签了房产买卖合同为什么不及时过户？过户前，如果房东欠债房子被法院查封怎么办？如果房东突然撤销公证委托，倒卖房子又该怎么办？不久前，市中级法院民五庭举办了第二期“房产法苑”座谈会，邀请国土局、权籍交易登记中心、房产中介协会、银行、公证处、律协等相关单位开座谈会，共同把脉二手房交易法律风险，记者从中撷取部分案例，请法官予以解析其中的法律关系，希望对读者有所提醒。

案例1

还差10万就付清房款

房子被查封钱也要不回

小林向开发商买房。2009年1月，老李明知产权证还没有办下来，却与小林签订《房产买卖协议》，约定以总价100万元向小林转购房子，房款分四期支付，但是为了避开房产营业税，双方约定五年之后再办房产过户手续。

2010年6月，此时老李已经支付了90万元房款，还差10万元就付清了全部购房款，而且他已经搬进房屋居住。然而，老李突然发现所购买的房子被法院查封了。

原来，小林因生意失败欠下大笔债务，被债权人告上法院讨债300万元，对方后来还申请法院强制执行，小林名下的房子被法院查封，包括卖给老李的那一套。

老李认为，房子已经卖给了自己，法院不可以查封，于是起诉要求确认房子归他所有，要求小林协助办理产权过户手续。

说法

除非付清房款且实际居住

否则无法对抗查封

房产权籍交易登记中心的工作人员将期房比喻为没有到法定结婚年龄的女孩，“可以谈恋爱，但是最好不要未婚先孕，否则会惹出一大堆麻烦。”

民五庭副庭长刘宁解释，最高人民法院就“签约在前查封在后”的情况作了司法解释，只有买房人付清全部房款并实际居住使用房屋，且买方人对未过户没有过错的，才可以要求法院解封并办理过户手续。

因此，老李无法办理房屋过户手续，基于买卖合同，仅能要求小林退还购房款并支付违约金，然而遇上债务缠身的小林，老李没了房子，钱也全打水漂。

防范

签约后避免被查封

购房款可以提交监管

从签约到过户，这段时间房产都有被查封的可能，只有及时办理过户手续，才能真正降低风险，最终顺利拿到房子。如果非得延期过户，那么买房人如何保证购房款的安全呢？

记者从房产管理局、银行以及公证处了解到，这些部门都有提供类似“支付宝”的资金监管服务，在买卖双方自愿的前提下，买方可以将购房款存进监管账户，约定房产过户后卖方才能拿到购房款；在过户前一旦房产被查封，买方即使无法拿到房子，还可以从监管账户上拿到购房款，将损失减少到最低限度。

【相关新闻】

明知无产权还要买

反悔后赔了中介费

本报讯（记者 彭菲 徐林武 通讯员 思法）岛内，57平方米才卖35万元，阿生（化名）说，当初买这套房子时，并不知道房子没有产权，现在他反悔了，起诉“房东”李铭（化名）要求退还购房款并赔付他当初支付的中介费。近日，思明区法院判决，双方签订的房屋买卖合同无效，李铭须返还购房款。

去年11月，阿生在房产中介看房时看到了李铭的房子，在思明区白鹿路上，一套57平方米的房子只要35万元，阿生和卖方李铭签订协议，并支付了5万元定金和25万元购房款，另外还出具了尚欠5万元购房款的欠条，并向房屋中介支付4000元中介费。

之后，阿生在市土房局查不到那套房子的登记信息，也没有所在楼盘的初始登记记录，换句话说，那套房子无产权。李铭说，那套房子只是和房地产公司签订十年租约，没有产权只有使用权，这个情况阿生是了解并自愿购买的。在双方购房合同上还约定:自2013年1月1日开始，上述房屋租赁租金由阿生支付。

法院认为，李铭与房地产公司签订的合同上已经明确约定，承租的房屋不能转让、转借、转租或变相买卖使用权，如有发生将终止租赁合同，收回房屋。因此，李铭无权出售该套房子。但从李铭和阿生的合同来看，阿生在购买时就已经知道这是租赁的房子，李铭不享有所有权，因此在缔结合同的过程中阿生也有过错。法院判决，双方的房屋买卖合同无效，李铭须返还30万元购房款和5万元欠条，而中介费则由阿生自己承担。

案例 2

42万买来54万卖掉

想炒房但原房东翻脸了

2010年1月，小刘与阿兰签订一份房产买卖协议，将房子以42万元总价卖给阿兰，合同签订后，阿兰支付了42万元购房款。之后小刘前往公证处办理一份《委托书》公证，将卖房子的事情委托阿兰办理，还将产权证交给阿兰保管。

2011年7月份，阿兰以小刘代理人的身份将房子卖给老王，此时的总价涨到了54万元。

半个月后，小刘发现阿兰转手卖房给老王的事情，于是签署《撤销委托声明书》，登报声明终止对阿兰的委托授权。之后，小刘起诉到法院请求判令解除与阿兰的房产买卖协议，阿兰则提起解除买卖协议的反诉，要求小刘返还购房款并支付违约金及差价损失。

说法

委托可以撤销

但是终止委托得赔钱

委托书能否撤销？公证处方面回应说，不论从理论上还是在实务中都允许委托人撤销委托书，一般是在哪个公证处办理委托公证，就到这个公证处申请撤销委托书。

法院审理后认为，两份《房产买卖协议》都是当事人的真实意思表示，均应认定为有效。但法院认为小刘的委托是为了方便阿兰转卖房屋，减少交易次数从而规避相关税收。根据相关法律法规，委托人有权撤销委托书。

如今，小刘要终止委托书，已构成了违约，依法应承担相应的违约责任，合同解除后除了返还给阿兰购房款，还应承担违约责任。

防范

撤销委托最好收回委托书

以免他人招摇撞骗

委托最初的功能是基于信任而代为处理事务，委托人随时可以撤销委托，在通常情况下，受托人不会有损失。然而，为何小刘撤销委托会引起轩然大波？根本原因是委托背后的炒房行为，一旦撤销委托将影响阿兰炒房获利。

作为买方，阿兰不仅炒房目的落空，而且连房子都拿不到，从交易安全角度考虑，房屋没有及时过户还是存在包括撤销委托书在内的各种风险。

此外，从降低风险角度出发，与会人员建议公证处撤销委托书时，应当要求返还原来出具的委托公证书原件，以免因为受托人手上还拿着委托书招摇撞骗。

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二手房交易纠纷 法律关系挺复杂

2011年-2012年，我市两级法院共受理房屋买卖合同纠纷案件1196件。虽然相比成交量这个数字很少，但诉讼到法院的案件基本上反映了目前二手房交易普遍存在的问题。呈现出以下特点:

一是案件数量持续增长。2011年全市两级法院受理房屋买卖合同纠纷案件558件，2012年两级法院共受理638件，案件数量上升14.34%；2013年1-5月共受理案件413件，而去年同期收案353件，同比上升17%。

二是案件涉及多重法律关系。二手房买卖合同纠纷类型复杂，如委托售房纠纷，涉及买卖合同关系与委托代理关系；承租人优先购买权纠纷，涉及买卖、租赁等法律关系；另外，二手房买卖纠纷往往与中介公司的居间合同紧密关联。

三是纠纷产生原因多样。包括当事人违约、合同约定不清、法律意识欠缺、新政出台影响等。