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楼市分化剧烈二线城市更靠谱

扫描到手机全国楼市来源：互动房缘网发布日期：2013-01-19 14:53 字号：T|T

摘要：经过近两年的冲高回落、弱势调整，国内房地产市场在2012年二季度后期出现转好迹象，一、二线城市为首的楼市及土地市场愈明显回暖。

经过近两年的冲高回落、弱势调整，国内房地产市场在2012年二季度后期出现转好迹象，一、二线城市为首的楼市及土地市场愈明显回暖。但由于限购限贷政策执行初期，部分房企下沉到三、四线城市发展的策略，以及多数三、四线城市迎合这一趋势缺乏规划地推地、卖地，过度透支了房地产行业发展，造成了诸如鄂尔多斯、温州、三亚、贵阳等地楼市供应量激增，明显抢跑需求增速的现象，继而出现了市场库存消化缓慢，甚至房企资金断裂、烂尾盘频现的局面。

不过，对部分三、四线城市楼市泡沫化严重的报道中，也有些许因统计口径不一及信息收集偏颇而产生的夸大部分。比如日前有媒体报道，截至2012年6月贵阳商品房住宅库存3490万平方米，按照2012年上半年月均去化速度72.6万平方米/月计算需要去化4年；但随后又有声音辩驳，3490万是在售库存加上未来两年在建大盘的潜在库存，实际贵阳市场现有整体在售存量截至2012年9月底仅为772万平方米，按前三季度月均79万平方米的去化速度，不到十个月便可售完。但是，鄂尔多斯、温州等地前期投资过度造成的天量库存房屋，相对应的需求却十分清淡，2011年下半年以来，温州房价大幅下降不少楼盘价格腰斩，但成交量仍不理想；鄂尔多斯更盛传房价已从最高的单价2万多元跌至3000元，鲜有需求接盘。三、四线城市虽有政策保驾护航，但过去两年积累的问题仍然使整体风险大于机会。

另外，房地产市场的表现除受供需因素、投资行为影响外，参与者心态也起着决定性作用。2012年5月、7月和10月期间，发改委集中批复多地铁路、轨道交通、机场等大型基础设施建设项目，累计规模逾万亿；十八大将新城镇化定位为助力国民经济保持稳定增长的新动力，都直接刺激了房地产市场参与者的交投热情，这一点在年底的土地市场反应最为典型，业界对2013年房地产市场尤其是一、二线城市及热点旅游和重点发展地区行情越发看好。

2012年1－11月，全国一、二、三线城市住宅成交量分别同比2011年上涨了36%、29%和15%。同时，一、二线城市的2012年的房价反弹速度也远高于三、四线城市。可见，即使一、二线城市普遍受到限购限贷等限制，但城市本身的内在需求以及外在吸引力仍然可以支持楼市规模的快速增长。这一点，同样可以从开发商对未来楼市的预期中看出来。数据显示，2012全年，典型三、四城市土地成交建筑面积同比下降35%，一线城市成交建筑面积下降了39%，而二线城市成交建筑面积同比只下降了9%。

综合分析，安邦研究人员认为，三、四线城市房地产市场在过去数年中的跨越式发展透支了行业资源、市场需求和企业利润，将在接下来的整个行业复苏中表现出相对弱势和滞后的特点。部分并未出现投资过热的三、四线城市，将在市场大环境升温以及政策的扶持下，通过其地价低、交通等公共设施提升空间大等优势缓慢恢复。分布在核心城市圈周边和“十二五”计划两横三纵区域为主的城市将成为下一个阶段城市化发展收益最大的地区。相对三、四线城市库存普遍存在积压、一线城市进驻门槛过高的情况，二线城市将成为房企未来发展的重点区域。

责任编辑：颉培培关键字：二线城市楼市供应量城市土地房地产市场