保定满城惠欣园 戕害民意 借新民居名义违规销售

 

近日，从群众反映中得悉：满城县文信房地产开发有限公司，从2010年—2012年在满城县东马村开发建设“惠欣园”小区，属“社会主义新农村建设”的满城县“新民居”项目。这个改善农村居民的“社会主义新农村”地产项目，在套取国家优惠政策的前提下，却肆无忌惮地，在没有任何商品房开发建设的许可下，公然以商品房形式完成建设与销售。

群众还反映：“惠欣园”房地产项目的实施中存在非法违规行为，存在政府职能渎职与执法监管失职行为。这个项目实施中，手续不完善，五证全无，销售中的承诺难兑现，这些引起一系列社会矛盾，并引发了社会不安定因素，致使购房者信访，甚至上访，维稳形势严峻。

为此，我社特组建采访组，于7月2日——7月12日对贵县文信房地产开发有限公司所开发建设的房地产“惠欣园”项目进行三次采访调查了解。

——违规销售 戕害民意

“新民居建设”是一个改善农村生活环境，提升农民生活质量，增进农民福祉、造福一方百姓的一件惠民大事，对于统筹城乡协调发展，全面加快社会主义新农村建设具有重要战略意义。农村新民居建设不仅是社会主义新农村建设的重要内容，也是河北省当今城镇战略发展的有力促进和补充。所以，农村新民居建设要真正办成“民心”工程，就必须要考虑到广大农民的根本利益，使广大农民得到最大的实惠。

调查得知：“惠欣园”房地产项目地处桃园街东马村，是由满城县文信房地产开发有限公司开发建设的“新民居”，有4栋楼完成建设，其他还在准备建设中。所建成的楼盘已经销售殆尽，待建的也在销售期房。销售中承诺是：大红本、70年产权、买房可按揭。可是现在购房者交了定金、预付款后，在收房时才知道上当了。售楼处(接待中心)在桃园街东马村小学南一个临街门面处。

这是新农村建设项目！按揭贷款、大红本是开发商售楼圈钱的诱饵。现在按照商品房建设与销售的要求是“五证”全无。

然而，在河北省满城县，新民居建设被一些别有用心的人所利用，打着建设新民居的旗号违规开发，实际变了味。“惠欣园”堂而皇之地打着新民居的旗号公然对外发售 “假商品房”。

房子已经建设完成，所有商品房也将售罄。可是，购房者收房时才知道：这房子是“新农村建设的新民居”。按揭贷款下不来，房款交不上，房收不了。经过多方打听才清楚：这是借少量“新民居”项目而开发的大面积的“商品房”建设。开发商因为资金链的短缺，在政府的默许下，进行虚假宣传而进行非法销售圈钱。

购房者现在收房不能，退款也不成，只有联合起来向开发商、向政府讨要公道，来维护自己的权益。

购房者找开发商，开发商面对“五证”全无也很无奈。购房者找国土、规划、住建、房产等职能部门，结果是：这是新民居，特事特办的。把群众推到县新农村建设领导小组、农村工作委员会。

职能部门推开对商品房的监管与执法，单一的看新民居的特殊实施程序。这样推开对“惠欣园”的监管责任，实质是失职。

“新民居”改建“商品房”；“民心项目”变为“失民工程”。现在，购房者也只有祈求上苍了。

由东马村民委员会进行建设的社会主义新农村。是农村宅基地、是集体土地的周转地，不具备房地产商品房开发的政策、条件、资质。按规定不允许改变土地性质、也不可以转让，更不能进行商品房等房地产的开发。

房地产项目不合法的是当今的一大热点，“借新民居建设成名义商品房”、“小产权房”、“无产权房”的购房人无法按约定的时间，甚至是永远得不到房产证，这其中最多的就是城市郊区的集体土地上建造的住宅和以合建、联建名义建造的住宅。按照国家的有关规定，在农村集体土地上建造的住宅和联建、合建的住宅是不允许在市场上公开销售的。实事求是讲：新民居是建设在农村集体土地上的建设用地，没有可能变更为国有土地，产权也定格没有“大红本”。

 

——监管失职  推诿扯皮

殊不知：满城县新农村建设领导小组的组长是县委副书记、县政府县长；满城县农村工作委员会的书记是县委常委、宣传部长。现任分管城乡建设的县人民政府的领导是中共满城县委常委、副县长。

新民居建设已不应成为简单的形象工程，它与农村经济、社会、文化的发展息息相关。现在打幌子将新民居变身商品房，变相搞房地产开发。那就有好多责任产生了，职能与职责要求也必须严格进行监督管理。

满城县新民居建设项目共批了九个村，其中有东马村的新民居项目。

“惠欣园”从2010年就开建，特殊时期的特殊产品，并且在“无证”下就开始销售；东马村新民居项目在河北省住房和城乡建设厅官方网站有批准的规划。

新农村建设领导小组、农村工作委员会，在县里是“新民居”建设的主管与领导单位。“惠欣园”规划建设批了多少？占地面积应该是多少？建了多少呢？现在已经按照商品房形式进行销售，难道这两个领导机构就不督查？

