北京：房企规避高档房

3月最后两天，“国五条”细则“北京版”如期出台，恰如人们预期，细则对之前争议较大的个税征收标准做了明确的解读：依法严格按转让所得的20%计征个税，同时还确定了除商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值认定方式。

一石激起千层浪。业主转让所得按照20%征收个税的规定，一时让卖方市场陷入低迷。原本门庭若市的中介，现在却是无人问津。“已经3天没有任何成交量了，原来一天可以成交3套房，每天来咨询的人都有10多个，现在细则出台了3天，不仅是零成交，买卖双方也都恢复了平静。”北三环一家中介人员李庆玉表示。

市场急冻

在西二环和四环地区，记者走访了我爱我家和链家地产店面，工作人员均称，政策出台以后，成交量有了大幅下降，几乎没人光顾。“一些业主特别是未满5年非唯一住房的业主开始考虑降价，差不多最多可以降10%，比如一套价值300万元的房子，现在价格一般在二百七八十万元就可以出售。”

根据细则规定，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。北京地税局相关负责人表示，纳税人能够确定房屋原值和有关合理费用的，个税税款以本次房屋交易价格减除房屋原值和有关合理费用后的余额，按20%税率计算。

以一套目前总价200万元的普通二手房计算(非5年内唯一住房)，之前其个税征收标准为总价的1%，即为2万元，假如房主原购房值50万元，那么新政后按照差额的20%计算，也就是30万元，相比之前，房主要出售这套房源的话，需要缴纳的个税增加了28万元，相当于房屋总价的14%。

另外细则规定，对于不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

继3月30日细则出台以后，如今实际成交中，个税征收标准又是怎样？李庆玉表示，目前中介业务主要还是处理3月30日以前的网签量，“目前并没有一例成交案例，所以市场还没有出现20%的征收标准，但长期看来，房主要出售房源的话，肯定会先按照20%的原则来征收，一般要适应一个月时间后才会有一些反应。”

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从调控手段角度来讲，通过20%的税收动作一定程度上会将短期内投机性的购房者或投机客挤出房地产市场，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主的市场特性。

不过，随着二手房市场面临个税调整，它必然会影响到市场的成交量，供应需求情况会和政策出台之前有很多变化。中国指数研究院数据显示，在北京出台“国五条”细则后，3月31日~4月7日，北京市房地产交易网的网签业务暂时停止，不过截止到30日的统计数据显示，成交量在经过持续上涨后，最后一周恢复到正常甚至以下水平。

“如果二手房市场处在比较明显的卖方市场，很有可能把税赋的成本转嫁到下家去，出现叫价的可能性，但是到底会不会发生，还需要看特定时间、特定范围的市场状况，到底是处在买方市场，还是卖方市场当中。”中国房地产学会副会长陈国强说。

房企策略调整

早在17个城市“国五条”执行细则相继落地之前，中国的标杆房企就早已筹划如何应对政策作用的市场。在北京“国五条”细则出台之后，万科北京公司、保利地产北京公司先后向《中国经营报》记者表示，将调整在京产品结构，降低高端产品线的比例，以加快现金周转，应对房地产调控。

对此，中原地产市场研究部总监张大伟认为，细则中提及提高二套房首付款比例，具体这一比例可能上浮至七成，政策对新建住宅的主要影响将集中在单价25000元/平方米以上的产品中。

“今年万科在京的主要销售产品，都是以刚需以及改善型的产品为主，高端项目的比重会进一步下降。”4月3日上午，万科北京公司的一位高管向本报记者表示，万科希望借此加速现金的周转速度，以确保财务状况的平稳。

万科的策略并非孤例，保利地产北京公司副总经理王英男告诉记者，北京保利今年将通过调整产品结构的方式来应对市场变化。“保利地产2012年在京销售额为100多亿元，从已售产品的结构来看，其中大约80%~90%是住宅产品，只有10%有余的产品属于商用类，包括写字楼和商铺。保利地产今年在北京主要有5个项目销售，包括高端住宅、刚需产品和商业广场等业态，而在所有项目中，商用类产品的比重要占到40%以上。”

由于刚需产品比例的增加，万科在北京销售的4万元以上高档住宅项目，比例开始不断降低。记者了解到，目前万科在售项目中售价在4万元以上的项目，只有位于西北旺的如园和位于CBD的大都汇两个项目。

相比之下，在“调低”产品结构方面，保利地产面临的压力更为巨大。王英男坦言：“在去年推出的住宅产品中，约80%~90%为高端住宅。销售单价在4万元/平方米以上的住宅产品在北京公司100多亿元销售额中占60%以上，其中，保利·中央公园实现销售额约40亿元，保利东郡(楼盘资料业主论坛)约20亿元。”

同时，他强调，从今年推向市场的产品结构来看，单价4万元/平方米以上的高端住宅比例会大幅降低。目前，保利东郡只剩下70套房左右，加之地下车位和项目中的配套商铺，货值大约15亿元，而整个项目可能将在8月份收盘。除此之外，保利地产蓟门桥项目将在10月份入市。不过，该项目也只有十几亿元至二十亿元左右的货量。

对此，王英男透露，实际上，受新“国五条”中个人转让住房所得税按差额20%收税政策影响，一些改善型需求的客户放弃了购买二手高端住宅的想法，转向购买能够一步到位的新盘。以保利东郡为例，整个3月销售额约达2亿元，这是该项目开盘以来取得的单月最高销售业绩。