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二手房买卖解除权行使期限知多少

扫描到手机二手房资讯来源：互动房缘网发布日期：2013-02-02 09:03 字号：T|T

摘要：所谓解除权是指合同订立后尚未履行或者尚未完全履行之前，基于法定或者约定的事由，通过当事人单方意思表示即可使合同自始不发生效力的权利。

所谓解除权是指合同订立后尚未履行或者尚未完全履行之前，基于法定或者约定的事由，通过当事人单方意思表示即可使合同自始不发生效力的权利。

2007年7月，张某与李某签订房屋买卖合同，约定张某一套房屋出售给李某，房价款为人民币98万元整。其中约定，除93万元房价款外，在交易过户之后，李某保留尾款5万元，待张某房屋交付、户口迁出后10天内付清。合同第九条约定：如乙方(李某)逾期付款超过15天的，甲方(张某)有权解除合同、收回房屋，并追究买卖合同总价20%的违约金。

2007年10月10日，买卖双方在完成产权过户、房屋交付手续之后，张某将自己的户口从房屋内迁出。而后，在张某索要尾款时，李某一直拒付，直至一年以后的2009年3月，张某向法院提起诉讼，要求解除合同、收回房屋，并追究李某的违约责任。

本案在法庭审理过程中，关于张某是否有权解除买卖合同方面，存在很大的争议。一方面，张某的解除权有合同依据，且根据《合同法》第95条第2款规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。依据该条款，解除权经对方催告后在合理期限内不行使而消灭，本案中李某未催告，故行使解除权的期限未超过，张某享有合同解除权，应当支持张某要求解除合同的诉讼请求。而另一方面，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。由此可见，张某行使解除权时间已超过1年，其不再享有合同的解除权。

考虑到司法解释主要针对开发商对商品房的买卖，而没有专门针对二手房买卖合同解除权行使期限的法律规定，故我们认为，该买卖合同被判决解除的可能性较大。然而，上述司法解释中对合同解除权行使期限的规定，仍具有相当的合理性。本案中，张某行使解除权的期限确实过长，如果法院对二手房屋买卖合同解除权的行使期限，也参照适用商品房买卖合同的规定，亦没有什么不妥之处。故，为了避免风险，解除权应在一年之内行使，方为上策。

最终，经法院主持调解结案，张某获得了相应的补偿。

责任编辑：常晓楠关键字：解除权二手房买卖合同