到底租房还是买房 20年后房子能增值多少？

 

如今房价涨跌形势依旧不明朗，房价再高房，依旧有很多人趋之若鹜，但是更多的人还在买房和租房的两难选择中挣扎，对于这两种选择网友们当然是各执己见，买房的强调自己从中所获得的归属感、是保值资产，虽然一直在承受着还贷的压力。租房的强调自己的幸福感，无还贷压力，可以把买房的钱用来做自己喜欢做的事情，虽然他们要忍受搬家的烦恼。  

买房钱能够付70年房租

中国楼市的特殊历史发展阶段,让这些年很多购房人的投资回报较大。但眼下的事实是，房价到了一定水平，投资需要一定的实力，如果刚上班的单身或者小两口迫切踮起脚尖买房，对个人和家庭而言，都未必是好事。一个年龄段做一个年龄段的事情，买房还是需要积累一段时间后人到中年考虑可能更稳妥。如此看来留下买房的钱，用来租房，生活更加轻松。

买房：20年后可以拥有一处房产

除了个人原因，房租上涨、房贷利率下调、看好楼市后市等因素让不少人动了买房的念头。为便于计算，我们还假定购房者手中有35万元现金，而且每个月可以自由支配3500元的闲钱。购房者首付35万元，并办理商业贷款45万元，分20年还清。每月月供为2765元，加上买入时支出的1%的契税，1%的个人所得税及5.6%的营业税等，加上中介费用，总共支出6万元。

将以上费用合计起来，买这套房子的成本包括现金35万，每月月供2765元，20年后大概就是66.36万。加上中介费和所有税费总共用6万元。20年后，购房者花了近107.36万元拥有了一套住宅。

关键词：买房

好处▶▷

房子能够给予归属感、满足感和安全感。

拥有房地产的所有权，必要时可拿房产做抵押。

保证稳定长期的居住条件，可随意装修，买家具；

不用忍受房东催缴房租或因房东变故而被迫搬家等。

孩子可以就近入托、入学。

是家庭的保值资产，有较好的抵抗通货膨胀的能力，还可出租、转让。

坏处▶▷

买了之后万一出现质量问题或开发商承诺无法兑现等问题就悲剧了，买房其实跟结婚性质差不多；

环境改善的余地较小，维护房屋的事情还得亲力亲为；

需要负担可能出现的不动产税和遗产税等；

变现能力较差，面临房产价值下降的风险；

如更换工作地点，还要花时间花精力找买家或租客；

面临由于利率提高导致的月还款增加，万一无法还贷，业主有可能失去房子。

 

租房孩子上学难

由于户籍制度的限制，租房不能在当地落户口，孩子的户口无法落户，上学就成了一个大问题。从幼儿园，到高中，要是想在一个城市长期居住，着必定是一个需要深思的事情。而且一些网友表示租房的经济负担不比买房少，而且还要担心房东涨价，搬家的问题。

租房：20年后可拥有100万 

如果以同样的资金来租用同一套房产的话，为便于计算，将租房人手中的35万元用作储蓄，并将每月3500元闲钱拆开，按现在鼓楼区租房价位折中租金2000元算，剩下的1500元仍然用作储蓄。用这一部分钱购买了当下的一套风险较小、收益稳定的基金，按5.6%的利率来算，归结起来，租房者在20年后的资产为110.8万元。

按照总价80万元计算，该房产的单价为1.14万元；若按照110.8万元计算，单价必须达到1.58万，也就是说只有每平方米的房价上涨4400元，买房者与租房者才打了个“平手”；如果涨幅持平，则买房者不划算；如果房价下跌，则买房者亏得更多。

关键词：租房

好处▶▷

拎包入住，工作变动没有处置房产的麻烦。

可为自己省下一大笔装修费用，还可根据交通、个人喜好换房。

不必承担未来可能出现的房屋维修费用和有关的税收。

储蓄资金有很好的流动性，省出的钱可以投资或提高生活质量。

不用操心房价的涨跌。

不用担心能否拿到房产证。

坏处▶▷

没有归属感和足够的安全感。

可能面临房东涨租、催租或提前毁约行为。

只能拥有房屋的使用权，不能随意装修、置办家电。

孩子没法落户，入托、入学需要缴纳择校费。

万一未来房价上涨，买房的梦想更加遥遥无期。

 

 

哪种更划算 要看自身状况以及20年后房子增值多少

买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，20年后买房者拥有了一套住房，而租房者则手握超百万元。对此，有业内人士表示，要衡量哪种投资方式更划算，关键在于评估所买的房产在20年后的价值，如果增值，超过127万元，则买房更划算，如果房产不仅不增值，还随着房子的老旧而不断贬值，则租房显得更划算，至于20年后的房价，目前难以准确判断。另外也有业内人士表示，以上计算都是基于目前的房贷和存款利率，而通常利率在20年间会有所变动，这项变数难以预期。

