国庆假期买房陷阱多各种坑爹手段怎么破？

为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。

破：

应到实地考察、保留广告单、售楼书等宣传资料,最好把广告宣传的内容全部载入正式的合同中。日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。

通常情况下，为了展示出项目的超高绿化率、宽大的楼间距以及漂亮的墙体颜色，沙盘设计师会这样：一、调低楼高、调大楼间距；二、让垃圾房、变电站、高压电线、地下车库出入口、水泵室等消失；三、若楼盘周边有学校，必须放在楼盘最近的距离，马路要缩窄，最好做成一条小道，要显得楼盘与学校其实是一体的。学校也要做得特别漂亮，要像重点学校的样子。四、不好的户型通常会缩短走廊长度，放宽进深；五、对于楼盘还没通过的规划，或者一期通过，二期还没有的，都会先做到沙盘上，尽量显示最完美的楼盘状态。

破：

在购房前主动、积极了解相关情况，看沙盘不如多问实际数据，多做实地考察。并尽量将预售合同内容约定得详细些，特别是要将会影响自己购买这套房屋的因素写入合同。此外，购房者还可以直接到规划局查规划图，将沙盘设施与规划图一一对应，“被隐身”的公共设施也一目了然。还可以考察道路、绿化带、公园、湖泊等是否真实存在。

初次去售楼处看房，在介绍完楼盘的大体情况后，售楼小姐会主动去带顾客去样板间参观，熟不知有些精装的样板间了暗藏着开发商的陷阱。
1、扩容：一小部分建造在样板区而不是实地的样板房，采用了扩容的手法试图混淆视听！面宽3.6米的做到3.8米，层高2.9米的提升到3.0米，由于出入细微，通过目测是很难辨别的。

2、家具"瘦身"：样板间里摆放的家具都比正常尺寸要小，多采用现代简洁的设计。而当业主装修时，很可能发现正常尺寸的家具根本放不下。 >>【更多】

破：

   一，样板房可以不看，实地房子一定要看！
   二，把样板房当“橱窗看待，实际房子一定要亲自“试穿。
   三，学会从样板房里取其精华、去其糟粕地吸收装修、改造房型的理念。
   四，带好卷尺、带尺寸的房型图、楼书再去看样板房；记住：千万要少看软装多看房！

许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。但是，由于部分认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。

破：

应选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。

大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭，并列出月供多少，以示供楼是件轻松的事情。实际上，提供按揭的是银行而不是开发商，银行对购房人资信进行调查后，可能不会批准提供按揭。实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段，明明没有却明目张胆地宣扬。如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭，而购房人已缴了一部分房款，那购房人则十分被动。

破：

购买前应先了解按揭的性质，在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理做出明确规定。

节假日,有些楼盘会打出让人惊喜的“特价房”广告。有些特价房是以“特价、低价”为幌子,吸引购房者的注意。一般来说,“特价房”大多是位置不佳、朝向采光不好、户型结构存在问题的一些房子。

破：

天下没有免费的午餐。购房人要通过各种渠道获得房屋信息，一定要看仔细、权衡好性价比，不要被抢购的气氛和诱人的价格所蛊惑。

一般情况下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。

破：

看清楚补充协议的条款，特别是免除开发商义务，削减业主权利的条款，遇到空白处应填上对自己权益有利的内容。

为了制造一种销售兴旺的假象，开发商（售楼人员）往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红红色标识代表已售单元，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。

破：

一是购房者一定要据理力争，明确告诉售楼小姐除非这套房，其他房都不要；二是要求查看合同和发票，看你选中的房子是否真的已经销售；第三，,最好的预防方法是到房产交易中心查阅正确的房源销售数字，以免跌入“抢购”陷阱。

