一则再融资计划让嘉凯城的转型计划公之于众，撬动的支点是火热的“城镇化”概念。

8月 22日晚，嘉凯城（ 000918 .SZ）发布公告称，公司拟发行规模不超过 13亿元人民币、期限不超过 5年的公司债券。

关于是次发债的募集资金用途，嘉凯城的表态是用于偿还部分公司债务，补充公司流动资金，以优化公司债务结构。财通证券研究员赵月亮则直言，发行公司债不仅可以提升公司的整体盈利能力，更有助于公司城镇化战略的推进。

据业内分析师估算，按公司债的平均成本 7%计算，发债之后嘉凯城每年可节约 5000万元左右的财务费用。

在以城镇化为方向的公司转型中，无疑类似此次公司债发行的融资渠道的打通是嘉凯城的加速器，为嘉凯城下一步的转型、发展壮大夯实根基。

“我们的目标是以长三角百强镇为中心，计划用五年时间打造 200个贴近百姓生活的消费型城镇商业项目。”嘉凯城党委副书记杨益华此前在接受中国房地产报采访时说。

“抢滩”再融资

在上市地产公司争先恐后发布再融资计划的当下，嘉凯城也不再吝于表露通过发公司债来改善公司资金状况的意图。

此前，由于开发和销售速度一直不“给力”，嘉凯城的现金流并不理想，2010年和 2011年，其经营活动产生的现金流量净额分别为 -27 .25亿元和 -34. 38亿元。

直至 2012年上半年，嘉凯城的经营性现金流才有所好转，经营活动产生的现金流量净额为-1. 76亿元，到第三季度经营性现金流由负转正。

值得注意的是，嘉凯城 2011年及 2012年年报显示，该公司年利息支出分别高达 2 .79亿元和3.49亿元，其中信托融资占比较高是公司融资成本高企的主要原因。以 2012年年报为例，该公司一年内到期的长期借款前五名中，信托类融资金额为 20. 8亿元。

“房地产信托融资成本堪比高利贷。”一位投资人士形容。在他看来，“发债有利于降低公司融资成本，按业内水平来测算，嘉凯城发公司债一年可节省财务费用 5000万元左右。”

资金的困窘一直是嘉凯城的心头大患，就在今年 7月中旬，嘉凯城同时给旗下 8家控股公司进行了担保。截至公告日止 ，公司对外担保余额为 64.6 亿元，同比翻番，占公司最近一期经审计 （2012年 12月 31日 ）净资产的比例为 152.68%。

而在去年年中，嘉凯城一度通过压缩新开工规模“节流”，来应对当时 60亿元的短期债务还款安排，即以销售回款为主，余下部分采取展期。

从嘉凯城 2013年半年报显示，公司上半年获得营业收入24 .5亿元，同比增长 61.37%，实现归属于上市公司股东净利润2054万元，半年度实现扭亏为盈。

这或许是一个好兆头。对此，国信证券发表研报认为，截止到今年上半年，嘉凯城资产负债率约 80 %，扣除预收账款资产负责率约为 67%，货币资金 23亿元，对短期借款和一年内到期的流动负债之和覆盖率仅 0 .34，净负债率偏高，超 150 %。

其分析认为，整体上看，进一步加快项目销售，加速资金回笼仍是嘉凯城短期的重点工作之一。因此预计下半年只要项目达到相关条件，公司均会立即推入市场，如此才能进一步保障全年销售目标的完成。

嘉凯城显然也想通过自己的努力来改善资金状况。2012年，嘉凯城旗下的凯斯达投资首次试水房地产金融。与中融国际信托合作设立“嘉融优势发展基金”，投资额为 50亿元。项目一期主要是为嘉凯城子公司嘉恒置业有限公司的龙翡翠项目募集资金，预计募集 8亿至10亿元。嘉凯城董秘李怀斌在接受采访时表示，房地产金融只是公司的一个阶段性产品，未来将会向 REITs拓展。

撬动新城镇化实现转型

此番发行公司债，嘉凯城不仅仅意在改善一直窘迫的资金链，更深一步的意图是撬动城镇化战略并推进，达到公司战略转型。

据嘉凯城董事长边华才介绍，嘉凯城去年以来启动战略转型，以城镇商业作为主攻方向，并涉足保障和安居房建设，目前进入落地阶段。

嘉凯城的实际控制者为浙江省国资委，是国际嘉业、中凯和名城 3家房企进行重组后的结果。自从 2009年重组借壳上市，业绩一直表现不理想，嘉凯城三年以来都在考虑如何梳理旗下的业务，直到 2012年业务整合才算有了较大突破。

去年年底，嘉凯城新设嘉凯城商业资产管理有限公司、嘉凯城贸易集团有限公司和嘉凯城物业集团有限公司，用以整合公司商业资产、贸易和物业管理三大业务板块，与集团的房地产金融共同构成公司的战略业务。

按照嘉凯城的划分，未来公司总体业务板块共分为五大块：房地产开发、商业资产、贸易、物业管理及房地产金融。

嘉凯城商业的核心业务是向消费性城镇商业探索，即在位于城市中心的社区商业或一二线城市周边经济较发达的中心城镇接合部，以“邻里中心”、“形象街”、“特色商业街”、“休闲美食街”等形式存在的商业物业，从而区别于现有市中心大型商业的模式。

“城镇商业业务结合了公司之前开发与运营商业物业的成功经验与资源优势，以及大股东浙江省商业集团旗下丰富的商业资源。”杨益华说，正是基于该原因，公司决定在房地产开发主业的基础上，引入城镇商业和房地产金融两大业务板块，以充分把握新型城镇化带来的产业机会。“定位为最贴近老百姓生活的体验式服务型商业，力求开辟商业地产的新蓝海。”

浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为，长三角发展城镇商业的条件突出，区位与资源优势明显。嘉凯城新战略中的城镇商业业务定位独特，模式清晰，一旦快速落地，规模化发展的可能性很大。

与此同时，嘉凯城房地产金融也同步发力。 7月 10日嘉凯城公告，拟将房地产金融与商业地产发展相结合，设立嘉盈城镇商业发展基金，基金总规模拟定为 20亿元人民币，借助金融创新加速推进城镇商业业务。

据杨益华透露，目前嘉凯城城镇商业推进中的第一批 5个项目已基本确定。此外，公司还正在积极推进与浙江省绍兴市政府及当地多个经济强镇的新型城镇化建设项目的战略合作，这些合作既有独立的城镇商业项目，也有新型城镇总体规划与建设开发项目。