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二手房买卖违约责任合同说了算（2）

扫描到手机二手房资讯来源：北青网-北京青年报发布日期：2013-06-06 09:03 字号：T|T

摘要：由于二手房交易环节复杂，买卖双方心理差异较大，加之突遇政策调整等原因，造成二手房交易中纠纷频发。政策对买卖双方离异的影响差异、合同中对于违约责任的不同规定，都有可能导致买卖双方产生纠纷。律师提醒，对于买卖双方是否违约及赔偿责任的认定主要还是以合同为主，在房地产调控政策不断升级的当下，买卖双方在签订合同时，应尽量在合同中对国家政策变化如何处理有明确的约定。

律师说法：

卖方有权要求解除合同买方无须承担违约责任

于志红律师认为，虽然国家不鼓励无房产证的二手房交易，但该案例中的合同和补充协议本来就是在双方明知条件不具备的条件下签署的，是附条件完全履行的合同，而其所附条件为：房产证办下来，卖方具备出让的权利并能为买房办理转让手续；买方在办理转让手续时能办理受让手续。在上述条件成就前，交房、付款等都能履行，只是过户手续没有办理，因此这个合同完全能够履行，是双方对未来权益的处理，因此具备法律效益。

如果在签订合同前，国家政策已对买房资格有规定，买方是明知国家政策抱有侥幸心理，签订合同，导致最终无法过户，那么责任应该是买方，国家政策不构成不可抗力，如果卖方要求买方承担违约责任，买方会很被动。但如果签订合同前有资格，合同履行过程中，因国家政策变化导致没有资格，属于不可抗力，买卖双方均可主张合同自动解除，都不需要承担违约责任。

提醒

调控期政策易变合同中应做出明确约定

于志红律师提醒，鉴于国家房地产调控政策在不断调整变化中，二手房交易中，买卖双方最好在合同中对国家政策变化如何处理有明确的约定，并仔细阅读合同条款，不能因为是制式合同就忽略细节。

以北京市建委的北京市存量房屋买卖合同范本为例，其中第九条中，就由对合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费有明确的约定。而在某知名中介公司的补充协议中，也有关于限购政策导致本协议无法履行时已支付款项的具体约定。买卖双方在签订合同时不能对于这些条款都选择忽略，应协商后仔细填写。