近日，二手房成交有所回暖，然而二手房交易过程中难免遇上一些法律纠纷，昨日，杭州市滨江区法院审判了一件关于二手房买卖引发的案件，案件结束后法院召集了到庭的记者，开了个新闻发布会，主要内容是法院总结了一系列关于二手房交易的法律风险，有必要通过媒体告知老百姓，给大家做个提醒。

记者请资深房产律师、浙江浙联律师事务所主任律师戴和平，以及21世纪不动产市场部相关负责人，摘取了几条比较容易疏忽、又后患很大的，做一些解读。

第一、 注意“共有人”

在房产交易的时候，要注意看产权证上权属人是几个，很多时候是夫妻双方。那么在签买卖合同的时候，卖家夫妻双方都应该到场，如果只来了一方，比如丈夫来了，妻子没来，那么丈夫应该拿来妻子的委托书，并且该委托书必须经过公证，以证实其委托的真实性。否则，按照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。

这从法律专业术语上讲叫审清“房屋权属主体资格”。

 第二、对“代理人”要谨慎

有的房屋交易，房东因某些原因不能到场，让别人代理。那么，代理人的情况一定要核实清楚。最重要的一点，也是代理人是否能拿出房东的委托代理书（经公证），也不能因为代理人是房东的亲戚，子女等而轻信。

在当前的限购形势下，如果是卖方，也就是房东，也要注意，对方买房是否具备购房资格。如果对方因为政策所限不能在当地购置房产的，哪怕签订了买卖合同，合同也是无法履行的（房管局不给过户的），那么，合同无效。

 第三、 交易房屋是否有抵押在身，是否被列入拆迁，是否农村集体土地

被抵押的房产不能办理过户，需要先还清贷款，再根据银行出具的还款证明去房地产交易中心办理抵押注销后方可进行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。

如果交易房屋被列入拆迁，那么拆迁房屋是不允许过户的，通常拆迁区域也会提前发公告，要求停止交易。

如果房屋所涉为农村集体土地，也就是我们通常所说的“小产权房”，是不允许上市交易的，买卖无效。有些人考虑到小产权房价格低，而与农民私下交易，风险很大，因为在房管局不会给予备案，一旦起纠纷，产权人还是农民。

目前，经济适用房还没有放开交易。

  第四、房屋是否有租赁，有无物管费拖欠等

法律上有句话叫“买卖不破租赁”。锦绣江南的案子之所以争议很大，官司艰难，问题也就在这里。法律人士也持两方观点，有部分坚持该房屋租赁在前，而且租赁有效。如果租赁有效的话，买房人必须等到租赁期满才可以使用房屋。

所以，房屋是否被第三人承租是买方必须要审查的内容。但是我国目前房屋租赁的登记制度并未完全开展，买房人无从查询租赁情况。我们在前两次的报道中也提到过，律师建议，在交易时签署补充约定，或者留下部分保证金，如果没有租赁，才全款支付给卖方。另外，交易房产的物管费、电费、煤气费有否拖欠，也可以去物业那里查一查，如果等到房子买下来才发现，搞不好就要买家来承担了。

 第五、不要“跳单”

目前，浙江房屋交易中介的佣金大约在2%左右，房价高了，佣金也动辄好几万。有的买卖双方在中介的引导下联系上了，为了“省点费用”，就约好“跳单”。

法院也提醒，不要轻易跳单，一方面现在规范的中介公司也帮你承担了很多有关房屋买卖审核方面的问题，自己可以省心不少。二来，跳单，一旦被发现，中介可告你违约，要支付违约金的。而违约金的数额基本上就是交易合同上约定的中介费。