随着北京版“新国五条”细则效应的持续加深，在更严格的限贷、限购、二手房计税政策背景下，普通住宅市场成交量一度持续下滑，不受限购的商住房（立项为商业或写字楼实际用途为住宅，下同），却在后限购时代重启租售两热的另类红火。

商住房租金收益率高于普宅

“部分商住房项目的租金回报率已经能够达到4.3%到4.7%，这个比例已经比一般的普通二手住房租金率高了一倍多。”来自21世纪不动产市场研究部监测的10个北京商住房楼盘租金回报数据显示，目前，商住房的出租回报率一般在3.5%左右，而普通二手住房的租金回报率一般为2.2%左右。8月份北京商住两用房成交量增幅要高于全市整体成交量增幅。对此，21世纪不动产北京区域总经理寇海龙表示，限购门槛导致部分需求被迫挤入商住房，这是成交持续增长的背景。

“一个老客户由于养老等原因，将城区的房产置换到郊区，剩余的资金用来买了4套位于望京的合生麒麟社，既可以保值，租金也能用来养老。由于该位置处于望京商务区核心，周边有很多大型企业总部如微软、奔驰、索尼、西门子，不缺乏白领、注册办公、韩国留学生等租赁需求。紧邻未来开通的地铁14号线，具有稳定的高出租回报率。”寇海龙认为，这正是投资者看好商住房的原因。

从投资角度分析，“新国五条”实施后，由于各种税费的累积，住宅的投资成本显著提高，而商住两用房相对来说仍有一定的收益空间。此外，商住房面积小，投资总额相对较低，资金压力较小。同时商住房兼具公寓性质，租售也相对容易。在税费方面，部分商住房的税费较普宅具有优势。由于商住房多为次新房，差额税费相对较少，部分楼盘只需要交契税即可，可以降低很多购房成本。不过寇海龙表示，虽然商住两用型房屋贷款方面没有住宅那么大限制，但最低首付需要5成，而且有部分50年产权的公寓目前不允许公积金贷款。

“这些商住房的房屋格局小户型居多，同时此类房大都交通便利，易出租。另外，部分商住两用型房屋既使用民水民电，又可以注册公司，对于一些商住两用的租户来说租赁性价比很高。”对于商住房近期火热的原因，21世纪不动产中海城店门店经理王洪宇如此解释。

非京籍助推商住房逆势上涨

今年以来，北京二手房商住房的热销在部分区域的成交增长尤为明显，从21世纪不动产北京分公司的月度成交数据看，包括亦庄、百子湾、国贸、双井等典型区域中，今年下半年以来商住两用房成交占比大幅度上涨。

对此，21世纪不动产分析师张磊分析认为，二手房商住房的最大优势有：第一，不受限购影响；第二，绝大多数商住房首次购买时间较近，以指导价和成交价格差额计算，税费较低。二手商住房的购房客群上，有50%的客户选择自住，50%用来投资或办公。其中非京籍的客户占80%，一小部分是考虑购买二套房的北京户籍人士。在购买商住房的客户群体结构中，不同区域的情况也有所侧重，在亦庄，自住型所占比例高于投资；在百子湾，投资和自住比例相当；在国贸和双井，投资占比高于自住，这与所在区域的商务氛围和居住人群结构有关。

据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年上半年北京商住房网签14068套，比去年同期上涨47.0%，而同期商品住宅为44899套，商住楼交易量相当于商品住房交易量的三分之一。据统计，商住楼购买人群中，90%为非京籍个人及企业机构。业内人士认为，受到限购令影响无法购买普通住宅，商住再度成为热点。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，上半年购房客群中，拥有北京市户籍的占比达到78.3%，非京籍购房需求不得不转移至商住房市场。

由于限购政策还将继续，同时住房立项的项目预售许可证继续受到严格限制，胡景晖预计，商住楼还将成为商品房市场的有力支撑，以保证投资需求与着急购房的刚需的正常释放。此外，商住房集中区域将由当前的五环周边逐步向六环周边扩展，延缓区域内普通商品住房的供需矛盾。