保定荣联地产项目营销总监 崔敬晓

　　历史如画轴，带着对文明的憧憬慢慢打开;岁月如流水，匆匆的在指缝间悄然流逝……时间如沙漏中的细沙，可以承载历史，也可以创造奇迹，然而奇迹的诞生源于创新，源于对事物深度的挖掘与想象。

　　纵观古城保定，最具划时代意义的事物如雨后春笋缤纷呈现，在“城市向北发展”的引领下，北二环附近正轰然崛起着一座集中心商城、金融商业第一街、休闲广场、金融中心及高档住宅区为一体的项目——荣联天下城。近日，互动房缘对话栏目走进了这个“宅融天下”的项目，采访了荣联天下城的项目营销总监崔敬晓。

　　荣联天下城——商业与住宅的完美结合

　　荣联•天下城是由保定市荣联房地产开发有限公司开发建设，项目位于素有“保定中心轴”之称的恒祥大街上，总占地面积约18.94公顷， 总建筑面积约70万平米。荣联•天下城分五部分：中心商城、金融商业第一街、休闲广场、金融中心及高档住宅区。住宅部分采用围合式排布，户型配比合理，建筑与园林之间完美融合，实现了商业与住宅之间协调并存，尽显大盘风范。荣联•天下城被列为保定市重点工程、政府形象工程。

　　据崔总介绍，荣联天下城的核心理念涵盖了三个部分：1、以鲜明的主题，融合建筑内涵，在整体设计、单体建筑和局部环境设计等方面始终坚持设计结合自然，强调人工环境与自然环境的相互配合，通过鲜明的主题人文型建筑、景观设施以及在整体建设中加入主题文化元素，使人文特色成为城区独特的风格和精神内涵;2、以完善的配套，提升社区服务能力，天下城最注重的就是完善的公共配套系统。天下城在配套方面最有特色的是注重文化和艺术的配套;注重公共休闲空间的关系;注重服务商业与品牌商业的比重;并且站在业主的角度强化服务功能;3、以人为本，规划社区交通系统，现在社区内的停车和行车是未来地产开发面临的最大问题，天下城在最初的设计时就充分考虑到这个问题，因此在设计上充分加大了车位的比例，各区的停车场相对独立，既保证了车位的充足又增加了停车的便利性;此外天下城地上全部采用人车分流的设计最大化的保障了业主的人身安全。

　　对于荣联天下城的核心竞争力，崔总认为，这其中主要体现在一下的八个方面：⑴项目位置优越，位于保定市发展的重点区域;⑵交通便利，紧邻恒祥北大街、永华北大街、北二环等主干道使您的出行相当方便;⑶周边配套完善，为业主今后生活提供便利条件;⑷贴心的物业服务细心照顾每一位住户，贴心解决住户需求，以专业的品质服务，确保生活温馨无忧;⑸荣联•天下城整合国际领先的智能化科技，改变传统住宅观念和生活方式，创造最舒适、最先进的智能生活新境界;⑹新颖的景观设计和楼座排布为居住者带来耳目一新的感受;⑺现代化户型设计，可满足不同人群，投资居住均可;⑻充分考虑了停车设计，车位充足。与其他项目相比荣联天下城最大的亮点就是周边的配套设施： 荣联•天下城紧邻河北金融学院、植物园、 中国人民银行、市儿童医院(已开工)、区公安局、保定军分区、鑫丰建材市场，规划中小学、中学、妇幼保健院和项目后期的商业街等。

　　北市区发展迎机遇 北部宜居新城轰然崛起

　　保定北市区不同于古韵浓郁的南市区，也不同与商业繁荣的新市区，但是北市区有着属于自身特有的朴实与铅华，在时间的洗礼中，日渐呈现出一种更接近自然的宜居新城。据崔总介绍，北市区地处保定市东北部，是保定市三区之一，中心城市的区位优势非常明显，特别是近几年来，随着城区的不断扩大迎来了前所未有的发展机遇，拥有了其他地区无法比拟的发展条件。

