近日有人向21世纪网爆料称，顺鑫农业旗下子公司顺鑫佳宇房地产开发公司北京顺义顺鑫·华玺瀚楟楼盘涉嫌“捂盘”，开盘时间从3月份开始拖后至7月底，预计开盘价则是从1.5万涨至2.5万，短短4个月每平米涨了1万。而21世纪网调查发现，在顺鑫•华玺瀚楟楼盘周边的同类品质楼盘开盘价都在2万以下，该地区的指导价格也不到2万。

之所以迟迟不能开盘，该公司销售人员向21世纪网表示因预售许可证一直未被批，而其给出的理由则是让人啼笑皆非：主管市长太忙没空审批。

顺鑫·华玺瀚楟原计划3月份开盘

另据21世纪网调查，类似顺鑫农业旗下地产“捂盘”的，还有保利春天里、金融街·融汇、玺源台等多个项目，迟迟没有拿到预售许可证，而同时却一直在涨价。

中原地产市场研究部总监张大伟向21世纪网表示，顺鑫·华玺瀚楟向消费者报的预计开盘价或许是一种营销手段，最终是要以取得预售证后的价格为准，同时也不排除其以高价试探审批部门的目的。同时，目前还有一些开发商通过剥离精装修费用、计入赠送面积摊薄均价、转售现房等策略，以规避预售价格管控寻求涨价途径。

在张大伟看来，预售证难拿，并不是指拿不到预售证，而是开发商在对后市看涨的预期下，拿不到想要的价格，便主动推迟了开盘节奏，赌限售令的放松。但在目前资金流动性困局的情况下，拖延开盘对开发商没有任何好处。

另有媒体消息称，北京市住建委已经组织人力进行调研，并拟出台相应的政策进行规范管理，或还会有针对现房限价的政策出台。开发商与行政调控政策之间的博弈正在持续升级。

“市长太忙没空审批”

近日有人向21世纪网爆料称，顺鑫农业旗下子公司顺鑫佳宇房地产开发公司顺义顺鑫·华玺瀚楟楼盘涉嫌“捂盘”，原本3月计划开盘，当时媒体报道及张女士下定金时的预售价为1.5万元，但却一直延迟开盘，目前预计7月底开盘开盘价在2.5万元以上，四个月每平米涨1万元。

21世纪网调查发现，在顺鑫•华玺瀚楟楼盘周边的同类品质楼盘开盘价都在2万以下，该地区的指导价格也不到2万。离该楼盘只有1.7公里的中建国际城，一期已经于4月份开盘，价格在1.8万/平米至2万/平米。中铁•花溪渡均价在19980元/平米。

顺鑫•华玺瀚楟楼盘一直未获批预售证，或许与其高报价有关。

“顺鑫•华玺瀚楟楼盘开盘日期一拖再拖，每次都告诉我们下个月开盘，但未见开盘。而预期开盘价却是一直在涨，是否真的去申报预售证审批、是否是以此为涨价理由我们不知。”上述爆料人向21世纪网表示。

之所以该楼盘迟迟未能开盘，是因为还没有取得预售证，而未能获批的理由，该楼盘售楼处工作人员的解释是预售证因为现在不仅要建委批，还要主管市长签字，而市长事务繁多，所以一直未得到批复。

这个理由显然是太牵强。

北京中原地产市场总监张大伟认为，顺鑫·华玺瀚楟向消费者报的预计开盘价或许是一种营销手段，最终是要以取得预售证后的价格为准，同时也不排除其以高价试探审批部门的可能。

2013年4月初出台的“国五条”相关加强商品房预售管理政策对此有严格规定，而北京住建委主任杨斌也明确表态谁不接受指导价，就不发证。

“新盘在接受预售资格审批时要报价，报价不能明显高于该楼盘之前项目的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。如果开发商不接受指导，就不予发预售许可证，或者对于成交资格不予备案等。”一位不愿透露姓名的开发商向21世纪网表示。

据了解，在大兴区，某楼盘在去年3月的预售价格为每平方米1.3万元起，今年计划以每平方米两万元的价格再开一期，结果未通过北京市住房和城乡建设委员会的审查，至今没有得到预售证。

开发商“赌”限价令

预售证难拿，并不是指拿不到预售证，而是开发商在对后市看涨的预期下，拿不到想要的价格，便主动推迟了开盘节奏，进行“捂盘”，目的是对赌限价令的松动，以博得利益最大化。张大伟向21世纪网表示。

亚豪机构市场总监郭毅表示，北京市场受到限价令影响的项目至少有40-60个，都是被卡在预售证上，延迟入市。据统计，2013年4月原定35个楼盘入市，但最终只有25个入市，而2010年北京同期入市的楼盘则有42个。

原本用来控制开发商随意涨价的商品房预售证反而成为开发商拖延入市的“挡箭牌”。一些开发商明知报价难获政府认可仍旧报高价，以拿不到预售证为借口拖延开盘，更有甚者故意拖延工期推迟开盘时间。如保利春天里、金融街·融汇、玺源台等多个项目因有涨价要求，迟迟没有拿到预售许可证。

据了解，玺源台是北京市二三环之间的新建楼盘，三栋商品住房土建工程已经基本完工，即将进入装修阶段。但据21世纪网了解该楼盘开发商至今还未领预售证。

“以前项目地基都没打就开始卖房，而现在还没领预售证，开盘时间也是一再推迟，可能是想时间拖得越长，可能卖价会越好。”该楼盘售楼处销售人员向21世纪网表示。

上述不愿具名的开发商也向21世纪网表示，包括他在内的一些开发商都在等政策松一些再开盘，他们认为过几个月调控政策又得变，所以要赌一赌，拖延得时间越长卖价越好。

之所以开发商底气如此充足，业内专家分析认为，一是北京土地资源供应紧张，另一个则是开发商自有资金30%，就可以从银行、信托机构拿到另外70%的款，3个亿的资金就可以撬动10个亿的项目。

在房地产专家陈晟看来，政府要成功地使用“预售证”这张调控房价的王牌，还必须在交易程序上完善调控政策，要明确规定具备预售条件的楼盘必须要申请预售证，已经领取预售证的楼盘必须在法定期限内开盘，建好的一个楼盘应当要求一次性放盘，同时对违反这些规定的开发商进行重罚，这样才能逼迫实际上已经建好的楼盘顺利入市以增加供应。