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换房族买卖之间烦并快乐着选房不怕“想太多”（2）

扫描到手机二手房资讯来源：新华网发布日期：2013-06-24 09:02 字号：T|T

摘要：对二手住宅市场来说，改善型购房者受到“新国五条”细则的冲击无疑最大。多家中介机构向记者反映，自从新政落地以后，二手住宅市场中的改善型购房入市积极性明显降低，当前市场中刚需购房占比大幅提升。一些原本打算“卖小买大”的“换房族”，因20%的个税而不得不推迟了换房计划。

出手节奏渐放缓

根据某地产公司研究部统计，新政以后，自恢复网签至今，北京二手住宅的总成交量为8231套，不及2009年至今任何一年的月均成交量。截至19日，5月北京市二手住宅成交3019套，这一数字仅仅为2012年同期的44.4%，比1月同期减少了72.1%。记者了解到，尽管5月第三周的二手住宅网签量上调21.3%，但是新增客源量和房源量持续下降，低谷形态的成交有可能会加深购房者对后市价格下调的预期，进而影响其入市积极性。

某地产公司研究部张旭看来，虽然当前潜在需求规模较大，但两种现象会制约成交回升：首先，大量改善型“换房族”持续观望。在新政落地，“换房族”一面寻找免税房源、一面期待业主降价的心理预期加强，其购房需求释放的节奏也因此整体放缓；其次，4、5月份的二手住宅成交主要由刚需支撑，但二手住宅市场的刚需规模毕竟较小，能够持续释放的时间有限，倘若改善型需求不入市，成交量很难回到月均万套的相对高位。由于上半年可能是新政执行最为严格的阶段，业内人士预测，二手房成交量价继续维持低位运行的可能性较大。

从价格上看，由于个税政策的调整，二手房卖方阵营有所分化。“满五年唯一”的免税房价格坚挺，不排除小幅度上调价格的可能；高税房业主下调价格的现象则有所增加。由于目前买方实际承担个税的情况占大多数，导致买房实际购房成本上升，高税房业主下调价格既是减少税费和出售难度，也是市场中买卖双方博弈后作出的价格平衡。不过业内人士强调，当前二手房降价仍是小范围事件，最终能不能形成趋势，还要看市场主体的价格预期状态。如果市场低位状态持续到6月底，三季度二手住宅价格回落幅度有扩大的可能，届时将有更多“换房族”选择出手。

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新政后学区房

价格逆势上涨

每年3月到5月，是学区房成交的传统旺季。作为一种特殊的刚性房源，学区房吸引了为数不少的“换房族”，其成交量保持了相对稳定的状态。2013年以来，城六区学区房与非学区房的价格差在逐渐拉大，目前已达到12.7%。在全市二手房价格出现小幅回落的情况下，学区房价格依然坚挺，业主通常不愿主动下调价格。新政以来，链家地产监测的城六区重点学区的成交议价空间为2.76%，低于城六区2.95%的平均议价空间；4到5月份，在全市二手房平均价格小幅回落的情况下，50多个重点学区房的月成交均价较新政前(1到3月)上涨了2.3%。

某地产公司研究部张旭认为，一方面，学区房是户籍体制和教育资源分配问题所衍生的一种特殊住房。这类房源需求群体特定，属于另类“刚需”。另一方面，具备名校资源的稀缺型学区房，既能获得良好的教育机会，又能获得较好投资收益，双重功能受到部分购房者的追捧，因而更容易转手。