“惠欣园”小区是在东马村委会的倡导下，由当地的几个名人，借满城县文信房地产开发有限公司的资质而联手合作，借“新民居”完成便宜圈占集体土地、嫁接《河北省国土资源厅支持城镇面貌三年大变样十条措施》的快捷程序，通过当时县领导的批准后，开建“新民居 ”；通过“新民居”开发为“商品房”；通过“新民居”而完成牟取暴利。

“新民居”也必须得办理：土地登记、土地规划、建设规划、建设施工许可、工程监理、招投标等相关批准、批复、许可等规范合法手续。即使是已批准用于新民居建设的周转用地，也不得擅自改变用途用于商品房开发。不得突破周转用地范围建设，不得设定抵押权，不得违规对外销售。严禁以新民居建设为由建设“小产权房”。土地监察部门、住建、房管部门要要加大执法力度，坚决杜绝借

新民居名义违规销售。

采访组在满城县采访调查新民居等事宜时，农工委（宣传部）推到职能部门；

职能部门只是告知没有任何商品房开发建设资质，这是新民居手续、是政府形象工程他们管不了，后又推到县政府。

这是推诿，这也是失职渎职。新民居建设是在新农村建设领导小组、农村工

作委员会领导下，由住房和城乡建设、国土资源、工程监理、民居代表等多个部门与单位监督管理；现在已经进行非法的商品房建设与销售了，那就应该是颁发与批准《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》的职能单位都有权进行督查了。现在找理由来推诿，那就是对工作的亵渎，也是对人民群众的不负责；把职能的监督权利找理由推向政府，那就是不担责，是渎职。特别是住建局有不可推卸的职责与责任。

“惠欣园”法定商品房销售手续难办；在销售中欺骗了购房者；当地政府职能机构失职渎职行为比较严重；面对国家、省、市有关房地产开发的法律、法规也是藐视而贸然不理；地方政府的行政监管与执法严重不力。

采访了解得知：“惠欣园”在没有商品房预售手续与国土局批复国有土地手续时，是没有可能、也没有必要进行税的征收的。现在进行商品房销售那就偷漏了许多的税费，也是违法的。真正新民居建设项目，税费是有许多的减免的。

新民居本是增进农民福祉的一件惠民大事，新民居建设坚持“以民为本”，然而一些房地产开发商却利用国家的惠农政策，在取得各种优惠政策的同时，却没有为老百姓服务。为维护房地产市场的稳定，国家对相关房地产政策三令五申，但是为何仍有部分开发商打着新民居建设的旗号进行违规操作呢？新民居又如何变身商品房的？当地的监管部门为何对此视而不见？

新民居是“壳”，占地实质是“孵”，商品房开发是“化”，获得个人财富是“鸡”。借壳孵化鸡就是如此啊！

房地产开发，必须遵循规划和建设的总体目标而进行的土地开发和房屋建设行为，依据相关法律规定，房地产开发必须坚持经济效益和社会效益相统一的原则。房产商作为市场经济活动的主体，逐利是其本质特征，一般而言并不会主动地接受有关法规的约束，积极践行社会责任。这就要求政府职能部门严于履责，对各房地产开发企业的生产、经营行为进行有效的市场监管。这种有效的监管，是切实维护公共利益乃至开发商自身利益的根本保障。就拿“五证”中的建筑用地、规划许可证、建设工程规划许可证来说，如果房产商违背城市规划而自行其事，政府对建设进行宏观和微观管理的目标就无从企及，土地资源的合理配置和各项建设的协调发展必将陷于混乱无序的状态中，这样的无政府行为恶果是谁也不愿看到的。

 

——对照法规  问责监管

群众认为：“惠欣园”项目的种种乱象，县政府领导、甚至职能部门的领导对东马村委会与开发商有包庇行为，违背了法律法规，有官商勾结行为。

这么大的楼盘，如果没有领导默许纵容，开发商哪来的胆量建设与销售？有关部门对此难辞其咎。规划、国土、建设、房管、工商、税务等部门都负有监管责任，而各监管单位却没有能够各司其职、各负其责，保障新民居建设特定性与购房者的合法权益从何谈起？县政府与纪委是否成立调查整治机构对新民居建设等过程中存在的违法违规问题“一查到底”？

面对“惠欣园”的新民居变商品房，满城县新农村建设领导小组、满城县农村工作委员会，有不可推卸的责任。

面对“惠欣园”的新民居变商品房，国土、住建、规划、房管、税务等职能都有失职存在。

新民居变商品房建设，开发商偷逃的税费：土地征用及拆迁费、土地购置费、土地出让金、耕地占用税 、耕地开垦费、征地管理费、 契税 、城市基础设施配套费、销售营业税等等。