当开发商取得土地使用权后需经过正常2至5年的项目开发（立项、规划、报建、施工、竣工、预售、办证）才能交楼，等买家拿到房产证时，剩余已支付土地出让金的“土地使用年限”就相应减少了；如果项目出现开发延期、规划变更等情形时，“土地使用年限缩水”就会更严重。而置业顾问一般不会提土地使用年限的问题。可能你买的房子使用年限比其他人的少上几十年。有些开发商拿地几年之后才开始建房，而不知情的购房者就会因为开发商捂地的行为而吃了亏。

破：

购房人在购买房屋时，需要谨慎考虑的一个问题，在购买之前一定要看清楚该项目的土地性质是什么，以防止在土地使用期满后，将来至少要多支出几年甚至几十年的一笔额外的土地出让金。如果出现这种情况，购房者可以就此与开发商协商解决，由开发商在房款中减去相应年限的土地出让金，或者在房款外额外补偿一笔将来用于土地出让金的费用，用来补偿购房者的损失。

坑爹那些事儿之 >>房屋面积缩水<<

购房者对于土地规划方面的知识了解有限，很多购房者面对开发商布下的“缩水陷阱”却浑然不知，有的“缩水”会让购房者在经济上蒙受损失。房屋实际面积缩水有两种情况，一种是产权证面积小于合同约定面积；第二种是产权面积等于合同面积，但是分摊面积太大，也就是套内面积，即实用面积缩水了。

怎么破？

《商品房销售管理办法》第二十四条规定，经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者。开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当房屋建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3％以内的双方据实结算，,面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买房人。此外，买房人收房时，要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，如对面积有异议，可委托相关测绘单位对面积重测。

坑爹那些事儿之 >>延期交房<<

好不容易盼到交房，可迟迟拿不到开发商的收房通知，让购房者心里着实不痛快。而且很多业主都是在外面租房子居住。定期无法交房，租房的费用还要自己承担。而且，很多业主与装修施工队都已经谈好，等交房后立即开始施工，而延迟交房后，这些也没法按时进行。

怎么破？

对于逾期交房期业主外租房屋的租金赔付问题，最高法院司法解释明确规定，在延期交房期间，房租应由开发商承担。如果开发商在宽限期限过后，仍不能交房的，购房者有权解除合同，同时要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金。违约金一般按所交购房款的一定比例计算。开发商与买受人约定交房期限，应当按期交房。开发商把延期交房的经营风险和责任转嫁给买受人，侵犯了消费者合法权利。但业主采取法律程序维权一般会长达数月，有的业主承受不起，并且此时房价相比购买时已经涨了不少钱，如果退房必然会带来损失。在这种情况下，有法官建议，业主最好能联合起来维权。

坑爹那些事儿之 >>房屋质量问题<<

常见的房屋质量问题有：楼体不稳定；墙体裂缝及楼板裂缝；屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处；墙体空，墙皮脱落；隔音、隔热效果差；门、窗密闭性差、变形；水、电、暖、气的设计位置不合理；公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定等等。

怎么破？

业主应通过房屋质量检测机构对房屋问题进行检测，明确房屋质量出现问题的原因，并通过拍照或者房屋检测机构现场记录的方式固定房屋受损的证据。若合同中没有明确约定，经检验确属主体结构质量不合格的，业主有权退房。毕竟集体的力量要大于个人，建议最好把诸多房子有问题的业主联系起来，把所有问题集中反应。

坑爹那些事儿之 >>配套缩水<<

许多开发商在推楼盘时，都会宣传周边配套幼儿园、学校、医院等设施，再加上置业顾问们的“热诚”介绍和保证，让你觉得自己买到了最便利的地段。但由于开发商与购房者所签的合同中往往没有园区周边配套规划的内容，使得所谓的配套设施需要坐上二十多分钟的车才到，更甚者承诺的小周边配套成为一纸空文。

怎么破？

坑爹那些事儿之 >>物业管理<<

开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主的正当权益。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司，以次充好。还有一种情况是在小区交房或者入住之后，物业管理公司乱收费，或对超出核准的价格收取管理费，亦或擅自提高收费标准，赚取收费差价。

怎么破？

对于第一种情况，购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。第二种情况，业主应积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。这样业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为。