实际上，成本计算并不是唯一决定因素，另有业内人士表示，除了要算经济账外，更主要的还是应该从自身的需求、经济承受能力以及在今后一段时间的发展需要来考虑，同时也要结合中国国情及相关的政策来选择。买房还是租房，没有标准答案，主意还需自己拿。

合理参照 理性决策

■专家建议

至今，人们对到底该租房还是买房仍莫衷一是，买房和租房分别具有给自的优点和缺点，在分析过买房和租房的现状与观点之后，国家注册房地产估价师、土地估价师张金娟建议，置业者可通过3个宏观经济因素的参照，理性客观地执行租房或买房的决策。

参照值1：经济增长与收入限制

在长期的经济增长趋势下，人们的居住需求会被逐步释放出来，同时，为了不断趋于均衡，租赁市场的租金、价格也将不断随之上涨，存量和新建量也在不断增加。从长期趋势上看，及时买房会是正确选择。

对于市场个体，尤其对中低收入者而言，不仅要注意把握买房时机，也要对买房后面临的各种问题和风险予以考虑。

单身的林小姐在5月初购入了总价为210万元的新房，其父母将“棺材本”都拿出来，为她首付了160万元。林小姐必须在余下的22年内，每月偿还银行约5800元。“我的月收入大概是七八千，每月还钱之后，只剩下不到2千元零用，生活质量直线下降，悲催啊！”林小姐向记者“哭穷”。

由此可见，置业者不可勉强买房，如果月还款额超过家庭月可支配收入的1/3，一旦经济条件或个人状况发生变化，就会面临无法正常还款的困境，对于此类置业者，租房反而是一种不错的选择。

参照值2：售价租金比

所谓售价租金比是指单套房产在自由买卖市场成交时的总价与该套产房在自由租赁市场成交时的月租金之间的比例。它可以来用判断某一区域房地产是否存在价值泡沫，也可用以判断某一区域是否具有投资价值。

按照国际成熟市场的衡量标准，售价租金比在200：1至300：1是较为合理的。如该比例超过300，说明房产泡沫较大，投资风险较高，不适宜投资持有和购买；如该比例低于200，则表明房产价格还没被完全挖掘，有一定的投资潜力，可考虑持有。

例如，主城一套两居室住宅，假设目前二手房的售价为185万元，而月租金仅为5600元，此时售价租金比为1850000÷5600=330：1，超过上述合理区间，这个时候置业者在购房时就要再三斟酌。

专家指出，此时的业主或许会由于高售价带来的近期利益而抛售房产，增加市场上的供给，在一定程度上房价会出现平抑或下降。另外，市场中存在的投机炒作行为极可能导致售价租金比偏离正常区间，诱发楼市泡沫。

参照值3：利率水平

利率是调控公关经济的有效杠杆。利率水平降低，说明社会投资环境良好，风险降低，刺激社会消费与投资，这个时候人们会提取银行储蓄购买住房，同时由于抵押贷款的低融资成本及其易得性也会刺激家庭的购买。此时，住房租金会下降，而售价上升。

相反，经济过热期，利率水平提高会抑制一定的购房需求，而原有的投资者也可能由于想获得稳定且较高的利息收入，出售原有住房，这时售价会逐渐走低，而租金开始上涨。

还是引用上述的主城一套两居室住宅例子，业主如果继续持有住房用于出租，不考虑空置损失时，每年租金收益为5600×12=67200元。如果业主以185万元的价格出售后，按目前一年期存款利率3.50%计算，每年可获得的利息收入为1850000×3.50%=64750元，没有超过每年的租金收益。此时，业主会考虑选择继续放租的形式得到更多利润。

 

结论：买或租 对房价影响甚微

“虽然买房和租房的过程以及最终所获取的利益是有差异的，但是这两种方式对房地产市场的最终影响基本是一致的。”专家解释，从宏观市场的角度分析，置业者通过买房或租房满足了自己当前的居住需求，而最终用来满足这些需求的供给就是市场上住房供给的两大组成部分，即新建住宅和二手住宅，小产权房不在讨论之内。因此，两种看似不同的住房需求的满足方式殊途同归。

至此，专家认为，置业者通过买房或者租房来解决自己的住房需求，并不能改变房地产市场中的供求关系，也不会对房价产生大的影响。“一些政府官员和学者以期通过提倡居民租房，缓解房地产市场中的供求矛盾，无疑是缘木求鱼。”

对于微观市场个体而言，购买和租赁之间存在替代关系，但对于宏观市场而言，租赁和购买的实质是一样的，只是实现需求的方式不一样而已。专家建议，无论选择租房还是买房，从实际出发、量力而为即可。如果单纯抱着投资的想法买房的话，对于投资的时机要谨慎考虑；如果是刚性需求买房，那么在自己能力范围内选择适合的房子才是最重要的。