二手房市场是房地产市场的重要组成部分。在发达国家，二手房市场是住宅市场的主体，美国二手房交易量约占住宅总交易量的80％以上。对北京等大城市而言，发展二手房市场尤为重要，它既可以盘活存量住房满足市场需求，提高土地资源的利用效率，又有助于解决人才流动和资源流动困难的大城市病。

 随着住房体制市场化改革的推进，我国二手房市场开始起步，并获得了迅速发展。但总体而言，我国二手房市场的发展主要表现为发展快、发展不平衡、历史遗留问题多等不足。在北京、上海等一线城市，二手房市场成交套数和面积已经超过新建房市场，成为住房市场的主导。而在各省会或区域中心等二线城市，二手房市场则仍然淹没在新建房市场的大潮中，所占份额较小，更不用说三四线城市了。

 北京二手房市场产权形式多样，是二手房市场的典型。下面以北京为例来分析一下我国二手房市场的发展情况。

 2009年是北京住房市场发展的“分水岭”，标志着北京市住房市场进入成熟发展期。其原因不仅在于住房价格上涨的主动力由价值市场化回归转变为流动性推动，还在于北京市二手房的交易套数和成交面积全面超过新建房。数据显示，2009年北京市二手房交易量达到26.9万套，首次超出新建房10万套，比2004年增加23万套，5年年均增长47%。不过，二手房交易主要集中在中心城区，新建住房则集中在城市郊区。之后由于房地产调控的影响，2010年和2011年北京市二手房交易有所下降，但仍牢牢占据主导地位。

 为什么二手房交易量如此暴涨呢？从购房需求看，购买二手房在房款总价上比新建住房低很多，购房人负担相对较低。2010年北京市二手住宅套均交易面积为87平方米，比新建房套均面积低20平方米。而同期北京市二手房交易均价为16178元/平方米，比同期新建房均价低7000元/平方米以上。这样购买二手房的平均总房价要比购买新建房低一百多万元，对不少家庭而言这是一笔不小的款项。而二手商品房由于建筑年代较新、小区规划及房屋品质均比公房更好，其平均价格比二手公房高出5%~10%。

 另外，北京二手房购房人的户籍结构变化也较为明显。2009年，外省市居民购二手房占比达39.2%，比2004年提高29个百分点。但是2010年以来，北京市在全国范围内率先实行住房限购政策，外省市户籍人购二手房占比降至32.6%。2011年限购政策更加严格，非京籍人士购房占比进一步下降到19%。

 这就是北京市二手房市场概况。在二手房市场为主导的背景下，我们可以看到：一是北京市住房使用效率大幅提高。由于近年住房闲置成本大幅提升，不少闲置住房被挤入二手房交易市场和租赁市场，提高了北京市住房资源的使用效率。二是二手房交易更为规范。由于北京市二手房银行信贷改为先抵押后放款，并且抵押价值按照网上签约价格与评估价值孰低确定，大大降低了贷款购买二手房“黑白合同”间的价差，规范了二手房市场的交易秩序。三是二手房交易持续高速增长，已成为房产中介的业务重点。

 当然，我国二手房权属、交易复杂，二手房市场发展仍存诸多障碍，对此笔者建议：首先，统一存量房权属，解决流通障碍。对于已购经济适用住房、限价房，甚至小产权房归入保障范围的，应当由政府成立的保障房中心统一认购、统一管理，其他住房则统一权属，并集中处理使用权房屋、超标住房等历史遗留问题。其次，应当规范房产中介行为，降低经纪费用。建议进一步完善房地产中介法律体系，增强中介的法律意识，规范其行业行为。最后，住房闲置是对资源的浪费，建议增加“闲置房”持有成本，对拥有二套以上住房的家庭开征物业税。