不可否认，新火车站的投入使用，带动了石家庄楼市的大洗牌，新一轮的布局正在悄然展开。火车站作为城市与外界交流的枢纽，强大的客流保障是商业地产的天然温床。嗅觉敏锐的开发企业，也早早开始在新火车站周边排阵布局。什么样的商业项目适合火车站？如何在商业文化与历史文化中寻找平衡？本期观察家，将一一解答这些问题。

本期嘉宾：石家庄市委、市政府决策咨询委员会副主任 梁 勇石家庄市旅游局党组书记、局长 赵俊芳石家庄市政协 栗 永河北省商业联合会秘书长 曹润亭

高端业态适合火车站商圈吗？

火车站的金字招牌，让周边的每个项目都镀上了一层金边。新火车站周边的众多项目，也在借助新火车站的东风，将项目打造成城市综合体，商业、写字楼、公寓、住宅等业态均看好新火车站周边的强大客流。

当布局高端楼盘成为楼市的风向标时，业内人士开始对新火车站周边的商业业态进行思考。到底什么样的业态模式适合新火车站周边，高端一定适用吗？在梁勇看来，答案是否定的。

“新火车站周边是大量人群的高速流动场所，并不适合高端人群居住和购物。”石家庄市委、市政府决策咨询委员会副主任梁勇认为，对旧火车站的周边商业业态进行考察即可得知，最先在火车站周边布局的高端宾馆，在发展后期均转变为快捷酒店，而打着五星级标准的饭店，也因为经营不善，被后来的快餐所取代。同样，高端购物场所也不适合在火车站周围安营扎寨，华联等购物场所后来的转型，均印证了这一点。梁勇认为，对于高端人群来说，消费的并不完全是商品的使用价值，还有享受体面的购物过程，所以舒适的购物环境、顺畅的交通以及安静的用餐氛围才能够刺激他们消费的欲望，而火车站周边并不具备这样的条件。

同样的道理，火车站周边聚集的大量流动人群，反而对经济、快捷的酒店和用餐环境比较受用。石家庄市旅游局党组书记、局长赵俊芳同样认为，在新火车站周围的商业项目需要注意融合和整合，“对于酒店，可以星级建设，但必须按经济酒店运营，新车站周边一定要具备快捷酒店等设施。”

如何打造现代批发市场？

在新火车站周边布局的商业综合体中，塔谈国际商贸城打造的集展览、物流和电子商务平台为一体的主题批发业态引发了业内人士对于批发业态的讨论。

依托于旧火车站发展的新华集贸市场以及南三条批发市场，在很长时间内，起到货物集散地的作用。然而，在批发模式升级换代为大趋势的前提下，以货物集散为盈利模式的批发市场已经不能适应经济发展。梁勇甚至用“大棚里的地摊”这样的词汇来形容目前的批发业态。“真正的批发市场，应该是展览展示加电子商务，而不是现买现交易的平台。”梁勇看来，依托于展览、物流和电子商务平台，批发业态可以实现货源配送的跨空间调配，这对于一直追求的产业升级是利好消息。“未来的批发市场，应当以专业会展中心向客户展览展示提供样品，依托高度发达的现代物流和电子商务平台，来实现交易。”河北塔坛投资股份有限公司经营部总经理杨金强认为，若能实现依托电子商务平台进行交易，石家庄的批发市场也能实现与义乌小商品城一样的购物环境和交易金额。

据杨金强介绍，塔坛国际商贸城将利用项目新火车站周边的区位优势，依托于国际会展中心，打造服装、电子产品、文化用品、日化、婚纱、庆典礼品等大型主题专业批发商城，商场集展览、电子商务、现代物流为一体，将成为华北最高端、体验式、购物中心型展销、批零商品的集散地，是南三条、新华集贸等批发市场的升级版项目，将成为中国“南货北销、北货南进、购遍全球、卖遍世界”的商贸交易核心枢纽。