新民居变商品房建设，开发商在骗取土地资源的同时，也给地方财政带来一定损失，满城县“土地财政”在这里显示为零！

新民居变商品房建设，使开发商享受着许多税费的优惠，工程配套设施与收费也得到了减免。

新民居变商品房建设，商品房这部分谁来进行工程质量的监理？出现问题又谁来负责？安全隐患时刻存在！

新民居变商品房的无证预售，存在群众利益受到侵害的潜在隐患。国家住房和城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。河北省住建局又发了《关于加强房地产市场监管进一步规范商品住房预(销)售行为的通知》，《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》。两文件无一例外地明确，要进一步加强该市商品住房预(销)售管理工作，建立良好的交易秩序，杜绝商品住房预(销)售中违法、违规和不诚信的经营行为。

如果开发商未取得《商品房预售许可证》预售商品房，根据违法情节和后果，将处以不同等级的处罚：1.销售1套且收取定金或房价款未超过50万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.5%的罚款；2.销售2套以上5套以下或收取定金或房价款超过50万元未超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.8%的罚款；3.销售6套以上或收取定金或房价款超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款1%的罚款。对于“不符合商品房销售条件，房地产开发企业向买受人收取预订款性质费用”的行为，按照收取金额的多少，明确了从1万元到3万元3档不同的处罚标准。房企未取得资质证书从事房地产开发经营，根据违法情节和后果，确定了5万元和10万元两档不同的处罚标准。

在手续齐全的前提下，开工建设时，也应该把项目规划建设所需资金，在建设开工许可范围内的承建资金划入政府指定的账号，进行资金监管。防止烂尾工程楼盘出现。现在看，这个“惠欣园”早早地非法预售，资金链是有问题的。现在的开发也就是利用预售而圈来的资金。那为什么不进行联合执法呢？销售中心仍在销售中。为什么不把这个非法销售机构进行取缔呢？为什么不按照规定进行按违规的级别处罚？为什么不追究非法销售资金？这些应该是在政府的主导下，成立整治小组，由住建局、房管等职能部门进行牵头进行执法。

“惠欣园”要是继续着建设与销售，因为手续许可等不完善肯定存在违规，甚至违法，也欺骗了购房者。这些都是因为政府与职能部门监督管理，在违规非法的萌芽状态的失职渎职造成。

“惠欣园”的非法销售在保定市满城县也并不是个例，诸如此类房地产的非法销售行为并没有感受到来自政府职能部门的监管压力。这也体现出政府职能部门的不作为，甚至纵容，相当于放弃监管，最终会导致消费者利益、政府公信力受损的局面。

现在“惠欣园”已经按照商品房把楼盘建成并销售，叫停也就是过场了。应该是地方政府对整个建设与销售进行全程的督查，把销售出的楼盘全部进行退款。事实上已经形成，先建后批商品房是否存在方法与可能？购房群众拿一辈子的积蓄，有的甚至负债购房，现在却无法收房，这个矛盾如何解决？对新建设的建设项目要进行实事求是的证明身份，真正体现社会主义新农村的优越性。把借机获利的村、镇、县干部与个别弄虚作假的投机开发商进行对照稽查与清算，问题严重的应该移交纪律检查与司法机关进行查处啊！

新民居变商品房建设，开发商私自施工，私自销售，当地主管部门却置若罔闻，无序中支持其违法行为，助长其嚣张气焰。打着建设新民居旗号，开发售楼，当地政府明明知情，却一再为其开脱责任，开发商的手续和相关资质是否齐全？建设新民居工程是否符合民意?国家已经于2011年6月叫停了非法违规圈占集体土地进行借新民居建设而开发商品房的行为，可是满城县却以新民居为名进行商业开发，并违规对外销售，究竟是谁给了其如此的权力？

对照政策、法律法规的规定，满城县人民政府的领导同志必须高度重视，对东马村开发的“惠欣园”变相新民居楼盘，要迅速查明真相，依法严惩，重申有关制度，坚决做到执法必严，违法必究，坚决维护土地的合理利用、房地产市场、以及购房群众利益和法律的尊严。

综上所述，满城县政府及各个职能必须高度重视，按照满城县人民政府县长刘峰同志在2013年3月14日在满城县第十六届人民代表大会第二次会议上的政府工作报告中讲到：“努力建设实干有为的高效政府——践行实干之风，提高政府落实力——履行依法之责，增强政府执行力——弘扬清廉之气，提升政府公信力”！进行严格的行政服务，进行严格的职能督查执法。把“惠欣园”变相新民居楼盘的违法违规列为反面素材，坚决进行执法。应在县委、县政府的领导下，实行联合执法，对违法违规开发村委会、房地产开发企业进行严惩，对政府职能部门相关责任人进行处罚，遏制该类违法违规事件的再次发生，维护满城县城市建设、房地产开发、社会主义新农村有序健康秩序；杜绝腐败与渎职行为，维护和谐社会的建设。

为此，我社将继续关注。