　　首先，北市区拥有发达、快捷的交通网络条件，街道纵横，京广铁路、京深高速公路、107国道、保津高速公路等共47条干线公路，使得北市区对外交通极为便利。区内基础设施完善，现代化通迅设施齐全，电力供应充足，水利资源丰富，供水设施先进，水质优良。且北市区内大、中专院校遍布，人才优势明显。华北电力大学、河北大学、河北金融学院等院校，十余所各级各类科研院所近50家，科技力量雄厚，是北市区经济发展的科技依托。

　　其次，在保定市委、市政府“一主三次”发展战略指导下，北市区依托保定市植物园、北部环城水系等优势条件，正在极力打造以“实力北市区、魅力北市区、活力北市区、和谐北市区”为目标的生态与宜居和谐共生的北部低碳新城，不仅拓展北市区的发展空间，更使得北市区经济进入健康发展的快车道。

　　尤其是北二环与北三环之间，由于拥有保定市最大植物园的地理优势，四周绿树成荫、空气清新，环境质量优越，且凭借河北金融学院浓厚的学术文化氛围，以及拥有规划中大型综合商业区、市儿童医院、妇幼保健院和规划中小学、中学等完善的生活居住服务配套设施，一个功能完备、生态和谐、现代化、园林化、景观化的北部宜居新城正在崛起。

　　保定商业地产处于初级阶段 有待进一步发展

　　荣联天下城是一个集合中心商城、金融商业第一街、休闲广场、金融中心及高档住宅区为一体的项目，目前商业地产发展速度较快，尤其是针对住宅项目推出一系列的限购政策以后显得更为突出。针对当前的保定商业地产的市场，崔总介绍，商业地产项目相对住宅来讲投资价值更高、回报更快、方式更灵活。但目前保定的商业地产仍处于一个初级发展阶段。商业地产和住宅地产有很大的不同，商业地产开发的目标有两个，一是销售(招商)，二是在后期的经营中将效益发挥出来。我个人认为后者的重要性更为突出，一线城市的商业地产模式和保定是完全不同的，一线城市的商业地产简单来说可以把它作为一个金融的产品，举一个简单的例子，商业地产的每一平米的现金流是可以计算出来的。在保定它主要是作为一个产品来进行销售。无论是作为商家，还是大的投资商，对商业地产的房子本身是毫无兴趣的，因为这个房子土地的成本，加上经销商的成本，然后一些其他的很多的税，能有多少钱?这个建筑自身代表不了商业地产的价值，商业地产的价值是一个业态的组成，必须依靠招商和将来经营管理的成功，在以后几十年的过程中实现它一个利润的增长，这个就是保定和一线城市商业地产最本质的不同，那么保定商业地产如果健康发展的话，必须经历商业地产金融产品化这样一个过程。

　　主要体现在三个方面：一、商业地产项目操作的专业化，二、平面设计规划的专业化，三、空间设计的专业化，四、后期经营管理的专业化。

　　楼市将面临新一轮的“价随量涨”

　　日渐回暖的楼市，让很多开发商看到回笼资金的希望，也让很多怕错失良机的刚需购房者放弃观望，开始出手购房，对于当前的楼市整体现状，崔总认为，自“新国八条”的出台，国家执行以“限购、限贷、限价”为标志的行政干预力度促进全国楼市房价回归理性。从市场表现来看，“新国八条”一出台，市场温度快速下降，商品住宅成交量整体上一直低迷。但2012年春节过后，全国楼市成交量整体回升，3月以来政策有所松动，刚性需求积极入市。随着“五一”黄金月的到来，开发商加大推盘力度，以价换量，刚性产品持续热销，整体市场成交回暖趋势得以延续。

