楼盘交付问题突出 律师专业解读保定五大交房问题

 

近两年来，随着房地产行业的蓬勃发展，楼盘交付问题越来越突出。延期交房、未经相关部门验收交房、违规收费……面对交房过程中的常见问题，业主维权方式也是多种多样，有选择游行示威、上访声讨的，有选择向媒体求助的，也有选择寻找法律援助的。那么，怎样才是正规的交房程序？在交房中遇到问题，什么途径解决最有效？保定市有没有明确的政策法规能够为业主收房提供一个参考？

交房维权之现象篇

律师专业解读“五大交房问题”

房子未经验收，开发商强制交房、公摊面积变大、房屋契税费收取超出国家标准、开发商违规收取燃气初装费和有线电视初装费……辛辛苦苦攒了一辈子的钱，好不容易买套房子，等到交房却遇到各种问题，这恐怕是让众多购房者最头疼的了。近来，本报接到了不少此类问题的热线，记者选取了具有代表性的五大交房问题，并咨询相关律师，对交房过程中存在的问题进行答疑解惑。

问题一：开发商未按合同规定时间交房

业主陈先生反映，2011年在新市区乐凯大街与东风西路交口附近购买了一套商品房，购房合同上标明的交房时间为2013年6月，而开发商并未按时交房。后开发商又承诺2013年12月31日交房。交房时，业主发现小区无水无电，路面设施也没有做好。开发商称，如果业主逾期收房需承担万分之二的违约金。陈先生认为，小区本来就没有按照合同约定时间交房，此次交房也不具备交房条件，逾期收房向业主收取违约金更是不合理。

●亚华律师事务所律师边杰：

购房合同是约束双方在履行房屋买卖过程中权利义务的唯一契约性依据，任何一方违反购房合同约定均可构成违约行为。如购房者持有的合同中载有明确具体的交房日期，且未有其他变更性的补充约定，则开发商逾期交房应承担相应违约责任，责任方式仍按合同约定并参照法定执行。至于开发商变更交房日期并规定购房者逾期收房责任，在无购房者认可性依据的情况下，应视为单方法律行为，无权约束购房者承担任何法律责任。

 

问题二：房屋未经验收交房

王女士2013年1月份在北市区长城北大街与七一路交叉口附近买了一套房子，开发商通知于2013年11月1日到11月中旬交房。可是交房过程中，开发商并未出具相关验房证明，后来得知小区的房子并没有经过消防、电梯、自来水公司、燃气公司、质控等部门验收。王女士对于没有验收过的房子非常担心，怕以后出现质量问题。

●亚华律师事务所律师边杰：

商品房交付应符合法定的几个条件：一是房产开发商必须取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供；二是开发商应具备《质量保证书》和《使用说明书》；三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据；四是应满足购房合同上标明的交房条件。如购房者在收房时发现尚不具备上述交房条件，可向开发商主张权利。

 

问题三：违规收取燃气初装费和有线电视初装费

2013年购买了北市区复兴路与复兴苑路交口附近房子的赵女士，12月份接到了小区交房通知。1月3日收房时，开发商称要收取燃气初装费3600多元和有线电视初装费400多元。

赵女士上网查询了相关资料，资料显示燃气初装费和有线电视初装费分别于2009年和2010年开始，禁止由开发商收取。

●日方昇律师事务所郝文玖：

根据《河北省物价局关于明确我省有线电视相关收费政策的通知》（冀价行费［2009］3号），有线电视初装费自2009年3月15日取消。

根据《保定市物价局关于新建商品房燃气初装费有关问题的通知》（保价经费［2013］2号）规定。2010年8月20日后开工建设的（以开工许可证的开工时间为准），应作为开发建设成本，计入商品房价格。

 

问题四：房屋契税费收取超出国家标准

雷女士反映，自己购买了一套面积为88.57平米的两室一厅的房子，位于南市区天威路与建华大街附近。按照国家规定的标准，契税应该收取1%或者1.5%，而该小区开发商对于小区内所有户型的房子都收取3%的契税。雷女士认为，作为自己的首套住房，面积不超过90平米，不应该收取那么高的契税，而开发商只说会多退少补，并没有相关书面证明，也不提供合同，且业主不交契税等费用就拿不到钥匙。

●日方昇律师事务所郝文玖：

根据《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。以税票为准，如开发商超出上述规定收费可以要求退还或直接向人民法院起诉。建议以税票为准，如开发商超出上述规定收费可以要求退还或直接向人民法院起诉。

 

问题五：公摊变大，让业主补交费用

张女士反映，自己在高开区乐凯北大街与北二环附近的项目购买了底商商铺，2013年12月30日开发商通知业主收房。然而令业主们感到意外的是，公摊由买房时的6%变成了14%-15%，为此，自己要补交相关费用将近20万元。张女士说，小区业主们对突然变多的公摊并不买账，多次找开发商，开发商只说是因为国家政策变了才导致公摊变大，而且如果业主们不交钱就领不到钥匙。

●王笑娟律师事务所李庆：

关于开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，有合同约定的，依据双方合同约定处理，没有约定的，根据相关法律规定处理。

法律规定，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，购房者请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买房人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由开放商双倍返还购房者。

购房者如对面积认证有异议，应首先向开发企业或销售单位落实是否经过房产测绘部门的面积认证，如已通过认证，可到测绘大队查阅相关资料内容，否则应督促开发及销售部门到测绘大队办理房屋面积认证工作。