在打造新平台的基础上，也有人提出更加超前的理念。河北省商业联合会秘书长曹润亭分析，目前国内包括服装、家纺在内的许多业态均包含大量的活跃品牌，如果在批发市场设立品牌总经销、总代理，形成直销模式，将带来巨大的经济效益。“直销将成为日后批发市场的发展方向，这种模式的形成，需要运营企业对于重要品牌的驾驭能力。”

文化中寻求动力的商业布局？

业内人士看来，商业地产与住宅地产的区别在于，商业地产更加注重后期运营。如何保证新火车站周边商业项目后期运营的可持续性？

梁勇建议，虽然依托于新火车站的先天优势，开发企业也要考虑公共设施的配套。“比如，提供城市客厅、城市旅游购物或具有城市特色的城市文化小品等公共设施，弥补火车站缺少的公共场所的劣势，这样不仅给火车站周边嘈杂的环境场所中，提供一个悦目的环境，易于休息的场所，而且，如果这些能够实现的话，那么火车站周边五星级酒店或高端写字楼也许会成为较好的经营形式。”梁勇认为，公共设施的建设，不仅能够提升城市形象，同时休闲的场所能够将高速流动的人群停留在城市中，带来经济效益。“现代商业应当从文化中寻找经济发展动力，在文化发展成为国家发展战略时，将城市区域发展也定位为文化课题，这是历史的机遇。”石家庄市政协栗永分析道，他甚至认为，谁先发现文化的价值，便拥有了经济发展的战略制高点。

“在现代化经济发展大潮中，几千年延续的历史文明出现了断层现象，新火车站周边的商业项目打造，应当从现在开始，留住历史的根脉。”那么，在历史发展大潮中，商业项目该如何打造文化？“新火车站周边的商业项目，需要站位高，打造代表石家庄形象的产品，同时也有义务打造代表石家庄的文化形象。”栗永说，打造集商贸、旅游、休闲相结合的业态模式，能够让外地人经过火车站时，在购物之外，有被吸引而停留下来的东西，这就需要新火车站周边的项目能够展示石家庄特有的历史文化，提供观赏性东西，让人留恋。

杨金强介绍，塔谈国际商贸城项目将打造完善的旅游购物环境。梁勇分析，石家庄作为优秀的旅游城市，市区内旅游资源却非常匮乏，并未实现真正的旅游购物。“如果能够实现购物业态升级，完善旅游休闲业态，那么对我们的城市来说是一个飞跃。”

专家观点

梁勇：

村落发展商业要留下历史根脉

城中村改造项目中，一定要留住村落发展的历史根脉，哪怕是一个雕塑，一个碑刻，能够把村庄文化展示出来，在一个大的项目中，能够在建筑形态和建筑群中体现文化的东西。

赵俊芳：

所有商品卖的都是文化

目前的旅游其实包括九大元素，即吃住行，游乐、购物、娱乐、健身、休闲、体验，在打造旅游购物项目时，应该把各种业态均有所包括。虽然现在旧火车站要建博物馆，但我认为，火车站博物馆也可以建在新火车站周边，石家庄本身是火车拉来的城市，新客站的建立结束了石家庄桥东桥西的历史，如果建立一个火车站博物馆和民俗博物馆，那么就能用特色文化将购物中的人群留下来。所有商品卖的都是文化，商业项目在挖掘和保护文化的同时，将文化融合、整合，打造特色文化商业。

栗永：

文化是发展的动力

当全国各地都在做文化时，文化不仅成为一种时尚，也成为发展的动力，文化为商业提供强大支撑和发展后劲。目前，石家庄的文化开发也悄然升温。新火车站周边的商业项目融入文化时，应当具备高的站位，不仅局限于自身的文化，而是要利用自己的区位优势，打造代表石家庄的文化形象。

曹润亭：

城市综合体的核心不是地产而是商业

城市综合体的核心不是地产，而是商业，它的打造需要考虑如下几个因素：市场定位的主要依据、项目的辐射半径，战略发展目标，项目的重要节点，项目主要客源特点，项目消费特点，同业竞争企业，项目中较弱的商业业态以及区域内商业业态的空白点。