日前，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围，增加普通商品住房及用地供应。对于新的“国五条”，不少业内人士认为新意不多，多数是对过往政策的重申。对于人们最为关注的扩大房产税试点城市名单，有人“剧透”包括青岛、杭州、南京、深圳等城市。

事实上，这一调控思路在今年1月的博鳌房地产年终论坛上已露端倪。当时，中国房地产业协会秘书长朱中一明确表示，在正常情况下，2013年全年房地产政策环境是：方向不变、力度不减。但若今年“两会”之前部分城市出现房价非理性上涨，则极有可能引来更为严厉的宏观调控。

如今，进一步收紧“投资”的新政果然如期而来。业界人士认为，在明确抑制投资性购房之余，扩大个人住房房产税改革试点范围。增加普通商品住房及用地供应，都将对稳定普通商品房的价格起到积极的作用。

楼市 现状

春节打不断暖冬行情

从2012年下半年开始，各地楼市就开始呈现复苏态势。从2012年6月至12月，70个大中城市，无论是新建商品住宅价格还是二手住宅价格，都“涨多跌少”，且上涨势头日趋明显。去年12月，价格上涨的城市已大大多于下跌的城市，2012年楼市最后在暖冬中强势收官。

进入2013年以来，楼市回暖行情进一步延续，即使是春节这一传统的淡季，楼市却淡季不淡。据中国指数研究院春节期间（2月9日至2月15日）监测的数据显示，27个主要城市中，近八成城市楼市成交量同比上涨，平均涨幅达513.42%。其中，一线城市除深圳成交同比下跌外，北京、上海、广州的购房热情不减，成交同比大涨。

业内人士认为，在回暖行情下，去年房企普遍采用的“以价换量”策略在今年将告一段落，涨价在大部分房企的计划之内。当然，即将召开的全国“两会”才是2013年楼市总体走向的重要风向标。

调控 方向

增加普通商品房供应缓解“刚需”市场饥渴

合富辉煌（中国）首席分析师黎文江指出，纵观2012年，广州住宅价格上涨的关键原因就在于市场刚性需求的中小户型供不应求。统计数据显示：2012年广州市十区90平方米以下的小户型和90～143平方米的中等户型一手住宅网签面积分别达到142.88万平方米和435.44万平方米，同比增加29.4%和44.6%，市场消化率为105%和111%，明显呈现供不应求态势。

事实上，“刚需”房的供不应求在广州房地产市场上早已出现了端倪，在去年底到今年1月份出现的几个“日光盘”中，几乎都是以中小户型产品为主打的“刚需”盘。但纵览1～2月房企的推新清单，除了增城以外，几乎清一色都是以大户型和豪宅盘为主，这显示出目前广州市场上大户型的供应仍较为充足，但“刚需”房已经库存告急的事实。可以预见的是，如果整个2013年上半年这种供不应求的情况持续，那么肯定会有开发商坐地起价。

因此，业界普遍认为，要真正消减中小户型供不应求造成的房价飙升压力，就应该大幅增加中小户型住宅的供应量，切实满足“刚需”市场的需求。如今，新的调控政策果然有了“增加普通商品住房及用地供应”这一条，可谓是顺应市场需求的“及时雨”。

调控 方式

二套房贷或有进一步收紧可能

早在此次新的调控政策出台前，上海易居房地产研究院副院长杨红旭就指出：“应对房价上涨调控还有很多牌可打。面对持续上涨的房价，以行政手段为主的调控措施可能进一步从紧，限购、限贷、限价皆从严；房贷也有进一步收紧的可能，三套继续停贷，首套贷款利率优惠可能减少或取消，最大调整领域可能是二套房贷，很可能提高首付和利率；与此同时，税收加码，契税、营业税、个调税、土地增值税，可能提高税负；增加土地供应，尤其是普通住宅用地，以及压制‘地王’。”

如今，面对新政，杨红旭强调：未来可能还会有细化的措施。比如，这两天一直传言的二套房贷收紧，不是没有可能。黎文江也认为，减少房贷规模来抑制需求也是化解房价飙升难题的有效方法之一。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖进一步指出，未来的政策显然侧重于“疏堵结合”，集中力量解决市场供应层面的问题具体来看，需要继续加大土地整理储备力度，增加土地供应量；并通过税收、信贷等政策的引导，盘活闲置土地与闲置存量房屋。广州一上市房企营销负责人表示，在当前限购大背景下，购房者仍以“刚需”及改善型客群为主，因此，就开发商本身而言，不应过度上调房价，否则一旦超越了这部分买家的购买力，那么所引发的将是市场再度观望的局面。

房产税开征范围将进一步扩大

上月底，一则“北京房产税试点方案已经上报到国务院相关部门，就等待批复了，如能获批，最快在今年上半年就会实施”的传闻令地产股立马大跌。随后，尽管此消息被证实是“流料”，但北京市多名官员却在不同场合都表示，楼市调控决不放松，提醒市民不要上开发商的当，防止开发商做局，有调控措施储备等。

业界人士指出，1月27日是房产税试点2年期满时间，从上海、重庆两地试行的效果来看，政策效应已经初步显现。有基于此，业界得出的基本判断是，扩大房产税范围将可能成为新一轮调控的重要手段。如今，国务院常务会议明确指出要扩大个人住房房产税改革试点范围。目前，尽管试点范围尚未明朗，但杨红旭认为，以一线城市和少数高房价的二线城市为主，外加湖南、湖北这种之前有准备的中西部地区或城市。

知名财经评论员余丰慧指出，房产税应定位为一个调节性的税种，用于调节住房消费行为和抑制贫富差距。这个定位符合动议房产税的初衷，但不应该针对普通百姓的普通住房，特别是第一套“刚需”住房和第二套改善型住房。传说北京上报的房产税方案免征面积仅为人均室内面积24平方米，这个面积显然过于苛刻，这将使得大多数百姓成为房产税征收的对象，也将加重大多数居民的居住成本负担。

有专家建议，首套住房和改善性的第二套住房不征收房产税，从第三套以上住房开始征收房产税等。若按照人均面积计算，一线城市可以统一参照上海的做法，人均60平方米以上开始征收房产税。第三套或者人均60平方米以上开征房产税则可实行高税率政策，按照2％～3%的税率标准征收。这样既不会使房产税误伤普通百姓的民生，又能实实在在起到抑制住房投机投资的效果。

总之，开征房产税已势在必行，但有业界人士就强调：必须明确房产税定位和征收目的，操作中一定要体现人性化。因为房产税改革是一个社会财富重新分配的问题，其打破利益分配格局的难度远远大于技术层面的难度。

他山之石

应对楼市过热增加供应最有效

日前，香港财政司司长曾俊华提醒香港楼市可能再次过热，必要时政府会毫不犹豫推出新招管理需求。对此，花旗指出，若短期楼价上涨过快，不排除政府会推出其他抑制需求的措施，类似新加坡政府向购买第二套房屋征收买家印花税。

花旗认为，该等措施仅可将楼价上涨控制在一定限度内，然而，若政府能够更快审批地产商预售楼花同意书，将会是缓和楼价上涨的最有效方法，目前发展商预售期最多20个月，花旗认为，若可将预售期延长至25～30个月，应可保证市场立即有7000至1.4万套房屋可供销售。