房屋公摊面积多少算合理

 

每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积即公摊面积，合理公摊率是一个综合平衡的区间，过高固然会损失住宅面积，甚至多花冤枉钱，但是过低却会损害居住品质。对此，购房者在堤防由开发商设下的公摊面积陷阱同时，也要避免进入误区。

商品房应分摊的共有建筑面积包括

1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

2、套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

不应公摊的共有建筑面积包括

1、从属于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定车位或专用车库。

3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

共有建筑面积分摊原则为公摊面积怎么算：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。

开发商不得私自利用公摊面积盈利

公摊面积的主要作用是直接为小区业主的居住服务的公共空间，一旦公用建筑面积分摊后，虽然不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

由于实际需要，开发公司或物业公司想更改公摊面积的使用功能，可与小区的业主委员会协商取得同意后实施。但是如果开发商或者物业公司未经业委会同意，私自将小区公共部分出租或出售用来盈利，小区的业委会可在取得规划图纸、购房合同、违规使用照片等证据之后，向住建委物业办投诉，他们会根据《物业管理条例》第五十八条、第六十五条、第六十六条等相关规定进行劝改或处罚，最高处以20万元的罚款。

 

高层公摊面积怎么算

一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18-0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11-0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。 住宅楼公摊面积计算方法为：分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数(分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和)。其中，需要分摊的面积要由地方房产测绘部门实地测量。

30层以上的住宅公摊面积通常都占购房面积的25%。

多数点式的楼盘公摊面积约占购房面积的15%-17%。

18层以下板式住宅公摊面积约占购房面积的13%-15%。

一般多层住宅公摊面积约占购房面积的10%-13%。

公摊面积怎么算

公摊的公用建筑面积=公摊系数×套内建筑面积。反过来，公摊系数=公摊面积÷套内面积，而套内面积=建筑面积-公摊面积。

需要注意的是，公摊系数不是以单户来计算，而是由整栋楼的公用建筑面积除以整栋楼的所有套内面积之和得出的。整栋楼的公用建筑面积，是由整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，再扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后得出。各套(单元)的套内建筑面积乘公用建筑面积分摊系数，即为购房者应合理分摊的公用建筑面积。

专家提醒，房屋分摊的比例也是根据户型大小来决定的，相比之下，房屋的面积越大，公摊的面积也就越多。

有市民提出，住在同一小区内，户型一样、大小一样，为啥还会出现公摊不一样的情况？专家指出，这跟楼层结构有关，相比之下，高层住宅，特别是含有电梯间等设备的楼房，其公摊面积要高于同样设计结构的多层住宅，因此，即使户型大小一样，但最终的建筑面积却差异很大。

 

公摊面积并不是越小越好

对于小户型的房子来讲，相比于价格，房子的建筑面积也显得尤为重要，一旦公摊过高，小户型可以使用的套内面积就越发小，居住起来自然也就不那么舒适。因此，在购房过程中不少消费者都认为公摊面积越小则越好。“钱要花在刀刃上，公摊面积越大，肯定房屋的使用率就越低。”市民刘女士表示，“自己家的房子是高层100平米左右，其中有20多平米的公摊面积，而同样的面积，朋友家的多层房子分摊面积却在 10平米左右，这么相比，肯定对方的房子要更为宽敞一些。”

公摊面积真的越小越好吗？其实不然，有多年房屋销售经验的李经理表示，如果购房者过分地追求低公摊，很有可能会影响到楼盘品质，“公摊面积的大小与建筑类型、配套等因素有关，一般来说，越高层的住宅，物业配套设施越多，房屋的公摊面积也就越大。公摊面积需要在一个综合平衡的区间，因此并不是越小越好。公摊过高虽然会损失住宅面积，甚至要多花钱，但过低的公摊也意味着配套公共设施规模的缩减，而这样必然会影响住宅品质。”

“不少买房者一般都只问公摊的比例和面积，但不会问公摊了什么，而买房合同上一般注明的也是公摊比例和面积，很少会注明具体公摊了哪些地方，某种程度上，人们习惯性地认为公摊面积无非就是走道和电梯，但其实像管道井、配电室、设备间、公共门厅、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋等都属于公摊面积的计算范围。”李经理介绍道，公摊面积包括两部分，一是保障业主正常生活所必需的公共建筑面积，另外就是单元与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。为了提升居住品质，不少开发商在打造公共空间时必然会导致公摊面积的增加。如果是自住，购房者不应过分追求低公摊率。

 

教你几招避免风险

第一招：索取公摊数据

在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

第二招：查阅有关资料

业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

第三招：在购房合同中约定公摊面积

《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。当然，我们期望的是，随着法律的不断健全，政府监督力度的不断加强，发展商诚信意识的不断增强，普通购房者的权益能得到更好的保障。

特别提醒：

购房时房产面积是按建筑平面图进行的预测，房屋竣工后，则是按实地测量的数据计算，导致有误差。如果购房人有异议，可向所在地房地产面积测算鉴定站申请鉴定。