[导读]特大型城市的房价控涨将再次承压。

大型城市危改提速 房价控涨持续承压

国开行1000亿软贷款铺路 可以释放城市中心区存量土地

在国务院常务会议研究部署加快棚户区改造的背景下，大型和特大型城市的旧城改造工作有望即将提速。包括北京、上海、广州、深圳在内的特大型城市，都已准备了按照国务院要求开展棚户区改造的计划。

目前，国家开发银行(下称“国开行”)已经与多个地方政府签订战略合作协议，为其大规模旧城改造提供政策性贷款支持。与此同时，国开行已经从人民银行获得约1000亿元规模的软性贷款，用于城市棚户区改造的配套信贷投入。

在此之前，大型、特大型城市棚户区改造和旧城改造一直由于改造成本高昂而进展相对缓慢。不过面对经济发展用地需求的不断增长，通过旧城改造盘活存量土地供应已经势在必行。但由于旧城危改所产生的被动购房需求以及“影子地价”，特大型城市的房价控涨将再次承压。

资金突破

“据我所知，国家开发银行已经和一些地方政府签订了用于棚户区改造的战略合作协议，但具体还要看具体项目具体谈资金使用的问题。”8月21日，接近住建部的一位权威人士告诉《中国经营报(微博)》记者，此举是落实国务院常务会议要求加快城市棚户区改造要求而“落地”的政策。

国开行是一家政策性银行，于1994年3月成立，相比于其他商业银行，国开行承担更多政策性信贷业务，主要通过信贷投放的方式，配合政府有关经济发展政策的落实。在此之前，国开行曾与多个地方政府签订合作协议，以贷款的方式支持城市基础设施的改造升级工作。

6月26日，李克强召开国务院常务会议，研究部署加快城市棚户区改造的有关工作。会议提出了包括“引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持”在内的多项加快城市棚户区改造工作配套政策。

目前，为落实这一要求，人民银行已经确定给予国开行1000亿元的“软贷款”。所谓“软贷款”是指国家开发银行作为政策性银行，可以通过政府或国有公司的融资平台进行贷款，其贷款允许用于国家确定的重点建设项目的资本金或股本投入，相比于商业银行的贷款，国开行的软贷款利息较低，还款周期较长。

此前，包括北京、上海在内的特大型城市在内，即便其财政收入相对丰厚，但在面对城市棚户区改造和旧城改造的过程中，资金一直是最难解决的问题。

北京市规划委员会和北京市城市发展研究院日前发布了一份《北京历史文化名城保护评价体系研究报告》，按照现行政策和货币补偿标准粗略计算，北京每疏散旧城区1000名人口，所需资金至少为15亿元人民币。

改造“出地”

“这次国务院关于推进棚户区改造的工作部署，在技术层面上和以往相比是有一定不同的，以前强调的棚户区改造主要是成片棚户区改造，这次提出来的是逐步将非成片棚户区的改造纳入到棚户区改造工作当中来，这使得棚户区的范围得以扩大。”8月21日，一位不愿具名的北京市属房地产开发企业负责人向记者表示。这家市属国企常年负担北京市旧城改造工作。

对于北京市具体的旧城改造总体计划和进度，他表示由于涉及到拆迁等敏感问题，不便过多透露。他只是向记者强调，按照国务院加快棚户区改造工作的总体精神，北京市政府和各级区政府将“有步骤、有计划”地以“稳定”为前提，推进该项工作，落实国务院要求。

尽管“棚户区改造”一直以“民生工程”的定位在各级政府予以推进，但其附加的商业价值亦不容忽视，其主要表现在土地供应方面。

实际上，在多个特大型城市正在研究的“加快推进城市棚户区改造”的方案中，几乎都包括引导民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与棚户区改造的执行办法，其中包括税费减免、配套商用开发建设用地等手段。

绿城中国的一位高管告诉记者，绿城集团曾参与过山东省济南市的旧城危改工程，在安置用房以外，绿城集团获得了商用地块的开发权，开发住宅和配套商业，以商品房的方式，向社会公众销售，政府以此抵偿绿城集团对旧城危改所垫付的资金。

“目前，全国各主特大型城市都面临着用地需求和土地供应不匹配的问题。”国土经济开发研究院副院长许立新向记者表示：“通过危改和棚户区改造可以释放城市中心区的存量土地，形成供应，无论对于经济发展需求，还是土地出让收入，都是有利益冲动的。”他说。

助推房价

目前，各特大型城市正在制定的推进棚户区改造的技术方案中，在补偿安置方式方面，基本上采用货币补偿与实物安置方式相结合的方式。在实物安置中，又分为定向实物安置和原地安置两种方式，在实物安置中，以定向实物安置为主。

“这可能会带来一个问题，就是货币化补偿作为主要的安置手段之后，可能在一定时间区间内带来供需关系的不平衡，从而加大在短期内房价上涨的压力。”天津戴德梁行研究部经理余志杰告诉记者，而天津在这方面的表现较为典型。

按照天津市统计局所公布的数据，2003年～2004年两年中，天津房价涨幅接近28%；而天津在新中国成立以来最大规模的城市改造也正是始自2003年，这并非偶然。业内人士告诉记者，与其他城市房价上涨来自于土地涨价和投机不同，天津房价这两年的上涨，最主要的原因就是拆迁。

2003年一年天津的拆迁量为450万平方米，比2002年增长3倍。记者从在津的某外地开发企业了解到，2003年一年，天津的实际拆迁量可能已经达到了700万～800万平方米的水平。

正因如此，2004年下发的房地产调控“国八条”中，明确要求地方政府控制拆迁进度，避免出现人为制造被动需求，进而推高房价。

另外一方面，由棚户区改造补偿而形成的“影子地价”，也将在相当程度上影响土地市场的价格预期。第三方研究机构五合国际的报告称，上海世茂滨江花园项目当时仅拆迁就耗费了22亿元，北京平安大道改造的拆迁成本也占到总投资比重83% 之巨。不论是实行货币补偿，还是房屋产权调换，拆迁补偿所占的总投资成本都高达50%以上。

“由于高企的拆迁成本导致的城市房价上涨，又反过来抬高旧城‘影子地价’，”五合国际在报告中称。所谓影子地价，即是在新增建设用地交易前在土地购买方预期中的地价公允值，“如果拆迁的价格上涨，开发商会比照这个价格拿地，进而推高地价，最终转移到房价上来，为房价控涨带来压力。”前述市属房企负责人称。