保定市容大房地产开发有限公司副总经理 靳开元先生

　　勇于创新，大胆尝试，不拘一格，见解新颖，视角独特……这就是容大·中院5号副总经理靳开元的真实写照。靳总从事房地产十余年，见证了楼市调控十多年的风霜雨雪。基于对房地产行业丰富的经验和市场的了解，靳总对保定楼市有着独到的见解，可谓一针见血。春节后，伴随着楼市“小阳春”的出现，加之两会期间房地产市场政策的聚焦，保定楼市也发生了潜移默化的变化。特此，带着对保定楼市的疑问，保定热线互动房缘再度对靳总进行了采访。

　　保定破旧与新貌并存

　　近期各种有关于国家着手清理小产权问题开始在网上蔓延，就小产权清理这一问题，靳总给出了我们这样的答案。“大规模清理小产权是由国土部提出，国家住建部至今还没有提起，小产权的存在不合法，但是合理，小产权存在只是中国房地产行业高速发展畸形的产物，并不是开发商和购买者的错误。我们今后的当务之急是严格控制新的小产权出现，让已有的小产权在以后的历史发展过程中消耗掉，国土部提出的大规模清理小产权这一工作很难实现”。靳总认为，今后除了要严格控制新的小产权的发生，同时也要注意保定城市化建设的整体规划性，由于土地拆迁过程中遇到的一些问题，致使许多原本该翻新的房屋被进行了规避，进而去减少相关问题产生，然而此举已经严重影响了保定的城市风貌。城中有村，村中有城，破旧与新貌并存的状况是当前保定城市化进程中迫切解决的问题，今后我们要着眼与一个全局的观念，改善城市化进程中遗留下来的历史性问题。

　　“卖菜可以有几百个 开发商没必要那么多”

　　虽然2012年的“小阳春”还是赶上了季节的步伐，但是楼市现状依旧不容乐观，靳总介绍，当前保定市场存在严重的供大于求问题，现有在售和在建的工程数量巨大，而2000年以前进驻保定的人群现已基本拥有住房。现有的每年几万净增人口，包括了城市新增人口、外地大学生、郊县乡村人口进城，单单用这几万净增人口来消耗保定每年剧增的项目可谓是杯水车薪。在这种严峻的形势下，新项目还是不断的开疆扩土，而保定却并不需要太多的开发商，卖菜可以有几百个，但是开发商没有必要那么多。靳总认为，中央此轮房地产的宏观调控，会淘汰部分开发商，让房价回归到民生。就当前的保定市场对购房者来说存在着很多风险，原本2013年底和2014年初交房的开发商由于调控的影响，使一些小公司资金链的断裂，导致无法完成项目而出现大规模的群众维权和上访事件。靳总建议现在购房者要谨慎购房，以防出现不必要的麻烦。

　　再创先河 满足刚需阶段性购房

　　放眼望去，保定房产市场上小户型的项目可以说是凤毛麟角，谈及到小户型，靳总对此有着相当独到的见解。当前保定房地产市场里“低首付、低总价、功能性的小户型”极受欢迎。现有刚需中大部分为年轻上班族，他们现正处于创业阶段中，且“公交族”居多，对交通依赖性较大，资金紧张是刚需普遍的特点。由于受资金等客观条件的制约，刚需对购房要求价格不能太高，户型面积不能太大，区位不能太偏，小户型正好满足了这部分刚需的需求。事实上，居民对住房面积的需求是阶段性的，所谓的阶段性一般由经济实力、家庭结构、生活习惯等多方面影响，小户型的出现正好弥补了当前购房者阶段性需求的空缺。然而小户型受地块形状影响，对地段要求苛刻，并且规划设计条件要求高等，这些条件致使现在房地产开发商对小户型的供应量极少。对此靳总介绍，针对当前市场需求形式，容大·中院5号计划在东风路启动保定首个小户型项目，该项目适合各个年龄段人群居住，以年轻上班族为主，旨在顺应市场的购房需求实现阶段性购房的设计理念，充分满足当前刚需购房者对小户型的阶段性购房的迫切需求。

　　发展速度不怕慢 绝对不能倒退

　　两会上地方和中央的博弈仍旧没有动摇中央坚持房地产宏观调控的决心，对此靳总认为，房地产行业对推动中国经济的高速发展功不可没，继续作为中国经济的支柱产业只是房地产开发商自己的一厢情愿。从国内外历史上说，美国、日本、香港等几个经济发达的国家和地区都发生过因房地产高速发展而带来的经济繁荣，同样也产生了房地产行业泡沫的破裂所带来严重的经济下拉和倒退。靳总认为，中国经济经不起“倒退”的打击，改革开放以来，中国从计划经济转变为市场经济，现保障房建设又按照计划经济的特点有序推进，为此保证房地产健康的发展这也无可厚非。中国不能重蹈美国和欧洲房贷危机的覆辙，中国不怕慢，慢只是加速度在慢，但绝对不能倒退。

　　积压释放 小阳春暂显

　　前段时间随着气温的回升，楼市也出现小幅的回暖，面对这股“小阳春”靳总认为，房地产作为一个商品，需求是必不可少，“小阳春”的出现只是挺不住的刚性需求的稍微释放，是时间积压的释放，和报复性反弹、大幅度回升不同于一个概念。靳总预计，今年两会至明年两会这段时间，房地产的消费需求者是以刚需中的刚需为主，其他购房者还将继续处于观望状态。靳总认为，保定处在比较尴尬的地理位置，北有北京，南有石家庄，客观的地理位置注定了保定将永远是一个自给自足的城市，不会涌入大量的外来投资置业者，这也注定了保定房地产市场未来的不温不火。

　　保定楼市有“面包” 没泡沫

　　2012年调控依旧继续，微调与否仍需看今后政策的新动向。打压楼市泡沫，促进房价合理回归是当前调控的首要任务，对此靳总认为，保定房价整体不高，与周边其他城市相比房价最低，由于土地等成本的缘故抬高了部分项目的房价，再加上土地拆迁补偿费用的高额支出无疑又加重了开发商的成本。靳总认为，当前保定市场有一定的压缩空间，楼市没有泡沫，但个别项目存在着“面包”，然而“面包”不同于“泡沫”，压缩空间并不是很大。当前国家调控的目标就是让大多数人买的起商品房，中间少部分人去保障房租赁市场，最终的调控目标是要达到供需、居民收入相协调的状况，让房价真正回归到合理位置，回归到民生。