分别达到75.4万平方米、72.9万平方米。

6月本不属于传统旺季，但是却铸就了前三季度的第一成交高峰，当然，传统旺季的5月、9月表现也不差，淡旺季之分已经被彻底打破。在政策稳定，房价看涨的大环境中，今年的成交更多受到供应水平的影响。如，5月和6月，新增供应井喷至175.4万平方米，与此同时，成交也大幅飙升至142.3万平方米；8月和9月，新增供应增加至188.1万平方米之后，成交也高达139.4万平方米，而其它月份新增供应相对不足，市场选择面收缩，致使部分购房需求被压抑。

开发商吸金563亿元

市场大热，开发商赚得盆满钵满。据东莞中原研究部统计，前三季度，东莞开发商吸金563亿元，比去年同期的391亿元足足多出172亿元，猛增44%。

其中，万科、碧桂园、光大分别以56.10亿元、49.98亿元、22.94亿元排名前三甲。前十开发商的市场占有率为41.35%，与去年同期基本持平。中信、万达、保利、和记黄埔、富盈、新世纪、丰泰依次排前三季度商品房销售金额十强榜单的第四至第十名。除了和记黄埔、丰泰的销售金额下滑之外，其余八大开发商均明显增加。尤其是去年前三季度和全年均未挤入前十名的碧桂园，今年五盘联动，销售金额同比大涨1123%，一举跃居亚军宝座，市场占有率达到9%。前三季度十强榜单的门槛为10.61亿元，比去年同期的9.08亿元提高1.53亿元。由于在售货量增加，去年同期“落榜”的碧桂园、保利和新世纪进入十强榜单，而由于项目和货量不足，去年同期的十强选手花样年、金地和恒大今年前三季度则“名落孙山”。

首次置业占一手市场约六成

据合富辉煌东莞市场研究部提供的数据，前三季度，东莞一手住宅签约均价为8721元/平方米，同比小幅上涨6.2%。另据东莞中原研究部统计，9月一手住宅签约均价为8598元/平方米，同比上涨5.25%，环比结构性下降4.18%。

去年5月以来，东莞楼市跟随全国楼市整体步调，已经热销长达17个月。截至9月底，东莞一手住宅库存面积约465万平方米，按照前三季度月均60.6万平方米的消化量，消化周期只需7.7个月，远低于12个月的正常水平。在供不应求、库存不足情况下，房价上涨成为理所当然的事情。

这种涨势尤其表现在四大城区，除了200平方米以上的超大户型，其余户型纷纷上涨了1000元/平方米左右，涨幅超过10%。其中热点板块南城西平片区的刚需洋房毛坯价格已经由9000元/平方米迈入10000元/平方米大关，成为房价上涨的标志性事件。

不过，相比北、上、广、深等城市均价动辄10%甚至20%的涨幅，东莞房价上涨轨迹还算平缓。今年，尽管投资需求有所活跃，但是主导市场的仍是刚需，其中，首次置业在一手市场中大约占比六成水平。刚需对价格相当敏感，所以房价上涨幅度不至于太凶猛。