二手房交易或告别固有模式 转入买方市场

3月1日，国务院办公厅发布的“新国五条细则”。其中“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”的要求一出，意味着今后缴纳个税将按照差额的20%来征收，“一刀切”的征收方式势必将对二手房市场带来不小的变数，而与此同时也可能给传统二手房交易模式带来一次革新。

长期以来，二手房交易一直是卖方市场，税金多由买入方承担，新政后随着纳税额的增加，这种由买方独自承担税赋模式或将得以改变。二手房交易若按差额20%征收个税，交易成本无疑会增加，由于担心税收成本转嫁给自己，二手房主购买意向将因此下降。而为促成交易，对于卖方而言，可能会做出让步，有可能产生议价的空间。“从本质上来说，税收的模式是没有改变的。目前，昆明市场的‘潜规则’是由买方来承担二手房交易税费，其实，这是因为采取一些不规范的手段造成的。不过从市场操作来说，‘新国五条’细则实施之后，买卖双方可能会有一定的协商余地。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪表示。

“尽管因为‘新国五条’的出台，眼下昆明二手房过户量出现激增，但从中长期来看，二手房交易下滑在所难免。”云南财经大学经济发展研究中心研究员王咏雪认为，在调控政策继续加码的情况下，中介运营压力将进一步加大，以“售房、租房”业务实现企业赢利的中介运作模式也将受到打压。在此种情况下，中介公司必须调整自己的企业战略。

目前，不少品牌中介正积极寻求对策、拓展业务范围，采取“一二手联动”经营模式，并且调整服务结构，由粗放型向精细化转变。“我们也在准备涉足一手房代理，这种变通的经营策略会让中介为上门来看房的客户提供更多的选择，对中介来说，这是对自身服务品质的一种完善和提高。”富邦地产负责人说道，今年预计市场竞争会更加激烈，客源会继续向一手房市场集中，因此对于中介来说，只有不断“求变”才能继续生存下去。与此同时，我们还将提高业务员的素质、更紧地追踪客户需求，并尝试往一手商铺、一手写字楼等商业地产代理销售等方面发展。

本次是以往政策的收紧和完善，除了信贷和税收政策外，在强化二手房市场监管和预期管理方面，也给予地方政府的更多的管控空间。细则称，“对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任……”这些条例的出台或将规避传统的“银货两讫”交易模式弊端予以规避，而且“阴阳合同”现象也将得到较大程度遏制。

张洪告诉记者，根据传统的交易模式，存量房买卖当事人通过房地产中介或者自行交易后到房地产登记部门办理过户登记手续即完成一次交易，在交易历程中容易发生买卖双方虚报成交价以偷税漏税、房地产中介违规操作、提供虚伪交易以欺骗房款等违法违规行为，政府部门对存量房交易行为的管理往往在交易纠纷或者违法违规行为发生后才能介入，管理比较被动。而通过房产交易税收征管系统等监管措施，可有效防止和制止二手房交易环节中买卖双方为逃避税负而有意瞒报、低报交易价格，导致少缴应纳税额等问题。