最近在媒体上报道了唐山、鄂尔多斯、贵阳等三四线城市出现大量空置楼房，唐山近一两年的供应量达到了北京全年的消化量，疑似鬼城不断涌现，保定作为一个三四线城市，是不是也与唐山类似？会不会出现唐山现象？

一、 影响房价的几个重要因素

这是我们判断房价和房地产走势的重要前提，按照经济学的基本理论，产品的价格主要由以下几个方面决定。

1、 成本：从房地产角度来说，成本最为重要的组成部分为地价。

2、 供求关系：市场的潜在供应、实际供应与销售量的关系。土地供应量、新开工面积、城市化进度是分析供求关系的几个重要参考值。

3、 通货膨胀因素：通货最终会传导到价格，当货币变“毛”的时候，这种现象会更加明显，判断这个因素要新增货币供应量M2来分析。

二、 房价各类因素的影响

1、 供求关系：

影响供应的首要是土地的供应，其次是新开工面积转化而来的预售面积，但是保定情况比较特殊，市场上的在售项目（此处分析不包含小产权）主要分为没有土地证即销售的房地产项目、有土地证但无预售证的房地产项目、五证较为齐全的房地产项目，其中第二类，有土地证但无预售许可证的房地产项目占据了保定目前市场的主流，因此判断保定的房地产走势，应着重分析第二类项目的特点，其根本就在于判断土地的供求。

两个图一个反映了土地的供应，一个反映了规划总建筑面积（即市场潜在销售面积）情况，保定的土地供应基本呈现W型走势，这种走势对房价的影响主要体现在：

2008年，保定房价基本保持在3000—3500/㎡的水平，但之后，经历了两轮上涨，一次是在2010年上半年，房价突破了4000元/㎡，一次是在2011年下半年开始，房价突破了5000元/㎡，这两年的市场的主要特点一是消化前一年的市场存量，二是新增供应量较少，当前一年的存量消化完毕而新增供应量不足的时候，房价会呈现一个较为明显的上涨姿态。2012年保定土地供应为1394亩，总的规划可销售面积为232万㎡，低于08年和10年的供应量，通过2012年全年尤其是下半年的消化，所剩的存量较低，因此初步判断，2013年保定市场的供求关系很大程度上取决于2013年土地的供应量，幸好保定政府于1分月新增土地200余亩，将有助于缓解保定的市场供求压力，但数量太少，房地产供小于求的仍然较大。

另外，保定的新城建设和城中村改造力度明显弱于石家庄和唐山，十年间，保定只崛起了一座北部新城，东湖现在虽然炒的很火热，但是离新城真正的形成还较为遥远；城中村项目真正成规模的改造也只是集中在清真寺片区、新火车站片区的改造，其它区域改造不是停留在纸面就是推进速度缓慢，这个问题不是一两届政府能改变的。

2、 土地成本：

从09年初开始一直到2012年，保定土地成交楼面均价从424元/㎡上涨到1650元/㎡，上涨幅度高达4倍；另外房地产开发的刚性成本还包含建安成本（约1700/㎡）、融资成本（按照10%的融资成本）、税费（土地增值税、土地契税、营业税、企业所得税等）、管理费用及销售费用，几项累积综合开发成本应在在5000—5500元/㎡左右。

3、 M2的发行量:

近十年，中国广义货币余额（M2）迅速增长，其实是2008年以来，在4万亿经济刺激计划的带动下，货币发行增速更加明显，到2012年年末，广义货币(M2)余额97.42万亿元,居于世界第一，为美国的1.5倍，占到世界货币供应总量的四分之一；

货币增发不是问题，关键是新增的货币流向了哪里？虽然中国官方一直说要控制货币流向房地产领域，但是从目前各个房地产公司开发贷款、银行按揭贷款的较为宽松的信贷条件来看，控制起来难度相当之大；

总而言之，判断一个城市的房地产市场走势如何是一个很困难的工作，这里边涉及到很多不确定性因素，以上分析，只是力求从繁琐的各类因素中寻找基本的规律和数据进行简单的梳理：从土地成本、供求关系和货币来看，保定房价上涨的动力较为明显，但是，过高的房价不符合所有人的利益，我们还是希望保定的房地产市场能够健康发展，这依赖于国家、地方政府、开发商和消费者共同的努力。