2013年开年，贵州、常州、营口等三四线城市先后被爆出房地产市场供大于求，三四线城市的天量供应和空置率问题摆在人们眼前。近日，唐山由于大量楼盘空置而引发媒体关注，疑似将成为河北首座“鬼城”。而一份来自中国房产信息集团的城市房地产市场风险报告显示，保定作为四线城市房地产市场风险排名为第四十位，在这种情况下，保定离“鬼城”还有多远、保定是否会成为下一座“鬼城”成为古城人们关注的焦点。

“鬼城”蔓延路线分析

继鄂尔多斯因房地产泡沫成为内地首座“鬼城”以来，常州、鹤壁、贵阳、营口、三亚、海口、唐山等城市再现“鬼城”。从南到北，从沿海到内地，从一线城市到三四线城市，在这种蔓延趋势中不难看出，“鬼城”不断在各地新城中涌现，并且这种危机正在三四线城市中蔓延。

“鬼城”蔓延路线

内地“鬼城”成因复杂

一、城镇化

从1978年到2011年，我国城镇化率从17.92%提升到51.27%，从数据上看来，我国城镇化似乎已经达到世界平均水平，但其背后潜藏着许多矛盾，许多问题也日益突出。比如，我国的城镇化有着“中国式”的特点，即政府“依靠”房地产企业造成，土地城市化速度远远大于人的城市化速度。这就造成了地产产业和其他产业发展不协调，从而导致了楼市泡沫。

二、新城频建 人口分布难以平衡

有报道指出，“鬼城”大多出现在新建的新城区内，归结这一现象，很容易发现人口分布不均衡成为“鬼城”形成的一个重要原因。在我过，大多数人口聚集在商业发达、设施齐全的老城区，而新城区在开发过程中由于种种原因，使得其具有更多的投机、投资价值，而真正的使用价值少之又少，加之新城配套功能缺失难以改观，就使得新城的入住率很低，从而导致“鬼城”的形成。

三、民间信贷

金融学教授雷立均曾表示，“我国的金融业，不管是间接融资还是直接融资，都很落后。大量的资金要逐利，进正规银行体系的话，没有更高的回报率，所以进入了民间市场。”在这种情况下，大量中小型房企，在无法从正规金融机构获得低廉融资的情形下，与民间资金一拍即合，从而使得大量资金涌向房地产行业，促使了房地产行业的不正常发展。民间借贷不但促使了房地产行业的发展，而且其中的大量资金涌入炒房市场，随着房地产调控政策及限购政策的出台，炒房市场降温，导致楼市泡沫现象严重，大量楼盘空置。

探究三四线城市“鬼城”风险

在中国房产信息集团发布的城市房地产市场风险排名前五十的城市中，三四线城市“一统江山”，一二线城市未占一席。从一二线城市总体来言，房地产行业有着庞大的市场需求，以及有限的土地资源，这使得房地产市场有着明显的供不应求趋势。而三四线城市城市水平化较低、经济实力较弱，并且这些城市市场容量有限，过度的开发使得房地产市场供大于求，在这种情况下，三四线城市较一二线城市来说，具有更大的风险。而三四线城市相比，四线城市未来市场风险更为显著，首先，相当一部分四线城市存在土地供应过量的问题，虽然在短期内，这种供求比并不突出，但未来的风险难以回避。其次，四线城市几乎都是人口输出城市，并且不具备对外来人口的吸附能力，因此与三线城市拉开了距离，房地产需求严重不足。

全国城市市场风险排名前五十位

全国城市市场风险排名后五十位

就保定而言，首先，保定本身就处于四线城市的大环境中，有着四线城市的共性，如人口相对稳定、础设施亟待完善，但也有自己的特性，如现在还未有大型房企进驻，土地不会一起涌入市场，这就减小了楼市泡沫的产生。其次，保定库存有限，如今保定房地产市场并未达到供大于求的局面，刚需一簇更拉动了房地产市场的发展。再次，保定作为北京南大门，随着高铁的落成，便利的交通必定会吸引一批北漂一簇选择保定置业，从而促进房地产市场的发展。

总而言之，保定房地产市场会怎么样发展，是否会成为下一个“鬼城”，现在还很难预计。在这种情况下，房地产市场更加需要完善的机制，需要多方力量共同引导房地产市场健康发展的方向。