　　近期连续的两次降息，对市场的影响尤为明显。随着首套房贷政策松动、降息等政策环境的改善，已成功打破市场的观望情绪，助推积压已久的刚需和部分改善性需求继续得到进一步释放。从不同城市的历史成交数据来看，一二线城市成交量波动大于三线城市，受利率等宏观政策和推出量等指标变化更为敏感。而三线城市受政策影响最小，这也是调控后成交量较为稳定的主要原因。

　　下半年，国家对房地产市场的金融政策将适度调整，也会对房地产市场的的管理政策适度调整，但调整幅度小。从目前的房地产市场来看，刚性需求是购房主要力量，由于社会压力、现实背景影响，人们对城市住房的渴望构成了庞大的刚性需求购房族群，因此在下半年，借着首套房贷和利率政策的松动，开发商会以吸引大量刚性需求购房者为主，在保持成交量的基础上稳中求胜，楼市或将面临新一轮的“价随量涨”。 从国内房地产发展趋势看，未来城市化走完需要二十年，市场潜在巨大购买力。况且国内的投资渠道缺乏和负利率未消除及通胀的因素存在，房子依然最具有投资价值，又能够抗通胀的保值增值产品。

　　保障房作为楼市的税收杠杆 并不影响房价

　　石家庄保障房近日开始摇号，对于保障房、公租房等经济适用房对整个市场的影响如何，崔总认为，近几年，政府为解决低收入人群的住房问题，出台了廉租房、保障房、公租房等经济适用房，虽有有保障性住房的入市，但未必会影响房地产市场的供需状况从而制约房价。保障房建设只有在一定的条件下才能发挥抑制房价上升、抑制房地产泡沫的作用。这个条件就是，政府手中必须拥有足够的公租房、廉租房供应，使得政府开征的房地产税不会因为房租 上升而转移出去，这样才能有效地限制投机性购房需求。从目前全国的保障房形式来看，其供应需求仍然处于一个初级阶段，因此保障房只是作为税收杠杆来调节房地产市场，并不会制约房价。

　　从理论上来说，对保障房的需求和一般商品房的需求是两种截然不同的需求，虽然有一些人由于各方面的因素影响，不会买房而是租房居住，但在城市居民中，受我国传统观念或人文环境等其他方面影响，大多数的家庭仍然要买房子自己居住。购买商品房的需求仍然存在。现在很多地方的保障房只是一种“补欠账”，从长远看，保障房对于商品房房价并没有明显的压低作用，有的只是一种“减压”，反之保障房政策实施的比较好的地方，商品房价反而更高，因为政府不需要去抑制房价的上涨了，比如香港，有一半的人住的是政府的保障房，而香港的房价依然很高。

　　保定楼市平稳为主流趋势 短时间房价幅度不大

　　最近针对下半年房价是否会出现大幅上涨可谓是一片哗然，对此崔总认为，自2012年3月份以来，刚性需求积极入市，全国的房地产市场整体趋于回暖，交易量明显回升。由于政策环境存在差异，一二线城市与三线城市市场出现分化，自本轮调控以来，一二线城市始终是调控的重点对象，而随着今年以来政策环境的逐步松动，尤其是银行针对首次购房需求的信贷支持明显增强，这使得刚需已经进入释放节奏，则市场成交量好于去年是顺理成章的事。

　　然而像保定这样的三线城市，本轮调控在去年对其造成的直接影响不如一二线城市明显，限购政策大多还没有传导到保定房产市场。大部分的刚性需求购房者在经过持续观望，发现即使是在去年国家政策最严厉的时候，保定的房产市场虽有价无市但依然坚挺，并没有出现大幅的降价潮，随着今年连续多次下调利率以及首次房贷政策的松动，刺激了保定刚性需求得到释放，因此保定房市虽没有一二线城市敏感，但仍然出现了明显的回暖上升迹象，并在销售淡季创造了上半年最大的成交量。从目前情况来看，保定的房产市场还是相对平稳的，在短时间内不会出现大幅的降价或反弹。